경매는 모르겠고 나의 권리를 지키는 '대항력'

대항력이란,

임차인이 제3자에게 임대차관계를 주장할 수 있고, 목적부동산을 사용 수익할 수 있으며,

전 소유자에게 지불했던 임차보증금도 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.

따라서, 대항력 요건만 만족시켜 놓으면,

살고 있는 집이 경매가 되던 뭐가 되던 걱정이 없겠죠~

최우선 변제를 받지 못하더라도, 대항력만 있으면, 

결과적으로 손해 보지는 않는다는 것이죠

밑의 링크 참고히시구요~

경매목적부동산에서 나는(임차인) 보호 받을 수 있을까요?

자 그럼 대항력이 어떻게 만들어 지는지 알아야 할 차례가 되겠습니다.

" 대항력의 요건 "

가장 중요한 두가지는 계약을 하고 전입신고와 점유가 이루어 져야 합니다.

(두가지가 모두 만족해야 함으로 늦게 완성되는 것의 날짜에 따릅니다)

예를 들어, 오늘 이사를 했는데 3일 뒤에 전입신고를 하면 3일 뒤 전입신고와 함깨 대항력이 생기는 것입니다. 

대항력도 임대차 사실관계에 대한 공시의 의미를 가지고 있기 때문에 날짜가 중요합니다.

그리고, 더 중요한 것은 전입신고를 할 당시에 

등기부 등본상에 (가)압류, (근)저당, 소유권이전담보가등기, 경매개시결정 등등의 다른 권리가 있으면 안된다는 것이죠.

이런 권리 이후에 생긴 전입신고에 따른 임차권은 소멸대상이기 때문에 저항력은 없습니다. 

(하지만, 소액 임차인의 경우, 최우선 변제는 가능합니다. - 이것도 위의 링크를 참조하세요~)

경매목적부동산에서 나는(임차인) 보호 받을 수 있을까요?

따라서, 등기부 등본도 잘 살피셔야 합니다. 

마지막으로 아셔야 할 것이 있습니다.

이런일은 잘 없으나~

주택임대차보호법에서 주민등록 등록 즉 전입신고를 한 다음날에 대항력이 생긴다고 하고 있습니다. 

이 말에서, 

전입신고 한 날 (등기부등본 확인을 다 했는데도 불구하고) 같은날 

(가)압류, (근)저당, 소유권이전담보가등기, 경매개시결정 등등의 권리가 등기되면,

위의 권리보다 후순위가 되기 때문에 대항력이 없다는 것이죠~

(이런 경우는 거의 없으니, 확인만 한번 하세요~)

" 가족이 먼저 전입하면?? "

계약한 사람과 전입한 사람이 가족이라면,

가족이 전입한 사실만으로도 계약자가 전입한 것과 같이, 점유와 전입신고의 요건이 모두 갖추어 진것으로 판단하여,

대항력을 갖춘 것으로 봅니다. 

보통, 

이사를 하는 경우에 있어서, 원주인이 임차보증금을 내어 주지 않아서,

일정 기간 주민등록을 옮기지 못하는 경우가 있는데, 이 경우 가족이 먼저 전입하여도,

요건이 갖추어 진것으로 보기 때문에 걱정 하실 필요 없다는 것이죠~

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