[권리분석 시리즈 6] 법정지상권_수목

경매 대상 토지에 수목이 식재되어 있고,

경매사이트에는 제시외 목록이라고 되어 있다면, 입찰을 해야 할 지 말아야 할지 고민이실 껍니다.

법정지상권이 성립하는지 안하는지도 그렇지만, 수목의 경우 그렇게 어렵게 생각할 부분은 없는 것 같아요.

일단, 두단계로 두가지를 생각하면 모든 경우에 수가 나옵니다. 

하나는 이 수목이 토지소유자와 동인 소유자인지를 판단해야 합니다. 

동일 소유자라면, 소유권보조등기 여부를 따져야 할 것입니다. 

동일 소유자가 아니라면, 소유자와 합의가 있었는지 판단해야 할 것입니다.

경우 1)

경매대상토지와 수목의 소유자가 같으면서, 소유권보존등기가 되어 있는 경우입니다. 

수목이  [입목에 관한 법률]에 의하여 소유권 보존등기를 받은 상태이면, 이 수목은 부동산으로 취급됩니다. 

즉, 법정지상권이 성립되게 됩니다. 

법정지상권이 성립하게 되면, 수목의 경우 30년 존속할 수 있지만, 경락자는 소유자에게 지대를 당연히 요구할 수 있습니다. 

토지에 수목이 있는 경우, 관할관청에서 입목등기부의 존재를 확인할 수 있기 때문에, 확인을 요합니다.

Tip. 낙찰 부동산에 수목이 존재하고 법정지상권이 성립한다고 하더라도, 부동산을 이용하는데 어려움이 없으면,

낙찰받아도 무관하다고 보입니다. 소유주의 경우에도 아무 이득이 없는 수목을 방치하면서, 30년가 지료를 줄까요?

경우 2)

경매대상토지와 수목의 소유자가 같으면서, 소유권보존등기가 되어 있지 않는 경우입니다. 

민법 제256조(부동산에의 부합)에 따르면,

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.

라고 되어 있어,

등기되지 않는 수목의 경우, 부동산의 부합물로 보아 낙찰자의 소유가 됩니다.

경우 3)

경매대상토지와 수목의 소유자가 다르면서, 적법한 권원으로 수목을 식재한 경우입니다.

[대법원 1990.1.23. 자89다카21095 판결]에서,

토지의 사용대차권에 기하여 그 토지상에 식재된 수목은 이를 식재한 자에게 그 소유권이 있고 그 토지에 부합되지 않는다 할 것이므로 비록 그 수목이 식재된 후에 경매에 의하여 그 토지를 경락받았다고 하더라도 경락인은 그 경매에 의하여 그 수목까지 경락취득하는 것은 아니라고 할 것이다.

라고, 하여 그 수목에 대한 소유권이 경락자에게 없음을 말하고 있습니다. 

이때는, 수목의 소유자를 상대로 취거 및 토지인도 소송을 거쳐서 토지를 인도 받을 수 있고, 토지 이용료 또한 청구 할 수 있습니다.

(권리가 여전히 경락자에게 있기 때문에, 시간의 문제이고, 협상이 어려운 부분은 여전히 아닙니다)

경우 4)

경매대상토지와 수목의 소유자가 다르고, 적법한 권원 없이 수목을 식재한 경우입니다.

이 경우는, 

수목의 소유자가 아무런 권원없이 수목을 타인의 대지에 식재하였기 때문에, 수목의 소유자는 대지소유자에게 

수목의 소유권을 주장할 수 없으므로, 그 특별승계인인 경락자에게도 수목을 소유권을 주장할 수 없습니다.

대지의 경매에 있어서, 수목이 식재되어 있는 경우가 많이는 않지만,

간혹, 수목이 제시외 물건으로 보이는 경우가 있습니다.

어찌 되었던, 위의 네가지 경우 중 하나일 것이고, 문제는 없어 보입니다.

때때로, 2번 경우의 현상에서, 경락자와의 협상을 유리하게 이끌어 내기 위하여 제3자를 내세워 3번의 경우로 끌고가는 경우도 있으나,

그 대지를 정리하는데 2~3년 정도의 시간만 있다면, 어차피 경락자에게 권리가 있는 경우 입니다.