물권과 채권 알기 쉽게 설명할까요??

물권과 채궘이 무엇인가요??

그저 경매를 하고자 할 뿐인데, 물권과 채권을 왜 알아야 하나요??

이런 고민이시죠?? 잘 알아요.. 저도 그랬으니깐요...

물권과 채권을 왜 알아야 할 까요??

그건바로 권리분석을 하기 위해서 입니다. 

그럼 권리분석은 왜 해야 할까요??

권리분석을 통해서 배당순서를 알 수 있고, 배당순서를 통해서, 

낙찰자가 인수해야할 채권자나 임차인이 채권을 모두 배당받는지 그렇지 않은지 알 수 있기 때문입니다. 

만약, 대항력 있는 임차인이 배당신청을 했는데,

전체 임차보증금을 배당받지 못했다면, 나머지 부분은 경락자가 

' 모두 책임 져야 하니깐요 ' 

그렇다고, 애매한 경매는 참여하지 않고, 명확하게 대항력이 없는 임차인만 있는 물건만 고른다면,

낙찰이 되기도 힘들고, 낙찰이 된다고 해도 수익이 적겠죠...

권리분석을 통한 정확한 계산으로,

누가 얼마나 배당받는지 정확하게 계산할 수 있다면, 위험비용을 다른 입찰자가 적용해 놓은 비용 조차도 빼고,

당연히 낙잘자가 되는 것입니다. 

그래서,

권리분석이 중요하고,

그래서, 

물권과 채권을 알아야 합니다.

왜냐하면,

이 물권과 채권의 특징이 배당의 순서를 정하는 기준이 되니깐요.

물권은 순서에 의해서 권리가 정해지고, 하나의 물건에 하나의 권리밖에 존재할 수 없으며, 대중에 배타적 권리입니다.

그래서, 채권은 순서는 중요하지 않고, 하나의 물건에 여러개의 채권이 존재할 수 있으면, 제3자에 권리를 주장할 수 없습니다. 

쉽게 이해하기 위해서, 

근저당권과 가압류를 비교해서 설명하면 쉬워요~

근저당권은 대표적인 물권이고, 가압류는 대표적인 채권입니다.

부동산에 근저당을 설정할 때, 은행에서 부동산 등기부등본에 등기를 합니다. 그곳에는 날짜를 기입합니다. 

그리고 등기부등본은 모든 사람에게 오픈된 정보이어서, 모두가 알고 있다고 봅니다. 

그리고, 그 뒤에 설정된 또 다른 근저당권은 앞의 근저당권보다 권리가 후순위입니다.

당연하죠. 특정부동산을 담보로 돈을 빌려주면서, 등기부등본에 돈 빌려 줬고, 그래서 이만큼 내꺼다 이렇게 써 놨습니다. 

그 뒤에 이 부동산으로 돈 빌려줄려고 하는 이들은 이러한 사실을 아니깐, 이 부분의 리스크를 생각해서 돈을 빌려줘야 하고, 

앞에 근저당을 설정한 이는 뒤에 어떤 일이 일어날지 모르니까 권리가 보호되어야 겠죠. 

따라서, 물권에서는 순서가 매우 중요하게 되는 것입니다. (등기부등본에 등기하였으니 뒤의 사람은 그 내용을 미리 알게 됩니다.)

10억원의 부동산에 8억원으로 1차 근저당이 설정되고 2억원으로 2차 근저당이 설정되었는데,

8억원에 낙찰되었다고, 가정해보겠습니다. 

이때, 1차 근저당권자가 이 모든 금액을 모두 배당받고 2차 근저당권자는 배당받지 못합니다. 

하나의 권리만 존재하기 때문이죠. 

그리고, 1차 근저당권자는 집주인에게 돈을 빌려준것이지만, 2차 근저당권자에게도 권리를 주장할 수 있는 배타적 권리를 가지는 것입니다.

이야기 들어보니 그럴 듯 합니다. 

그러면, 채권에서도 그렇지 않나요??

여기 가압류가 있습니다. 갑이 여기 저기 돈을 빌려 채무자들이 모두 재판하여 채권을 확보하고, 

채권자 을,병,정은 갑 소유의 부동산에 가압류 하였습니다. 

여기서, 재판 판결의 날짜와 상관 없이 을, 병, 정이 갑에게 돈을 빌려준 날짜의 순서를 알 수 있나요??

혹은, 순서를 알 수 있다고 하여도, 을, 병, 정 서로 누가 먼저 돈을 빌려 줬는지, 돈을 빌려줄 당시에,

갑의 채무가 얼마였는지 알 수 있었나요???

이런 이유로 을, 병, 정의 채권은 동등하게 처리하는 것입니다. 따라서, 시간의 순서는 중요하지 않죠.

그리고, 갑에게 돈을 빌려준 것이라서, 해당 부동산을 낙찰받은 경락자에게는 청구할 권리가 없습니다. 

그럼, 채권과 물권과의 관계에서 순서는 어떻게 되겠습니다. 

물권의 시간이 앞서는 경우, 물권의 권리를 우선 배당합니다. 

하지만, 채권은 시간적 순서가 없으니 같은 비율로 배당합니다. 

 

물권과 채권의 관계는 이정도만 이해하면, 경매를 하는데 있어서는 문제가 없어요. 

그리고, 안분배당과 흡수배당의 방법을 알면서 둘의 관계는 자연스럽게 알게 됩니다. 

일단, 물권의 종류는 

소유권, 점유권, 용익물권 (전세권, 지상권, 지역권), 담보물권 (저당권, 유치권, 질권), 법정지상권, 관습상법정지상권, 분묘기지권, 수목지상권이 있습니다.