차선과차악사이

이번에 살펴볼 물건은 부산시 북구 화명동 2290 107동 4층 405호 아파트 물건입니다. (화명동, 코오롱하늘채1차 아파트)

실면적 85제곱미터로 약 26평 (실평수)의 아파트네요.

이 물건에서는 말소기준권리(2016년 10월 19일 마산시 농업협동조합의 근저당권)로 인하여, 이후의 모든 권리가 소멸되고,

소유자가 점유하고 있는 물건으로 권리관계에 대한 걱정은 없는 물건입니다.

근저당권의 설정일자와 소유권이전의 일자가 동시에 일어난 것으로 보아,

아파트를 매입하면서 구입비용으로 근저당권을 설정한 것으로 생각됩니다.

소유권이전이 2년 이내의 물건으로 아파트 내부 수리 문제도 다소 양호 할 것으로 예상되어,

낙찰가는 명도에 필요한 비용만 감안하여 입찰 한다면 무난한 입찰이 될 것으로 보이는 물건입니다.

여기서 유의해야 할 것은,

지속적으로 변경이 일어나고 있는 물건이라는 점인데요.

말소기준권리는 마산시농업협동조합이지만, 경매신청자는 합명회사동립주류인 강제경매 사건이라는 점입니다.

채무자는, 근저당권과 관련된 이자 및 원금 납부는 성실히 진행되었다고 생각하고,

합명회사동립주류와의 채권관계에서 경매가 진행된 것으로 보입니다.

같은 동의 같은 평수의 아파트 시세가 위와 같은 것을 감안하면, 채무자의 입장에서,

해당 아파트가 헐값에 매각되는 것을 원하지 않을 것이고, 채권자와의 협의를 통해서 자금을 마련할 시간동안 경매가 변경되고 있는 것으로 보입니다.

현재 최저가격을 감안하여 감평가의 90%선에서 매입한다고 하더라도 약 2~3천만원의 시세차익을 누릴 수 있겠으나,

변경은 법원에 가야 알 수 있기 때문에 매번 발걸음을 돌려야 할 수도 있겠네요.

(이런 경우, 채무자가 채권을 변제하여 경매신청이 취소되는 경우가 많이 있습니다.)

이점 감안하셔서 상기 물건을 주시하시면 좋겠네요~^^

상기의 분석의 결과는 의뢰된 결과가 아니므로 책입지지 않습니다.

오랜만에 물건 분석하는것 같네요.

이번 물건은 부산 연산동에 위치한 2층 주택입니다. 

요즘 핫한 온천천을 끼고 있는 위치네요. 역시 위치가 좋은니 반응이 뜨겁습니다.

이지역은 동해선 개설로 기장,일광,해운대 등으로 접근성이 좋아진 지역이기도 합니다.

붉은 색으로 표시한 부분이 온천천 부분이고, 동래쪽과 연결되는 부분입니다.

뭐 잘 아시겠지만, 카페거리 부터 해서, 온천천이 정비되면서, 사람도 많고, 일부 개발도 되고 있는 지역이라,

살기 나쁘지 않죠~ 교통도 좋고 연산동 동래등 중심상권과도 가까워 좋습니다.

전경사진 입니다. 전형적인 2층 주택이네요. 

그럼 권리관계를 한번 볼까요?

일단 2007년10월10일자로 부산은행이 권리자로 2억4천 근저당이 있습니다. 

이후에 있는 근저당은 모두 소멸이니 상과없구요.

2층 주거임차인이 말소기준권리(2007년10월10일 부산은행) 보다 앞서므로 대항력, 우선변제권 있으나

배상신청해서, 이전에 배당 4000만원 끝나므로 관심대상 아니구요.

2007년 기준으로 (근저당설정일 기준) 최우선 변제금액 광역시기준으로 3500만원 기준 1400만원 최우선 변제되니 

1층 임차인도 최우선변제 대상이나,

(공부상 확정일자가 없어서, 배당이 안될 수도 있겠네요)

따라서, 1, 2층 모두 배당 받고 나가니, 명도에도 문제 없어보이네요.

(최우선 변제금액까지 해서 5000만원 정도 되니, 입찰금액이 그 밑으로??? 설마요..ㅎㅎ)

대상부지의 공시지가가 2018년 기준으로 130만원 정도 되니,

130만원 X 167m2 = 약 2억2천만원 입니다.

감정평가가 4억5천만원에서 유찰되어 3억6천만원 최저가로 되는 부산지방법원 경매인데요.

이번에는 낙찰 될 가격으로 보이네요.

감정평가서에는 토지가를 240만원으로 보아, 약 4억으로 평가하였고,

건물가격이 4000만원으로 평가하였네요.

공시지가를 기준해서 본다면, 토지가격을 약 3억5천만원 건물가격 약 5000만원 그리고 미래 투자가치해서,

4억원 이상으로는 낙찰될 것으로 예상됩니다. 

일단, 이 물건의 경우에는 명도비용이 들지 않을 것으로 보이고요, 그만큼 기간도 짧아 지겠죠.

위치도 나쁘지 않습니다. 유찰도 한번 되어 가격도 괜찬네요. 

입찰 추천 대상 A 봅니다.

위의 내용이 도움이 되셨다면, 시원하게 공감한번 부탁드립니다. 

여러분의 따뜻한 공감한번이 글쓴이를 춤추게 합니다.

위의 내용은 용역발주에 의한 것이 아니므로 결과에 책임지지 않습니다.

궁금한 내용은 덧글로 질문해 주시면, 답변해 드리겠습니다. 

감사합니다.

오늘 분석해볼 물건은 부산의 기장에 위치한 한 주택입니다. 많은 분들이 관심을 표시하고 있는 물건인데요. 

물건의 위치는 기장시내에서 멀리 떨어져 있지 않고 군청에서도 차로 약 5분 거리에 위치해 있습니다. 

그리고 월전방파제에 소재해 있는데 

이곳은 "장어구이"로 유명한 곳이죠.

주말이 되면 발 디딜틈 없이 사람이 많이 오는 곳입니다.

세컨드 하우스나 게스트 하우스 계념으로 투자한다면, 나쁘지 않은 물건으로 보입니다. 

주소지가 읍면에 해당하여서 농어촌특별법에 민박업도 가능해 보입니다.

일단 이 사건의 말소기준권리는 을구 1의 광안1,3동새마을금고의 2010년5월31일 근저당권설정입니다. 

설정금액은 104,000,000원이고 근저당권자가 채권자인 사건입니다.

현황조사서에서 동사무소 전입세대로 나와있는 박형근, 신근덕, 신말숙은 

전입일자가 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 인수관계는 없어보입니다. 

갑구 5번의 2014년11월12일 매매예약 소유권이전청구권가등기 역시 말소기준권리 이후이므로 소멸됩니다. 

따라서, 이 사건에서 권리 인수관계는 없어 보입니다. 

눈에 띄는 것 중에 두개가,

1. 1층 일부 (약 42.78m2)가 위반건축물로 탐문조사 되어 이를 감안하여 평가함.

2. 현상변경허가 대상구역 (2014년11월12일) <문화재보호법>

인데요.

1번의 경우에는, 이행강제금이 부과됩니다. 

이행강제금 산정식은 

위반건축물 면적 X 시가표준액 X 50/100 으로 계산됩니다. 다만, 강제이행금의 납부는 시마다 다르고 농어촌지역의 경우에는 1~2회 납부후 더이상 강제이행금을 고지하지 않는 곳도 있어, 낙찰후 관련 부처에 문의하는 것이 정확합니다. 

2번의 경우에는, 

현상변경허가시 필요서류는 건축계획도 등 기본 설계도서입니다. 허거율은 점차 완화되고 있는 추세이지만, 사용목적에 따라 군청에 미리 문의하고 협의해 보는 것이 좋습니다. 

최초감정평가금액은 212,910,240원이고, 현재 한번 유찰되어 170,328.000원입니다.

감정평가서에는 토자가 119,700,000원(900,000원/m2) 

그리고 건물이 93,210,240원(688,000원/m2)으로 평가되었습니다. 

현재 개별공시지가는 499,300원으로 공시되어 있지만, 현재 유찰된 토지가가 580,000원이고,

일반적으로 공시가격을 토지가격의 60~70%로 추정한다면, 770,000원이 적정한 가격으로 추정됩니다. 

190,000,000원 ~ 200,000,000원이 적정 구입가고 판단됩니다. 

(위의 분석은 현장시세를 판단하기 이전으로 일반적인 추정값으로 계산하였고, 명도 및 수리 비용등의 추가적으로 투입되어야 하는 비용을 감안하지 않은 비용입니다. 또한, 개인별로 사용수익용도가 달라 가격은 다르게 판단될 수 있음을 알려 드립니다. 또한, 상기의 분석은 보조자료로써, 위의 분석을 통한 어떤 책임도 지지 않습니다.)

주변에 경매에 입문하고 싶어하시는 분들이 요즘 정말 많이 보입니다. 저도 처음에 시작할 때 많은 착오를 격었는데요. 그래서 조금이라도 도움이 될까해서, 주기적으로 물건을 임의적으로 선택하여, 물건을 분석해보고 쉽게 알 수 있도록 풀어 볼려고 합니다. (좋아요 많이 눌러 주시면 열심히 할께요~)

오늘 선택한 물건은 [부산지방법원 2017타경5371]입니다.

법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr)에서 물건을 검색해서 관심있는 물건을 클릭하면 위와 같은 페이지가 나오죠??

위의 물건은 2018년1월10일의 첫번째 기일에 감정가 36,000,000으로 시작하여 현재까지 3번 유찰되어 현재 최저가 18,432,000원으로 낮아져 있는 물건이네요.

감정평가금액은 보통 감정평가를 하는 시점의 시세라고 생각하시는게 편한데요. (물론 아닌 경우도 많이 있습니다. 그래서 임장이 중요하죠) 그럼 시세의 반정도로 떨어질 때까지 아무도 입찰하지 않았다는 것은 표면에 보이지 않는 무언가 있다고 판단해도 좋습니다. 그럼 그것이 무엇인지 찾아 볼까요??

아래에 사건상세조회 버튼을 클릭해서 아래로 스크롤 하면 당사자 내역이 나옵니다. 등기부등본을 보기 이전에 사건상세내역을 보면 대략적인 관계를 알 수 있어 유용합니다. 이 사건의 경우에는 채권자와 임차인이 동일인이고 나머지는 압류권자와 교부권자가 있습니다. (압류의 경우 순서와 상관없이 모두 소멸되는 권리 이기 때문에 신경쓸게 없죠) 이 경우 임차인이 임차보증금을 반환받지 못해 권리를 취득하고 그 권원으로 경매를 신청하였다고 유추 가능합니다. 

그걸 뒷받침하는 것으로 사건명은 "부동산강제경매" 즉, 담보설정으로 인한 경매가 아닌 사건판결 권원으로 경매를 신청했다는 것이죠. 그리고 관련사건내역에 부산지방법원 2011가단116627 판경정보이 있습니다. 이는 임차인이 소유자를 대상으로 소송한 사건으로 보입니다. 

그렇다면, 현황조사서를 보면 확실해 지겠네요.(현황조사서와 매각물건명세서를 병행해서 확인해야 하나, 매각물건명세서는 입찰기일 일주일 전에 볼 수 있기 때문에 일단 가능한 현황조사서를 보겠습니다.)

현황조사서에는 전입세대는 조은혜 세대가 전입되어 있고 보증금 30,000,000원으로 표시되어 있습니다. 

정리해 보겠습니다. 사건 2017타경5371의 물건의 감정평가액 36,000,000원입니다. 일단 감정평가액이 시세라고 가정합니다. 조은혜는 임차인이면서 전입일자와 확정일자가 있고, 선순위 임차인이기 때문에, 경매를 통해서 보상받지 못한 보증금 부분은 낙찰자가 책임져야 합니다. 20,000,000원에 낙찰되면 채권자는 10,000,000원의 부족부분을 보존받고, 10,000,000원에 낙찰되면 채권자는 20,000,000원의 부족부분을 보존받습니다. 즉, 얼마에 낙찰 받던 30,000,000원이 넘지 않으면 같은 금액으로 낙찰받는 것과 같습니다. 

임장은 나가지 않았지만, 이렇게 유찰된 사실로 봐서, 위의 물건은 30,000,000원으로 낙찰받을 경우 시장성이 없는 물건으로 인식되는 것 같고, 계속 유찰되어 물건이 취소될 가능성이 높아보이네요..

여기서, TIP

당연히 경매는 물건을 시세보다 저렴하게 매입하기 위해서 합니다. 하지만, 표면적인 금액으로만 계산하다보면 낭패인데요. 권리관계에 의한 분석도 아주 중요한 부분입니다. (대부분의 책들은 권리관계를 이야기 합니다.) 하지만, 많이 언급되지 않지만 중요한 부분이 매입했을 때, 명도 비용과 또한 공사비용입니다. 따라서, 낙찰예상금액이 시장에 나와 있는 시세보다 저렴하다고 하더라도 경매로 넘겨지는 부동산의 경우 매우 험하게 사용되었을 가능성이 높기 때문에 충분히 공사비용이 감안되어야 합니다.