차선과차악사이

모든 증여되는 혹은 상속되는 재산에 대해서는 증여세 혹은 상속세를 납부해야할 의무가 있습니다. 

그런데도 불구하고, 자동차나 부동산과 같이 명확하게 명의가 이전되는 경우를 제외하고는,

증여되었는지에 대한 판단을 하기기 힘들고, 그것을 과세관청에서 증명하기는 매우 힘듭니다.

그래서, 상속세 및 증여세법 제45조(재산취득자금 등의 증여 추정)을 보면 

제1항의 내용을 정리해 보면,

재산취득자가 취득된 재산의 출처를 증명하지 못하면 취득된 재산은 누가 되었던, 증여받았다고 본다는 것이고,

제2항의 내용에서는, 채무가 갑자기 변제된 경우에도, 그 변제금액의 출처를 밝히지 못한다면, 변제금액 역시 증여되었다고 본다는 것입니다.

과세관청에서는,

위의 기준 재산, 직업, 연령, 소득, 재산의 상태 등을 고려하여, 갑자기 재산이 늘어나거나, 채무가 급격히 줄어든 경우 조사를 하고, 

증여로 의심이 가는 경우, 자금출처조사 대상자로 선정하여서 자금출처를 소명하라고 통보합니다. 

그 경우, 그에 응하여, 자금의 출처를 소명하지 못하면, 증여했다고 판단하고, 증여세를 과세시킨다는 것이죠.

(증명할 경우 제1항과 제2항의 대통령령에서 정하는 경우라는 것은,)

여기서 문제는 (제생각을 조금 보태면)

그렇게 모두를 조사하기에는 하루에도 수십 수백껀씩 생기는 이러한 사건을 모두 조사할 수 없고, 

또한, 이러한 가운데 조세 형평성, 조사 형평성 등이 존재하기 때문에

특정한 기준을 만들어 특정 금액이상만을 조사한다고 정해 놓았습니다. 

이는 상속세 및 증여세 사무처리규정 제31조(재산취득자금 등의 증여추정 배제기준)에 의해서,

라고 말하고 있어, 

취득한 재산 또는 채무상환금액이 배제기준을 초과하지 않으면, 자금출저 조사 대상이 아니라는 것입니다.

위의 표를 보면, 예를 들어 30세 이상의 세대주인 경우,

1억5천만원의 주택과 기타재산 5천만원과 채무상환 5천만원을 모두 취득했다면, 자금출처 대상이 됩니다. 

왜냐하면, 합계가 2억원이 넘기 때문이죠.

각각의 최대치를 넘지 않으면서, 총액한도를 넘지 않아야 증여추정배제가 됩니다.

또한, 제31조의 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내로써 그 합계액을 정하고 있으므로,

그 추정 취득재산이나 채무상환금액의 대상이 10년 이내의 것으로 10년이 넘은 사건에 대해서는 묻지 않는다고 정의하고 있습니다. 

여기서, 유의해야 할 점은,

증여추정배제기준을 정해 놓은 이유는, 업무의 편의상 그리고 조세, 과세의 형평성상 그렇게 기준을 마련한 것이기 때문에,

같은 조 제2항에 따라서,

" 제1항과 관계없이 취득가액 또는 채무상환금액이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 된다. "라고규정하고 있어,

저 배제기준의 금액이 면제 금액은 아닙니다. 

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최근에 부동산이 증여되는 사례가 증가하여,

세금당국은 증여가 양도소득세 절세에 목적을 두고 있다고 판단해, 이를 방지하기 위해서 

'이월과세'와 '부당행위계산' 규정을 두고 있습니다. 

이 두 규정의 기준은 '5년'이상 보유이기 때문에,

증여받은 지 5년 이상을 보유해야 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 

그럼 이월과세와 부당행위계상이 무엇이고, 어떻게 적용되는지 알아 보겠습니다.

이월과세란?

소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)의 제1항에 의하여

제97조제1항제1호에 따른 금액이란 "취득가액"으로

증여자가 취득한 거래가액을 취득가액으로 한다는 것입니다. 

말인즉,

증여자가 위의 대상 부동산(토지, 건물 및 특정시설물 이용권)을 수증자에게 증여하려면, 증여하고자 하는 부동산의 가치를 계산해야 합니다.

이 경우, 그 증여시점에 대상 부동산의 가치에 기반하여 증여세를 납부하게 됩니다.

수증자의 입장에서는,

양도소득세를 계산할 때, 증여세 과세가액을 취득가액으로 할 것이지만, 

양도소득이 많아 양도소득세를 절세할 목적으로 편법증여하는 사례가 많아 5년 이내에 양도하는 경우, 

증여자가 취득한 금액을 취득과액으로 한다는 것입니다.

이월과세가 해당하려면, 증여자와 수증자의 관계가 배우자이거나 직계존비속이어야 합니다.

그리고, 증여자의 취득가액을 수증자의 취득가액으로 판단하지만, 납세의무자는 여전히 수증자입니다.

또한, 수증자가 이미 납부한 증여세는 수증자가 납부해야할 양도소득세를 계산하는데 있어 필요경비로 산입가능 합니다.

정리하자면,

5년이내에 수증자가 증여된 부동산을 양도하는 경우에는, 취득가액을 증여자가 취득한 가액으로 한다. 입니다.

이렇게 하면, 수증자와 증여자간의 주택보유에 따라서, 중과세는 피할 수 있을 것이고,

또, 증여된 부동산을 5년이상 보유하게 되면, 이월과세에 해당하지 않아 증여가액을 취득가액으로 양도세를 납부할 수 있습니다. 

이월과세가 되지 않는 3가지가 있는데,

소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)의 제2항에 의하여

이 역시 말인즉,

이월과세로 인해서, 수증자가 1가구1주택에 해당하여 양도소득세가 면제되는 경우는 이월과세에 해당하지 않고,

(이 경우, 이월과세 적용대상은 아니나 부당행위계산부인 대상이 됩니다.)

증여가액이 증여자의 취득가액보다 적은 경우, 이월과세하지 않고 양도소득세를 계산합니다.

그럼 양도소득의 부당행위계산은 무엇일까요??

소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)의 제2항에 의해서,

소득세법 제101조에 따르면, 부당행위계산은 제97조의2제1항에 정용받지 않는 경우입니다. 

이 경우에, 증여된 부동산이 5년이내에 양도되면, 증여자가 직접 증여한 것으로 보고 과세한다는 것입니다.

부당행위계산과 이월과세의 차이점은 납세의무자가 수증자가 아닌 증여자라는 사실입니다.

법의 취지를 생각해 보면,

부당행위계산의 경우에는 증여자가 직접 양도한 것으로 보기 때문에 당연히 증여세는 과세하지 않습니다. 

그리고, 수증자(특수관계자)를 이용하여 증여자가 탈세했다는 판단이기 때문에 

단서처럼, 수증자가 양도소득을 취득하는 경우에는 제101조의 취지와 맞지 않으므로 부당행위계산으로 볼 수 없습니다.

여기서, 특이한 경우는

특수관계인이 그 대상이므로 제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속은 제외하는 것인데,

제97조의2제2항의 2에 따라, 1가구1주택으로 양도소득세가 면제가 되는 경우 이월계산의 적용을 받지 않습니다.

따라서, 이 경우 부당행위계산에 해당하는 가의 문제 입니다.

제97조의2의제2항의 1에 따라, 1가구1주택이 양도소득세 면제가 된다면, 이월계산의 적용을 받던 받지 않던 면제가 되기 때문에, 

굳이 2에서 적용받지 않는다는 단서를 필요로 하지 않는다. 

따라서, 제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속에 해당되지 않으므로 

제101조에서 말하는 특수관계인으로 보아 제101조 부당행위계산에 해당하는 것으로 보는 것이 타당할 것 같습니다.

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감사합니다.

부동산 시장의 안정을 위한 마지막 카드를 꺼내들려는 것 같네요.

아마도, 지방선거를 끝나면 나오지 않을까 합니다.

법을 고쳐야 하는 경우, 국회에서 통화해야 하기때문에, 

종합부동산세의 시행령을 고쳐 실질적으로 보유세를 증세할 가능성이 점쳐지고 있는데요.

그럼, 종합부동산세가 뭐고, 어떻게 과세되는지,

증세의 가능성은 어떻게 높아 지는지 살펴보겠습니다.

일단 종합부동산세는

부동산에 과세되는 재산세를 과세하고, 부동산가격을 유형별로 합산하여,

일정금액을 초과하는 부동산 보유자에게 과세하는 세금입니다.

주택에 대한 과세,

종합부동산 세법 제7조(납세의무자)에 의하면,

하지만, 종합부동산 세법 제8조제1항에서,

[과세기준일 현재 새대원 중1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대1주택자의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]이라고 규정함으로써, 1세대1주택자의 경우 종합부동산세 과세대상을 9억원으로 봅니다.

공정시장가액비율은 100분의 80 (2009년에 성립하는 경우 100분의 70, 2010년에 성립하는 경우 100분의 75)

주택의 경우 종합부동산 과세대상으로 공시가격을 기준으로 6억원(1주택의 경우 9억원)으로 하지만, 세율을 적용할 때는, 

그 공시가격에 80%를 과세표준으로 적용한다는 것입니다.

그리고, 종합부동산세를 과세하는 목적이 

필요이상의 주택을 소유하여, 주택의 매도를 유도하기 위한 것으로써, 

과세목적에 부합하지 않는

별장, 시형령으로 정하는 임대주택, 미분양주택, 기숙사, 사원주택, 어린이집용 주택 등은 과세대상에서 제외 됩니다.

종합부동산세법 제9조(세율 및 세액)에 의하여,

위의 과세표준액은 공정시장가액비율 80%를 공시가격에 곱한것입니다.

종합부동산세의 계산은,

[[ 소유한 부동산의 공시가격의 합 - 과세기준금액(6억원/9억원) ] X 공정시장가액비율 ] X 세율 - 법정 공제세액

으로 계산됩니다. 

주택분 종합부동산세의 법정공제세액은,

종합부동산세법 제9조 제3항,제4항 및 제5항 및 제10조에 근거하여,

재산세액 중 종합부동산세 과세표준에 대한 재산세액

1세대1주택 세액공제액

세부담상한액을 초과하는 금액 (전년대비 150% 초과분)

1세대1주택 세액공제액은,

종합부동산세법 제9조제6항 및 제7항에 의하여,

연령에 따라, 60에서 65세는 10% 65세에서 70세는 20%, 70세이상은 30%가 공제되며,

보유기간에 따라, 5년에서 10년은 20% 10년이상은 40%가 공제됩니다.

토지에 대한 과세,

종합부동산세법제11조에 의하면, 

종합합산과세대상토지(나대지,잡종지)의 세율및 세액은

종합부동산세법제14조1항에 따라,

별도합산과세대상토지(건축물의 부속토지)의 세율 및 세액은

종합부동산세법제14조4항에 따라,

토지 역시 종합부동산세액 계산은 주택의 종합부동산세액의 계산방법과 같고, 공제세액의 계산도 같지만,

1세대1주택 세액공제액 부분은 토지에서는 제외된다.

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여기까지가 종합부동산세의 계념과 세액 계산방법입니다. 

보유세를 인상하는 방향으로 종합부동산세를 손본다면,

먼저, 세율을 조정하는 방법과, 공정시장가액비율을 조정하는 방법, 그리고 공시가격을 올리는 방법 이렇게 세가지가 유력한 것으로 보입니다. 

세율을 조정하는 방법은 세법이 개정되어야 하는 부분이기 때문에 쉽게 선택될 것 같지 않습니다. 

일단, 야당의 반대를 넘어서야 하고 시간적으로 오래 걸릴 것이기 때문에 시장반영에 어려움이 있어 보입니다. 

그리고, 공시가격을 올리는 방법을 선택하는데 있어서, 다주택자들을 겨냥한 핀셋증세를 포인트로 한다는 것을 생각하면, 

공시가격을 통해 공시가격이 과세표준이 되는 재산세를 증세하는 모양을 띄게 됨으로 국민적 여론을 악화 시킬 가능성이 커보이구요.

따라서, 

시행령만 고치면 되면서, 종합부동산세에만 해당시키는 공정시장가액비율을 조정하는 것이 가장 유력해 보입니다. 

현재 80%가 적용되고 있기 때문에 과세표준에서는 20%가 상승하고, 과세구간이 올라서,

경우에 따라서는 70~80%정도 종합부동산세를 증세하는 효과를 볼 수 있을 것으로 보입니다. 

13일 지방선거를 앞두고 있는 시점에서 부동산보유세를 어떻게 개편할지 관심이 모아지고 있습니다. 

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부동산을 증여하고 싶다면, 부동산이 가진 특징부터 살펴봐야 합니다.

부동산은 소유자를 등기하고,

채무를 등기설정할 수 있습니다.

그리고,

현금흐름을 만들어 낼 수 있고,

그 자체로 공공적 성격을 가지고 있으며, 대중적인 소재입니다. 

한마디로, 가지고 있으면 기본적으로 돈이 되고 현금화 시키시도 상대적으로 쉽다는 이야기 입니다.

(물론 주식 등 자산보다는 현금성이 떨어집니다만...)

부동산의 가장 큰 특징은

업다운은 있으나, 전반적인 경제성장과 그 흐름을 같이하여, 

급격한 리스크를 제공하지 않습니다.

(제한적 공급에 따른 특징이겠지요.)

그래서,

자산가들은 자산의 포토폴리오를 짜면서 일정비율로 부동산을 보유하고 있으며,

증여나 상속을 할 목적물이 되기도 합니다.

최근 미국발 기준금리가 상승하여, 금리가 불안전한 상태에 있지만,

여전히 충분히 저금리를 유지하고 있으며,

부동산의 수익성 역시 기준금리와 그 맥을 같이 하지만,

상당한 수익성을 제공합니다.

절세를 위하여 부담부증여를 하는 경우, 

수증자가 채무에 대한 변제를 넘겨 받게 되고 원금 및 이자에 대한 부담을 갖게 됩니다. 

불법적으로 증요자가 수증자에게 넘기 채무에 대한 원금과 이자를 대신변제하는 경우도 종종 있으나,

이는 모두가 아는 비밀로, 자산가들의 이러한 동태는 주시의 대상이 되기도 합니다. 

부동산에서 현금흐름이 기준금리는 물론이고, 시중금리보다 높은 것은 자명하고

(부동산의 수익성은 시중금리에 위험도를 더한 값이므로)

수증자가 일정기간동안 원금과 이자를 변제하는데 부동산의 현금흐름만으로 가능하다면,

합법적으로 수증자의 부담 없이 변제되는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

부담부증여를 처음 들어보신 분들도 많더라구요.

그래서, 

간단히 어떻게 차이가 있는지 설명 드리려고 합니다.

일단, 증여가자 수증자에게 특정부동산을 증여하게 됩니다. 그에 합당한 증여세를 납부하게 됩니다.

문제는 이 증여세의 세율이 엄청나게 높다는 것이겠죠~

그러나, 증여가자 수증자에게 부동산을 증여하면서, 그 부동산에 따른 채무(근저당, 보증금 등)를 함께 넘기면,

수증자는 시세에서 채무를 제외한 부분에 대해서면 증여세를 납부하고,

증여자는 채무부분에 대해서 양도세를 납부하게 됩니다.

여기서,

증여세는 증여되는 금액에 대한 세금을 납부하는 것이니 그렇게 계산하면 되고,

문제는 부담부증여의 양도소득세를 어떻게 계산하느냐는 것이죠.

먼저, 채무에 대해서 어떻게 양도소득이 있느냐는 의문을 가질 수 있겠으나, 

이렇게 생각하시면 쉽게 이해가 갑니다. 

일단, 양도소득이라는 것은 현재의 가치가 과거의 가치보다 상승한, 그 차액을 말합니다.

예로써,

8억짜리 주택을 구매하는데 6억원의 대출을 받게 됩니다.

그리고 2년뒤, 8억원의 주택은 12억원이 되었으나, 대출은 그대로 6억원이 남아 있습니다.

여기서, 대출 6억원은 현재 가치로 본다면, 현재의 시점에서 

(즉 주택이 8억원 이었을때 대출금액의 가치를 생각합니다.)

즉, 과거의 대출의 가치 = 과거실거래가(8억원) X 현재대출가치 (6억원) / 현재부동산가치(12억원)

이렇게 하면, 과거의 대출의 가치는 4억원이 됩니다. 

따라서, 양도소득은 현재대출가치(6억원)에서 과거대출가치(4억원) 뺀 2억원이 되는 것입니다. 

증여가 유리한지 부담부증여가 유리한지는,

현재부동산가치 12억원에 대한 증여세(일반증여)와

대출금액을뺀 가치(6억원)에 대한 증여세와 채무에 대한 양도소득(2억원)에 대한 양도소득세의 합(부담부증여)를

비교하면 알 수 있습니다.

" 여기서 다시 한번 짚고 넘어 가기 "

일반증여와 부담부증여를 비교한다면, 당연히 부담부증여의 세금이 적게 계산될 것입니다. 

하지만, 

위의 섹션에서 언급했듯이 문제는 6억원에 대한 변제의 부담이 수증자에게 간다는 것이고,

다시 말하면, 절세의 의미가 퇴색된다는 것이 되겠죠.

이에, 증여할 부동산의 현금흐름을 만들고, 그 현금흐름이 6억원에 대한 일정기간의 원금과 이자의 변제가 가능한 시스템이 된다면,

현금흐름의 소유를 변경함으로써 합법적으로 절세 증여가 될 것입니다.

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부동산의 양도소득세는 말 그대로, 부동산을 양도하면서 생긴 소득에 대한 세금입니다. 모든 소득에는 세금이 부과되는데, 부동산의 양도소득세에는 특이한 부분이 존재합니다. 특정한 상황에 있는 사람에게 세금을 면제해 주는 것인데요.

그 이유는 주택이라는 특수한 상황에서 (부동산 양도소득세에 대한 비과세는 주택에만 존재합니다.) 의식주의 주거를 위한 필수항목인데도 불구하고 세금을 납부하고 나면, 지속적으로 주거의 영위가 어려우며, 이제 세금을 면제하고, 지역을 이동하면서 매도/.매수를 하더라도 재산상의 손실을 보존해 주거의 안정성을 보존하기 위함입니다.

양도소득세의 비과세는

첫째, 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

-> 파산선고라면, 자산과 부채의 합이 (-)마이너스일 때, 입니다. 자산이 부채보다 높다면, 파산서고를 하지 않을 것이기 때문이죠. 따라서, 양도소득세를 면제하여, 채권자와 채무자 양자의 권리를 보호하기 위함이 아닌가 생각이 듭니다.

둘째, 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득

->  이 경우는 많이 발생하는 경우는 아니니, 간단하게 말하자면, 농지는 개발과 경작의 효율성을 위해서 교환할 수 있으나, 교환이 등가의 방식으로 교환되면 문제가 없지만, 개발가능성이 있는 지역에서 불평등하게 거래가 된다면(양도세를 피하기 위해서) 그 거래에 대해서는 양도세를 부과하겠다는 것입니다.

셋째, 1세대 1주택의 비과세

-> 이 경우가, 가장 많이 해당되는 경우고, 머리말에서 말한 이유 때문이기도 한 항목입니다. 하지만, 여기에도 예외가 존재하겠죠??

예외로~

첫째는, 앞서 말한 것과 같이 1세대 1주택에 대한 비과세는 주거의 지속성을 유지하기 위한 것인데, 지속성과 관련이 없다고 판단되는 부분이 있습니다. 법에서 말하는 것은 9억원이 초과하는 주택은 주거의 지속성을 벗어난 (말하자면, 세금을 부과해도 지속성을 해지치 않을 만큼 자산이 있다고 판다하는 듯) 금액으로 판단하여 초과분에 대해서는 세금을 부과합니다.

둘째는, 토지에 대해서는 세금을 부과하고, 주택에 관하여는 면세한다면, 토지를 매매할 때 아주 작은 주택(1평 미만도 가능하겠죠)을 건설하여 거래한다면, 위의 법령은 무력화 될 것입니다. 따라서, 도심에서는 5배, 외의 지역에서는 10배의 제한을 두어 토지가 주택보다 과도하게 크다면, 1주택의 거래로 보지 않아 비과세 하지 않겠다는 것입니다.

위의 비과세 예외는 소득세 비과세를 회피하려는 분(?)들의 막기 위함이라면, 억울하게 1세대1주택이 안되는 사람들에게 비과세 하기 위한 예외도 당연히 있습니다.

그 예외로,

보통 일시적 2주택자라고 불리는 사람들입니다. 이사를 위해서, 상속, 동거봉양, 혼인 등등 여러가지 이유로 2주택이 되는 경우입니다. 이 경우, 주택이 투기 및 투자의 대상이 아니기 때문에 일정기간동안 먼저의 주택을 처분하게 되면, 매도할 당시에 2주택이라고 하더라도, 매도하는 주택의 양도소득에 대해서 면세해 주는 것입니다. 예외도 있으나, 일반적으로 먼저 취득한 주택을 1년 이상 보유하고 나서 나중에 주택을 취득한 다음에 먼저 취득한 주택을 나중에 주택을 취득한 날짜에서 3년 안에 매도하면, 소득에 대한 세금을 면해 줍니다.

여기서 설명한 것보다, 더 많은 예외와 재미있는 이야기가 있지만, 너무 많이 나가면 머리 아파요~ 다음 포스팅에서 자세하게 이야기 할께요~

따뜻한 말 한마디가 작성자를 춤추게 합니다. ~