경매목적부동산에서 나는(임차인) 보호 받을 수 있을까요?

주택임대차보호법은

법을 잘 알지 못하는 임차인들이 말소기준권리, 즉 권리의 소멸에 관련되는 권리와의 순서관계와 상관없이 

소액임차인의 요건에 충족하면, 보증금을 전부 혹은 일부 돌려 받을 수 있도록 보호하는 것이 본 취지일 것입니다.

주택임대차보호법 적용대상 건물은 

등기주택, 미등기주택, 준공미필주택, 무허가건물, 쉽게철거할 수 없도록 지은 가건물, 임대인과 합의하에 주거용으로 개조한 건물 모두 포함된다는 것이

정설인것 같습니다. 

내용인바,

주택임대차보호법에 의해서 임차인이 보호되는 것은

대항력을 가지거나 우선변제권을 가지게 되는 것입니다.

판례에서 말하는 경우는,

대지에 근저당권이 설정될 당시 건물이 없고, 이후에 지어진 건물에 임차한 임차인은 보호에서 배제된다는 것입니다.

이는 (근)저당권자의 권리를 심하게 훼손할 수 있다는 취지라고 밝히고 있는데요,

부동산을 근거로 근저당을 설정하게 되면, 

은행에서는 최우선 변제금액에 대한 금액분을 제외한 상태에서 대출을 하게 됩니다. 

당연히 최우선 변제되면, 경락금액이 줄어드니 당연하겠습니다. 

최우선 변제금액의 기준이 임대차계약일자 기준이 아니라 근저당권설정일자가 기준이 되는 것도 같은이유에서라고 보여집니다. 

따라서, 

근저당권을 설정할때 건물이 없었으니, 최우선변제금액의 차액을 제하지 않고

대출을 실시하였는데, 

이후, 최우선변제금액을 공제한 금액으로 채무를 변제하게 되면, 채권자의 권리를 침해할 이유도 있어 보이고,

또한, 이를 이용해서 부정한 방법을 사용할 가능성도 있어 보입니다.

또다른 쟁점은,

미등기주택의 소액임차인에 대한 최우선 변제에 대한 쟁점인데,

이의 판례는 긍정적인 판례와 부정적인 판례가 있으나,

최근에는 변제할 수 있다는 긍정적인 판례가 나오는 것 같습니다. 

이유인즉, 

미등기주택이므로 등기부등본상에 표기되어 있지 않고, 임대차보호법에도 등기된 건물로 표시되어 있으므로 최우선 변제 할 필요가 없다는 것이나,

다른 한편으로 살펴보면, 

근저당권자가 근저당을 실행할 당시에 건물이 미등기이나 지어져 있었고, 

따라서, 근저당권자의 실수도 일부 인정된다고 생각하면 편할 것 같습니다.

(판례의 내용은 꼭 그렇지 않지만, 제가 해석한 방법입니다.)

또한,

긍정적인 부분만 강조하게 되면, 근저당권자의 권리가 일부침해되지만, 대항력을 가지는 임차인에게 최우선 변제를 하지 않아도

크게 피해 보는 부분은 없어 보이는바, 부정적인 측면을 강조 했던것 같지만, 

최근에는 최우선변제를 인정하는 모양이니,

근저당 당시에 건물이 신축되어 있었다면, 미등기부분에 대해서도 보호받을 수 있다고 볼수 있는 것이 타당해 보입니다.

도움이 되셨나요??

쉽게 쓴다고 썼는데도 말이 좀 어렵네요..ㅠㅠ