재개발과 재건축의 개념과 차이점
부동산 관련 뉴스를 보다보면,
재개발이다. 재건축이다.
그리고, 재개발이라서~ 재건축이라서~
이런 말들이 많이 나오는데, 말들이 많이 어려운 것 같습니다.
일반사람들은 들어도 잘 모르겠구요.
최대한 쉽게 풀어서, 둘의 차이를 설명해볼려고 합니다.
일단, 도시 및 주거환경정비법을 살펴보겠습니다.
우리가 재건축이니 재개발이니 하는 일들을 모두 총괄하고 있는 법이라고 생각하시면 되는데,
여기 도시 및 주거환경 정비법 초반에 보면
재개발사업의 정의를
정비기반시설이 열악하고 노후,불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나
상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업
이라고 정의하고 있습니다.
또한,
재건축사업의 정의를
정비기반시설은 양호하나 노후,불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
이라고 정의하고 있습니다.
재개발사업과 재건축사업의 차이를 본다면,
우리가 흔히 알고 있는 기존의 아파트를 부수고 다시 짓는 행위는 재건축사업으로 생각하고,
그 이외의 사업,
달동네를 재개발하거나, 주거지역이 아닌 상업/공업지역에 주상복합단지를 재개발하거나 하는 사업을 재개발사업으로 생각하시면 됩니다.
이런 이유로,
재개발사업은 사업을 진행할 때, 정비기반시설의 정비도 포함하기 때문에 공공적인 성격이 강하며, 재건축은 민간의 성격이 강한 차이 또한 있습니다.
(아파트의 경우는 주택은 노후 되었지만, 수도, 전기, 도로 등 기반시설은 어느정도 만들어져 있지만,
일반주택이 밀집되어 있는 곳은 그렇지 않으므로 상하수도, 전기, 도로 등 기반시설의 정비를 포함해야 하고,
이는 주택을 공급하는 것과 다르게 공공적 성격을 포함하기 때문이겠지요.)
이렇게 재건축과 재개발의 차이점이 있는데요.
이번에는,
사업절차에서의 차이점을 살펴보면서 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
재건축사업의 절차를 보면
사업준비 단계에서 (기본계획 수립 > 안전진단 > 정비계획 수립 및 정비구역 지정)
사업진행 단계에서 ( 추진위원회 구성 및 승인 > 창립총회 > 조합설립 인가 > 시공자 선정 > 사업시행인가 > 감리자 선정)
관리처분계획 단계에서 ( 분양공고 및 분양신청 > 관리처분계획 수립 > 관리처분계획 인가 )
사업완료 단계에서 ( 이주,철거,착공 > 준공인가 신청 > 준공인가 > 이전고시 및 청산)
이렇게 진행됩니다.
재개발사업의 절차를 보면
사업준비 단계에서 (기본계획 수립 > 정비계획 수립 및 정비구역 지정)
사업진행 단계에서 ( 추진위원회 구성 및 승인 > 창립총회 > 조합설립 인가 > 시공자 선정 > 사업시행인가 > 감리자 선정)
관리처분계획 단계에서 ( 분양공고 및 분양신청 > 관리처분계획 수립 > 관리처분계획 인가 )
사업완료 단계에서 ( 이주,철거,착공 > 준공인가 신청 > 준공인가 > 이전고시 및 청산)
이렇게 진행됩니다.
두 사업의 차이는 (민간개발방식으로 사업이 진행된다는 가정하에) 재건축 사업에서 안전진단이 이루어 진다는 것입니다.
안전진단의 경우, 공동주택 재건축에만 해당되고, 이는 공동주택의 구조적 안전에 문제가 있는 경우, 사업의 승인에 가점하기 위함이겠죠.
절차에서는 차이가 거의 없어 보이지만,
내부적으로 보면,
재개발의 경우에는 재개발 대상지에 물권 권리자는 자동으로 조합원이 되지만,
재건축의 경우에는 부동산 소유자 중에서 원하는 사람만 가입하게 되고, 비 가입자는 부동산을 매도 청산 할 수 있습니다.
초과이익 환수제,
최근에 강남에 아파트 단지등에서 재건축을 시행하려다, 초과이익부담금이 너무 많아서 중지된 뉴스가 나왔었는데요
초과이익 환수제도 재건축의 경우에만 해당됩니다.
나머지 하나의 차이점은 사회적으로도 문제가 되었던 것중 하나였는데요,
주거이전비등 보상문제에서 재건축의 경우에는 해당되지 않는다는 것입니다.
재개발의 경우에는 지역을 정비하는 계념이지만, 재건축의 경우 집주인이 집을 허물고 다시 짓는 계념이다 보니,
소유자가 아닌 점유자에 대한 보상요건이 없어 보입니다.
그래서,
재건축 되는 지역에서 한푼도 못받고 나와서, 항의하는 사람들이 많은데, 이 경우도 재건축에 해당됩니다.