[권리분석 시리즈 7] 법정지상권_종합편

앞선 포스트에서 법정지상권의 분묘기지권과 수목에 대해서 이야기 해 보았는데요.

>>>>>> [권리분석 시리즈 5] 법정지상권_분묘기지권 >>>>>>

>>>>>> [권리분석 시리즈 6] 법정지상권_수목 >>>>>>

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이번에는 우리가 가장 많이 접하게 되는 건물의 법정지상권에 대해서 이야기 하면서, 이전의 내용들과 비교해서 살펴보도록 하겠습니다.

민법 제279조(지상권의 내용)

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

라고, 민법에서 지상권에 관한 권리를 규정하였는데, 법정지상권은 과연 왜 필요한 것일까요??

법정지상권 그리고 관습법상 법정지상권이 성립하고, 인정하는 이유는,

민법 제279조에서처럼, 당사자(토지소유자와 건물소유자)간의 약정이 존재하는 경우 뿐만아니라, 경매나 매매 등 다른 사유로 인하여, 

건물과 토지의 소유자가 달라진 경우에, 지상권을 인정하지 않는다면, 건물의 철거 등 건물소유자에 너무 가혹하고,

또한, 건물의 철거하는 등 국가 경제적으로도 손실이 크기 때문에 특정한 경우 건물 소유자가 지상권을 취득했다고 간주하는 것입니다.

민법 제366조(법정지상권)

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상구너을 설정한 것으로 본다.

그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

라고, 법정지상권에 관하여 규정하고 있는데,

이에 따르면, 순서가

1. 저당권설정 당시 토지와 건물소유자가 동일하여야 하고

2. 경매로 인하여 건물과 토지에 대한 소유권이 분리되어야 한다고 되어 있습니다. 

저당권의 설정 당시에 건물이 존재하여야 함은 저당권자의 권리를 보호하기 위함입니다. 그렇지 않다면, 법정지상권 성립으로 인하여, 토지의 가치가 상당히 훼손되고, 저당권자는 저당권에 근거한 채무를 모두 회수 할 수 없게 됩니다.

따라서, 경매관련해서 법정지상권을 말할때 성립조건을 제366조에 근거하여, 1. 저당권설정 당시 건물이 존재하여야 하고, 2. 저당권 설정 당시 토지와 건물 소유자가 동일하여야 하고, 3. 경매로 인하여 건물과 토지에 대한 소유권이 분리되어야 한다 고 합니다.

또한,

[대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결]에 따르면,

토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가, 건물 똔느 토지가 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때,

당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없으며,

건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상 법정지상권을 취득하게 된다.

라고 말하고 있습니다. 

민법에서, 제279조에 의해서 지상권을 설정하지는 않았지만, 법정지상권의 취지와 같이 지상권을 설정하지 않았다는 이유로,

건물의 소유자가 건물의 토지위에 있어야 하는 이유로, 건물의 소유권을 잃게 되는 경우가 발생하게 되므로, 

판례에 의해서, 건물 소유자의 법정지상권을 인정하고 있습니다.

민법 제279조의 지상권과 민법 제366조의 법정지상권 및 관습법상 법정지상권의 차이로 보면,

첫번째로,

지상권은 지상권설정 약정에 의해서 이루어 진다면, 법정지상권은 법률 및 판례에 의해서 인정되는 차이가 있고,

두번째로,

지상권은 권리의 법위가 약정에 의해서 이루어 지기 때문에, 건물, 기타 공작물, 수목 등을 인정하고, 

역시 아직 건축되지 않은 상태의 장래의 건물에도 설정되지만,

법정지상권은 기존건물의 한정되어 인정되고, 그 범위도 현재 점유범위에 제한됩니다.

세번째로,

지상권의 지료는 당연히 약정에 의하지만, 법정지상권은 법원의 결정에 의해서 이루어 지고,

네번째로,

지상권은 양도하거나 저당권 등을 설정할 수 있고, 타인에 양도 및 임대 가능하지만,

법정지상권은 양도, 저당권설정, 매매 및 임대 등의 권한이 없다고 할 수 있습니다.

마지막으로, 경매를 하다보면 미등기 건물의 법정지상권이 성립하는지에 대한 의문이 많이 생깁니다.

제366조의 법정지상권에 따르면,

미등기 건물의 경우에도,

저당권설정당시 건물이 존재하였고, 

저당권 설정당시 건물의 소유자가 동일하였으며, 

경매로 인하여 건물과 토지의 소유권이 분리된 경우에 

법정지상권이 성립합니다. 

하지만,

매도자가 매수자로부터 미등기 건물과 토지를 매입하고, 그 토지에 이전등기를 마친 이후에,

토지가 경매되었다면, 그 미등기 건물에 법정지상권이 성립하는지에 대한 의문이 듭니다.

이 경우에, 

매도자가 매수자로부터 미등기건물과 토지를 매입하면서, 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우로 보는지의 문제인데,

매수자는 건물이 미등기 건물이기 때문에 이전등기를 마치지 못하였을 뿐이기 때문에,

그 건물에 별도의 용익권능을 인정할 필요가 없다고 판단하였고,

경매를 통해 토지가 낙찰된 시점에서,

법제366조에 따라, 저당권 설정 당시에 토지와 건물 소유자가 동일하지 않았기 때문에 법정지상권이 성립하지 않습니다.

위의 경우, 법정지상권이 성립한다는 [대법원 1972.10.31 선고 72다1515 판결]은, 이와 저촉되는 한도 내에서 이를 폐기하기로 한다고 [대법원 2002.6.20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결]로 입장이 바뀐니다.

법정지상권의 성립요건이 불문명한 부동산 물건의 경우,

토지를 낙찰 받는다고 하더라도, 법정지상권이 성립하면 토지이용에 상당한 제한이 따르고,

법정지상권이 성립하지 않는다고 해도, 그를 증명하고, 건물 등 토지의 상황을 정리하기 위해서는 시간과 비용이 들기 때문에,

유찰이 많이 되어 성공적으로 정리하면 상당한 수익을 기대할 수 있는 물건이 될 수 있다는 장점도 있습니다.