스스로 감정해야 성공적인 투자가 보인다. (3가지 방법을 중심으로)

이전 포스트에서 시장 환경에 의해서 이야기해 보았습니다. 그럼 시장이 파악되었다면, 어떻게 성공적인 투자를 할 수 있을까요?? 간단하게 생각하면, 싸게 사서 비싸게 파는 것이죠. 기본적으로 시장에서 가격이 오랜 시간 동안 형성되어 왔기 때문에, 싸게 산다는 것은 쉬운 일이 아니죠. 그럼 이제 필자의 의견을 이야기 해 보겠습니다.

 

이론적으로 부동산의 가치를 평가하는 방법을 세가지로 요약하고 있습니다.

 

첫 번째는 주변에 있는 다른 물건과 비교하는 방법입니다. 이 방법은 누가 가르쳐 주지 않아도 부동산 투자에 관심이 있었던 분들이라면 다들 해 보셨을 듯 합니다. 주변에 있는 물건의 정보를 모은 다음에 매입대상의 물건과 주변물건 사이의 장단점을 비교하여, 플러스 마이너스 하면 대충의 적정가격을 판단 할 수 있을 것입니다.

 

하지만, 첫 번째 방법에는 몇 가지 맹점이 있습니다. 그 중 하나는, 주변물건의 충분한 정보를 수집하기 힘들다는 것입니다. 거래가 많은 지역이라고 할 지라도, 정보수집의 한계가 있습니다. (이는 부동산이 가지는 정보의 불평등성이라는 특징에 해당하기도 합니다.) 다른 하나는, 수집한 정보의 신뢰성입니다. 비교의 범위를 어떻게 보느냐에 따라서 왜곡되어 있는 정보를 수집할 가능성동 있습니다. PD수첩에서 방영된 내용처럼 특정 집단의 활동으로 가격이 형성되는 경우도 종종 있는 것으로 보입니다. 하지만, 비교의 범위를 넓히고 다른 물건(주거<->상업 혹은 집합<->단독)간의 비교를 통해서 위의 평가를 실행한다면, 위험성을 줄일 수는 있습니다.

 

두 번째는 현금흐름을 기반으로 역 계산하여 물건을 가치를 평가하는 것입니다. 현금흐름에 관하여는 앞서 설명하였기 때문에 여기서는 간략하게 이야기 하겠습니다. 간단하게 말하면, 연간 월세소득에 대해서 물건의 가치를 평가하는 것이죠. 매입을 염두 해두고 있는 물건에서 월세소득이 360만원이라고 가정하고, 최소 투자수익률을 3.6%로 기준하였다면, 대상부동산의 최대 투자비용은 1억원이 된다는 것입니다.

 

하지만, 이 방법 역시 몇 가지 사실에 관심을 가져야 합니다. 임대소득은 현재의 임대소득입니다. 즉, 임대소득은 경제상황에 따라서, 오를 수도 내릴 수도 있으며, 공실(vacancy)이 장기간 발생하여 임대소득이 급격하게 떨어질 수도 있습니다. 혹은 현재의 현금흐름이 인위적으로 만들어져 있을 가능성 또한 있기 때문에 1번의 방법을 통해서, 정보의 신뢰성을 판단해야 합니다. 마지막으로 중요한 한가지는 현금흐름의 주체가 되는 임차인의 신용도 즉, 브랜드 가치는 리스크를 줄이는 즉 공실률을 낮출 수 있는 요소로 작용할 수 있기 때문에 이 또한 감안해야 하겠습니다.

 

세 번째로 현재시점에서 매입대상 부동산을 신축했을 때의 비용을 산출하여, 연간 감가상각 비율을 제하여 현재시점에서 가치를 평가하는 것입니다. 이는 과거에 일정 년 수가 지난 건물에 대해서는 시장에서 통칭 땅에 붙여 가격이 없는 것처럼 거래가 되던 것과는 비교적으로 건축자재비용의 상승 및 인건비 상승으로 건축비가 상승하면서, 신축보다는 건물의 잔존가치에 대한 평가가 투자에서 중요하게 차지하고 있습니다.

 

세번째 방법 또한, 일반인이 투자를 하는데 있어서, 접근하기 힘든 정보가 많이 있고 정확한 판단을 하기 어려운 전문적인 분야에 해당할 수 있습니다. 하지만, 모든 포스트에서 언급하고 있듯이 시장의 위의 상황을 반영하기 때문에 1번의 비교방법으로 주변의 물건을 땅과 건물로 분리하여 건물의 건축연도를 비교하는 방법으로 시장에서 형성되는 가치를 간접적으로 확인할 수 있습니다.

 

위의 방법을 통해서 현재 대상물건의 가치가 적정한지 그렇지 않은지에 대해서 평가 할 수 있을 것입니다.

 

여기서, 한번 더 이전 포스트에서 언급한 시장에서의 상황, 경제상황 등을 고려하면, 미래가치에 대한 평가를 할 수 있습니다.

 

위에서 예를 든 연간 임대소득 360만원의 부동산이 있습니다. 대상 부동산의 투자가치를 3.6%로 생각하면, 1억원이 적정 투자금이 됩니다. 여기서, 경제상황을 살펴 보겠습니다. 대상지역의 상권은 활성화 되고 있는 지역이고 주변의 상가에서 임대료가 상승하고 있습니다. 계약이 종료되는 2년뒤 연간임대소득이 500만원까지 상승할 것으로 기대 됩니다. 금리는 하락하여 실질적 투자수익은 3.3%면 충분해 보인다고 가정하면, 대상부동산은 약 1억5천만원의 가치가 됩니다.

(위의 예는 appreciation과 leverage등 다른 요소들을 감안하지 않고 현금흐름에 관한 내부수익율 등을 배제한 단순 계산하였음을 알려 드립니다.)

 

많은 분들이 부동산을 투기의 관점으로 보는 것 같습니다. 부동산도 경제를 지탱하고 있는 자본의 흐름의 한 축이고 경제의 한 분야 입니다. 부동산은 비트코인이 아닙니다. 단순 수요만으로 가치가 상승할 것으로 기대되어 묻지마 투자를 하는 것은 나락으로 가는 지름길입니다. 꾸준한 정보 수집과 노력을 통해서 성공적인 투자를 할 수 있습니다.

 

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