차선과차악사이

통매매,

현재 사무실로 이용중

전용면적 55평

앞이 탁 트여있는 조망과 앞뒤로 완벽통풍

도시가스 난방 완료 

5개 냉난방기 설치 완료

회의실 설치 (3개소)

창고

화장실 분리 (실내)

주방(다용도실)

바로 입주가능한 셋팅 입니다. 

매매가 4억원

010. 7788. 3474

회의실 완비 되어 있고, 각 호실 냉난방 가능해서 임원실로 사용도 가능

남녀화장실 분리, 실내에 있어 쾌적

앞뒤로 트인 전망이 굿입니다. 

서금사5구역 정비 완료되는 시점에 는 뷰 맛집 사무실이 될 예정

탕비실까지 완비

관심 있으시면 언제든지 내부 보실 수 있어요.

010. 7788. 3474

전국에 있는 미군이 "평택"으로 모여들면서,

"평택"은 단일규모로는 "세계 최대"규모의 미군기지를 가진 도시가 되었으며,

그에 따라, 미군렌탈하우스 사업의 "메카" 도시로 떠오르게 되었습니다. 

이전에는 서울이나 부산 등 대도시의 미군기지 인근에서 미군렌탈하우스를 제공하던 많은 임대인들이 섭섭하게 되었습니다만,

상황이 이렇게 되다 보니, 전국에 있는 전문 부동산 업체 및 건설 업체들이 평택을 눈여겨 보고 있기도 하죠.

정부는 미군이 평택으로 기지 이전하는 부분에 대해서, 

대규모 지원을 약속했는데, 그와 관련된 법률이

일명 평택지원법,[주한미군기지 이전에 따른 평택시 등의 지원 등에 관한 특별법] 입니다. 

이 법에 따라서, 평택은 경기도의 다른 도시와 달리 업종제한 없는 공신 신,증설을 할 수 있게 되어,

삼성전자와 엘지전자가 평택에 들어 올 수 있는 근거를 마련하였고,

그에 따라 현재도 1,900 개가 넘는 업체가 평택에 들어오게 되었는데,

2020년 12월에 그 평택지원법이 다시 4년 연장되어, 2026년까지 유지되면서

다른 기업들이 평택으로 들어 올 수 있는 시간적 여유가 생겼습니다. 

평택이 "핫"한 이유가 여기에 있지 않을까 생각합니다. 

"평택"은 앞으로도 경기도의 대표산업도시로 성장할 가능성이 매우 높죠~!!

팔라티움 더 테라스는 평택의 모든 호재를 한 몸에 받는 

최대 수혜 투자 부동산이라 할 수 있겠습니다~

그런 의미에서 "팔라티움 더 테라스"의 장점을 살펴보겠습니다~

“팔라티움 더 테라스” 특장점

​

실 투자금 1억원 대~

월 300만원 대 분양즉시 수익발생

수익률 13%~ 이상

명품 마감재 “한샘 스타일 패키지”

역대급 492세대 대단지 조성

단지 내, 영화관, 골프연습장, 헬스장, 당구장 등 20여개 편의시설

1~3차 완판으로 검증된 안전 투자 자산

기지 5분이내 복귀 가능 입지

송탄(신장동) 지역내 전무후무한 “독점적” 대형평수 공급

10년 노하우의 전문 관리기업 시설관리

팔라티움 더 테라스는 몇 일전 마지막 1개 동을 준공시키면서,

오랜 숙원인 492세대 대단지 16개동을 완성시키게 되었습니다. 

오산 뿐만 아니라 그 어디에서도 볼 수 없는 미군 및 미군무원이 선호하는 안전하고 쾌적한 단지형입니다.

현재 준공된 건물은 입주를 위해 마지막 공사를 시행하고 있는데,

벌써 부터, 입주대기가 걸리고 있는 상태입니다. 

팔라티움 더 테라스의 "독점적" 위상이 다시 한번 느껴지는데요.

이번에 시행하는

4차 특별 분양은 그 모든 혜택을 받아 볼 수 있는 기회가 되겠습니다~

감사합니다. 

재생도시 경제기반형 제1호로 선정되어서 오랜 길을 달려온 통영 조선소 재생도시 프로젝트가

포스코에이앤씨 컨소시엄의 '통영 캠프 마레'가 성정되어 진행되게 되었습니다.

이번, 설계공모전에 참여한 모든 컨소시엄은 현재 우리나라에서 내놓라하는 굴지의 기업들이 다 참여한 공모였고,

사실 누가 선정되더라도, 그 큰 그림의 변화는 비슷했을 것이라는 생각이 듭니다.

"통영 캠프 마레"

최근, 국내의 경기가 바닥을 치면서, 경기가 좋다는 지역이 없기는 하지만, 전국에서 실업률 1,2등 하는 통영의 경기가 비참할 것을 너무도 뻔합니다.

그런 나쁜 경기가 아무리 프로젝트가 크다고 하더라도, 프로젝트 하나로 분위기가 전환될 수 있을까요?

대답은 Yes and No 입니다.

당연히, 어떻게 진행되냐에 달려있겠죠.

통영의 조선소 개발이 아무리 현재 제1호 경제기반형이라고 하더라도, LH나 국토부에서 공을 들이는 이유가 있지 않을까요??

그것은 바로 입지적 '요건' 때문입니다.

다른 어떤 프로젝트 보다도 입지적 요건이 좋다는 것이죠, 연간 6~700만명이 방문하는 대표적인 도시의 통영에서,

프로젝트의 사할을 걸어볼 만하다는 것이 내부적 분위기라고 전하고 있습니다. 

그리고, 다른 하나는 '일자리'입니다

"일자리"

만약 일자리가 포함되지 않는 개발 프로젝트라면, 당연히 예상되는 효과는 적을 것입니다.

현재 부지 신아 조선소의 인력의 최고 6000여명 까지 있을 던 것으로 아는데요,

개발 후에 이 부지에서 어떤 형태로든 간에 그 이상의 일자리를 만들어 내지 못한다면, 성공하지 못할 것입니다. 

이것은 분명이 관련부처에서 처음부터 강조하고 있는 부분이고,

고용율이 바닥을 치고 지지율이 그에 많은 영향을 받고 있는 시점에, 

현 정부의 시작과 동시에 현정부의 상징과도 같이 시작한 재생도시, 그 중에서도 가장 크다는 경제기반형이 실패한다면,

경제부분에서 현 정부의 능력을 의심할 수 있다는 것이죠.

"일자리를 포함하고, 관광객을 머무르게 하면서, 인프라 구축의 전환점이 된다":

이렇게, 컨셉이 정해지고 진행방향이 잡힐 것이라는 것이죠.

거기에 굵직한 이슈가 하나 더 있습니다.

그것은 바로

"남부내륙고속철도의 예타 면제 추진"

얼마나 예쁘게 만들어지느냐에 많은 언론들이 포커스를 맞추고 있는데, 사실 디자인이 관건이 아닙니다.

최고의 조망을 가지고 있는 부지에 얼마나 많은 기업들이 참여하여,

일자리를 만들고(역시 이전 신아조선소 인력을 넘어서야겠죠)

그 들이 서울로 소통할 수 있는 통로가 있어야 하는데, 가장 주요한 것이 고속철도입니다. 

개통되면 서울에서 통영까지 2시간.

정부가 이렇게 야심차게 추진하는 프로젝트에

지방에 위치하여 업무가 가능하고, 천해의 자연경관을 가진 통영을 누리고,

서울에 빠르게 접근가능한 바탕에서, 

현재의 관광객을 기반으로 연계하여 지역 상권 자체를 올리는 프로젝트 입니다.

이제까지, 국가에서 이렇게 설레발이만 치다가 끝나는 프로젝트가 많아서, 아직 실감이 나지 않는 것도 있습니다만,

이정도 의지를 가지고 진행하는 프로젝트가 멈추는 것도 사실 쉽지 않습니다.

지방이라는 특성상, 아직 부동산의 움직임은 많이 없어보이는데,

규제도 없고, 더더욱이 지방부동산 매입을 장려하는 이때, 투자해 볼만한 투자처죠.

대중이 가는 곳으로 가는 사람은 자신을 평균이하에 맞추는 것이라고 하더군요.

관심을 가져볼만한 투자처 입니다.

이번에 살펴볼 물건은 부산시 북구 화명동 2290 107동 4층 405호 아파트 물건입니다. (화명동, 코오롱하늘채1차 아파트)

실면적 85제곱미터로 약 26평 (실평수)의 아파트네요.

이 물건에서는 말소기준권리(2016년 10월 19일 마산시 농업협동조합의 근저당권)로 인하여, 이후의 모든 권리가 소멸되고,

소유자가 점유하고 있는 물건으로 권리관계에 대한 걱정은 없는 물건입니다.

근저당권의 설정일자와 소유권이전의 일자가 동시에 일어난 것으로 보아,

아파트를 매입하면서 구입비용으로 근저당권을 설정한 것으로 생각됩니다.

소유권이전이 2년 이내의 물건으로 아파트 내부 수리 문제도 다소 양호 할 것으로 예상되어,

낙찰가는 명도에 필요한 비용만 감안하여 입찰 한다면 무난한 입찰이 될 것으로 보이는 물건입니다.

여기서 유의해야 할 것은,

지속적으로 변경이 일어나고 있는 물건이라는 점인데요.

말소기준권리는 마산시농업협동조합이지만, 경매신청자는 합명회사동립주류인 강제경매 사건이라는 점입니다.

채무자는, 근저당권과 관련된 이자 및 원금 납부는 성실히 진행되었다고 생각하고,

합명회사동립주류와의 채권관계에서 경매가 진행된 것으로 보입니다.

같은 동의 같은 평수의 아파트 시세가 위와 같은 것을 감안하면, 채무자의 입장에서,

해당 아파트가 헐값에 매각되는 것을 원하지 않을 것이고, 채권자와의 협의를 통해서 자금을 마련할 시간동안 경매가 변경되고 있는 것으로 보입니다.

현재 최저가격을 감안하여 감평가의 90%선에서 매입한다고 하더라도 약 2~3천만원의 시세차익을 누릴 수 있겠으나,

변경은 법원에 가야 알 수 있기 때문에 매번 발걸음을 돌려야 할 수도 있겠네요.

(이런 경우, 채무자가 채권을 변제하여 경매신청이 취소되는 경우가 많이 있습니다.)

이점 감안하셔서 상기 물건을 주시하시면 좋겠네요~^^

상기의 분석의 결과는 의뢰된 결과가 아니므로 책입지지 않습니다.

제시외 건물은,

경매목적물인 토지상에 존재하고 있으나, 

경매목적물이 아닌 건물로 경매신청자가 신청하지 않은 건물이거나,

경매신청자가 소유권 등의 문제로 경매신청할 수 없는 건물인 경우입니다.

제시외 건물은 경매에 포함될 수도 있고, 포함되지 않을 수도 있고, 또한 (법정)지상권이 성립할 수도 있습니다.

제시외 건물에서는 그 건물이 종물 혹은 부합물인지의 판단이 중요하고,

다른하나는 법정지상권이 성립하는지가 중요합니다.

법정지상권에 관한 이야기는 이전의 게시물에 자세히 나와 있으니 참초해서 보세요.

>>>>>> [권리분석 시리즈 7] 법정지상권_종합편 >>>>>>

위의 링크를 따라 가시면, 법정지상권에 관한 게시물을 보실 수 있습니다.

제시외 건물에 해당되는 유형은 아래의 4가지로 분류해 볼 수 있습니다.

1) 제시외 건물이 토지소유자의 건물로서 주물의 처분에 따르게 되는 종물 또는 부합물에 해당하는 건물

2) 제시외 건물이 토지소유자의 건물로서 종물이나 부합물이 아닌 경우

3) 제시외 건물이 제3자 소유의 등기된 건물

4) 제시외 건물이 제3자 소유의 미등기 건물

위의 경우에서,

 2번과 3번의 경우는 경우에 따라서, 법정지상권이 성립하는 권리이고,

1번은 제시외 건물이지만, 주물에 처분에 따르고,

4번의 경우 법정지상권이 성립하지 않아, 건물철거소송 이나 대지인도청구소송으로 토지 이용권을 회수할 수 있습니다.

(자세한 내용은 법정지상권 종합편을 참조하세요~)

민법 제100조(주물, 종물)에 따르면,

1) 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다.

2)종물은 주물의 처분에 따른다.

라고 규정하고 있어,

저당권은 경매목적부동산의 종물에 관하여도 효력이 미친다고 할 수 있으므로, 저당권실행으로 인하여

경매목적부동산을 매수한 자는 종물의 소유권도 함께 취득하는 것입니다.

종물을 판단하는 기준은 명확하지는 않습니다. 법에서 말하는 기준으로 판단하는 것이고, 

또 법 판례를 참조하여, 개별적으로 판단해야 합니다. 

한가지, 판단하는 기준을 제공하자면,

주물이 없으면 종물을 사용하기 어렵거나 존재하기 힘든 경우를 따지면 되는데, 

예를 들어서 건물옆에 확장해 놓은 1층의 방이 입구가 건물안에서 출입하면, 종물로 보고, 

출입구가 따로 있으면, 다른 주물로 보는 관계로 이해하시면 조금 편하실 껍니다.

그럼 아래의 판례를 참조하세요

제시외 건물을 종물 또는 부합물로 인정한 대법원판례

[대법원 1981.7.7. 선고 80다2643, 2644 판결]

기존 건물의 외곽에 덧붙여 증축한 부엌 및 방의 기존 건물에의 부합여부

기존 건물인 세멘부록조 세멘와즙 평가건 주택1동 건평 21평 8합의 외곽에 덧붙여 세멘부록조 스레트즙 부엌 3개와 방 4개 합계 건평 18평 9합을 증축하였다면 그 증축된 건물은 기존 건물에 부합되어 전체가 1동의 주택을 이루고 있다고 할 것이다.

[대법원 1981.11.10. 선고 80다2757,2758 판결]

기존 건물의 경락인이 경매목적물로 평가되지 아니한 증축부분(부합물)의 소유권을 취득하는지 여부

건물이 증축된 경우에 증축부분이 본래의 건물에 부합되어 본래의 건물과 분리하여서는 전혀 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 않는다면, 위 증축부분에 관하여 별도로 보존등기가 경료되었고 본래의 건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니하였다고 할지라도 경락인은 그 부합된 증축부분의 소유권을 취득한다.

제시외 건물을 독립한 건물로 인정한 대법원판례

[대법원 1985.3.26. 선고 84다카269 판결]

저당부동산의 종물인 여부의 판단기준

저당권의 효력이 미치는 저당부동산의 종물이라 함은 민법제100조가 규정하는 종물과 같은 의미로서 종물이기 위하여는 주물의 상용에 이바지 되어야 하는 관계가 있어야 하는바 여기에서 주물의 상용에 이바지한다 함은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 작용을 하는 것을 말하는 것으로서 주물의 소유자나 이용자의 상용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과는 직접 관계없는 물건은 종물이 아니다.

[대법원 1990.10.12. 선고 90다카27969 판결]

제3자 소유인 별개의 독립된 건물을 채무자 소유 건물의 부합물로 경락받은 경우 경락인이 그 소유권을 취득하는지 여부

채무자 소유의 대지와 건물에 대한 경매절차에서 경락인이 위 대지와 건물을 경락받으면서 위 대지상에 있으나 제3자 소유인 별개의 독립된 건물을 채무자 소유 건물의 부합물로 경락을 받았다고 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다.

위의 내용이 조금이라도, 도움이 되셨다면, 따듯한 공감한번 클릭감사합니다.~

대위변제란,

이해관계가 있는 제3자가 채무자 대신 빚을 변제할 때 채권자가 채무자에 대하여 가지고 있던 권리를

변제자에게 이전하는 것을 대위변제라고 합니다.

즉, 제3자가 채무자의 빚을 대신 갚으면 채권자가 채무자에게 가지고 있던 권리가 제3자인 변제자에게 이전되는 것입니다.

또한, 구상권이란,

타인을 대신해서 채무를 변제한 사람이 해당 타인에 대해 자신이 변제한 부분을 청구할 수 있는 권리입니다.

일반적으로, 대위변제를 한다고 하면, 둘(채무자와 대위변제자) 사이에 구상권을 위한 것이라고 볼 수 있습니다.

그렇지 않으면, 대신 채무를 변제해 줄 이유가 없겠죠??

하지만, 경매에서는 대위변제자가 채무자에 대해서 구성권을 감안하지 않는데요.

그 이유인 즉,

대위변제자가 채무자에 대해서 채권을 회수하고자 할 때에는, 구상금청구소송을 통해서 집행권원을 확보하여야 채권회수가 가능하고,

당연히 채무자가 채무를 변제할 수 있는 경제적 여건이 되었을 때 가능할 것인데,

채무자의 자산이 경매로 매각될 만큼 경제적 여건이 불확실한 채무자가 그러한 경제적 여건이 있을리 만무하고,

또한, 경매의 다른 채권자 혹은 이해당사자가 이를 모르지 않기 때문에, 경매에서 구상권청구를 감안하고 대위변제하기란 실로 어렵습니다.

경매에서 대위변제를 하는 이유는 조금 다른데요,

그건 "말소기준권리"라는 기준이 변경되는 이유 때문입니다.

권리분석에 관한 게시물에서 여러번 이야기 한 것이고, 또한 경매에서 너무나도 기초적인 사실인것처럼,

대부분의 권리에 대한 소멸과 인수의 관계는 말소기준권리를 기준으로 판단하게 됩니다. 

사실, 말소기준권리 이후에 있다고 하여도, 

경매대상 부동산의 매각을 통해서 충분히 배당을 받거나, 

또는, 충분히 배당받지 못한 채권에 대해서 채무자의 다른 재산의 처분으로 다시 환수할 수 있지만, 

채권자의 입장에서 보면, 당장의 부동산의 처분으로 당장 원활하게 채권을 회수 하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

말소기준권리보다 이후에 있다면,

배당을 충분히 받지 못한다고 하더라도, 권리는 소멸하게 되어,

재산이 충분하지 않은 채무자에게 나머지 채권을 받기 힘들어 질 수 있기 때문입니다.

따라서,  어떤 권리자들은 말소기준권리보다 앞서서,

낙찰자 혹은 매수자로 하여금 자신의 권리를 인수하게 하여, 그들로부터 충분히 채권을 회수 하고 싶어 할 것입니다.

이럴 경우, 말소기준권리가 되는 (근)저당권 등을 대위 변제하여, 다른 말소기준권리보다 선순위가 되어, 권리를 보존받기 원합니다. 

예를 들어,

1순위의 근저당 1억원

2순위의 임차인 2억원

3순위의 임차인 1억원

4순위의 근저당 3억원

5순위의 임차인 1억원 

이렇게 순위가 되어 있다고 보겠습니다.

위의 경매대상 부동산이 여러가지 이유로 유찰되어, 낙찰가가 5억원 정도로 예상된다고, 가정해 보겠습니다. 

(여기서, 경매신청자는 4순위 근저당권자입니다. 1순위 근자당권자가 경매신청자인 경우, 대위변제되면, 경매는 원인무효 됩니다.)

이때, 2순위 임차인과 3순위 임차인이 전입을 하고 확정일자 없이 배당신청을 한 경우에,

1번 근저당권과 4번 근저당권자가 채권을 회수한 이후에 2,3,5순위 임차인이 나머지를 나누어 가지게 됩니다. 

이 경우, 2순위 임차인은 5천만원 나머지 임차인은 2천5백만원 정도 회수하게 됩니다.

이 경우, 2번3번임차인은 1번 근저당의 대위변제를 생각할 수 있습니다.

2번임차인이 7000만원 3번임차인이 3000만원으로 1번 근저당을 대위변제했을때,

2번과 3번 임차인은 전입신고는 하여, 대항력을 가지기 됩니다. 

2번 임차인의 경우 2억원에서 7000만원을 제외한 1억3천만원을 회수할 수 있게 되는 것입니다.

(그러므로, 대위변제 하지 않았을 때 보다 8000만원 정도 더 회수할 수 있게 되고, 더 나아가 채무자에 대한 구상권도 생깁니다.)

임차인 뿐만아니라, 

가처분, 가등기 등등과 같이 말소기준권리에 앞서느냐 뒤에 있느냐에 따라서, 그 권리가 확연해 지는 권리자들은

경매를 통해서 권리를 찾기 위해서 대위변제를 생각할 수 있습니다.

그러면,

경매를 준비하는 입찰자들은 대위변제에 대해서 어떻게 대응해야 할까요??

법원에서는 대위변제를 낙찰자의 매각대금납부일 전까지로 허용하고 있습니다.

따라서,

 낙찰자는 경매에 참여할 때 부터, 매각결정기일 그리고 매각대금납부일까지, 조금의 가능성이라도 있다면, 

대위변제의 가능성을 열어놓고 항상 확인하여야 합니다. 

하지만, 후순위 권리자가 대위변제를 하게 되면, 

입찰자의 계산과 배당이 다르게 되고, 따라서, 낙찰자의 권리가 회손될 여지가 많이 있습니다. 

이 경우, 낙찰자는 손실을 보호할 방법이 있습니다. 

일단, 

매각결정기일 전까지는 매각불허가신청으로 매각을 취소할 수 있습니다.

그리고,

매각결정이후에는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다.

(매각붏허가신청 및 매각허가결정의 취소신청에 대해서는 추후에 설명드릴께요)

하지만, 그렇게 경매가 취소 할 수 있다고 하더라도,

어차피 취소될 경매였다면, 그 시간과 비용을 소비하지 않았어도 될 일입니다. 

따라서, 어떤 경우에 대위변제가 가능한지 판단하여, 대위변제가 일어날 가능성이 높은 경우, 입찰에 참여하지 않는 것도 하나의 방법입니다. 

우선, 후순위 근저당권자가 경매신청을 하고,

선순위 근저당권자의 설정액이 얼마 되지 않는 경우, 그 둘 사이에 다른 권리자가 있을 때 입니다.

선순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우에 그 설정액이 적다고 하여도, 대위변제 되면 경매가 취소됩니다. 

또한, 근저당권의 설정액과 실제 채무액은 차이가 있을 수 있기 때문에, 근저당권자에 문의하는 것이 좋습니다. 

두번째는, 대항력이 없는 권리자의 권리가 크고, 경매를 통해서 그 권리가 소멸할 가능성이 높을 때 입니다.

대윈변제의 범위가 크더라도, 경매대상부동산의 가치에 비해서 미미하거나,

경매대상부동산의 소유권에 비춰질 만큼 큰 권리가 소멸할 것 같은 경우, 대위변제의 가능성을 살피는 것이 좋습니다.

(입찰전에 공지된, 문서정보 등에서, 대위변제에 대해서는 취소신청 혹은 불허가 신청이 이유없음으로 받아들여지지 않을 수도 있기 때문에,

그 전에 서류를 꼼꼼히 살피는 자세가 필요합니다.)

부동산에 대해서, 이렇쿵 저렇쿵 이야기 하다보면, 

항상 받는 질문이 있습니다.

" 그럼 부동산 공부는 어디서 어떻게 시작해야 하나요?? "

혹은,

" 그럼 어떤 책을 읽는 것으로 공부를 시작해야 할까요?? "

부동산 공부를 시작한다고 하다가 그저 쉽게 흥미를 잃어버리는 분들을 보면,

그 흥미를 잃어 버리는 이유가 몇가지 보입니다.

그중에 가장 큰 하나는, 쉽게 경험해 볼 수 없다는 것이었습니다.

부동산 공부를 하고, 경험을 해 볼려니 돈이 한두푼 들어가는 것이 아니어서,

시험삼아 혹은 경험삼아 해 볼 수 없고,

그러다 보니, 책으로만 접하게 되고, 또 그러다 보니 흥미를 곧 잃어버리게 되는 것 같습니다.

또 다른 이유 중 하나는,

하면 할 수록, 어려운 용어나 경제계념이 자꾸 나와서,

하나하나 풀이하면서 알아가자니, 너무 복잡해 져서,

" 아 이건 혼자 공부할 수 있는게 아니구나 "하고 곧 포기해 버리는 경우입니다.

뭐 개인적으로 많은 다른 이유들이 있겠지만, 이런 이유들이 부동산에 대한 접근성을 높이고,

이렇게 관심이 많은데도 불구하고 실제로 뛰어드는 사람들을 제한하는 이유인 것 같습니다.

자, 그럼 정말 부동산 공부는 어떻게 시작해야 할까요??

"공부"를 빼는 것으로부터 시작해야 합니다 라고 종종 조언합니다.

공부라구요??

전 스마트폰을 예로 들어서 물어보는 분들에게 이야기 하는 경우가 많은데요,

일정 나이가 넘으신 분들은 새로운 기기를 접할 때 마다 어려워 하십니다. 그리고, 말씀들 하시죠. 공부해야 한다고,

하지만, 아이들은 그냥 "이용"하는데 그 즐거움을 느낍니다.

두 그룹중에 누가 더 스마트폰을 잘 활용하냐구요?? 물어서 무엇하겠습니까??

아이들은, 스마트폰을 사용하면서 주어진 기능을 이용합니다. 

그리고, 그 기능은 유져(사용자) 편의로 만들어진 기능이니 편하게 사용하는게 맞습니다.

그리고, 스마트폰에 회로가 어떻게 되어 있는지 운영체제가 어떻게 만들어졌는지, 반도체는 무슨역활을 하는지 궁궁해 하지 않고,

알 수도 없는 것이죠.

그냥 스마트폰을 잘 사용하는 것입니다.

부동산도 마찬가지 입니다.

누구에게나 일상의 일부분이고, 누구나 부동산에 살면서 부동산에서 활동합니다. 

너무도 잘 아는 공간이고, 너무나 익숙한 물건입니다.

그래서 더 익숙하지 않은 것처럼 보입니다. 

"분명히 잘 아는 것인데 전문가(?)라고 말하는 특정한 사람들과 이야기 해보면 무슨말인지 모르겠어요"

당연하죠. 그들은 이야기 하는 상대방이 잘 모르기를 바라면서 이야기 하는 것이니깐요.

내가 원하는 부동산은 다른 사람도 원하고, 내가 원하지 않는 부동산은 다른사람도 원하지 않습니다.

내가 원하지 않는 부동산이었는데, 부동산 전문가가 이야기 한다고 원하는 부동산으로 바뀌지 않으니깐요.

단순하고, 쉬운 논리죠.

그럼 아무것도 하지말고, 느낌으로 하면 되냐구요??

아니요.!! 이건 정확하게 말할 수 있습니다.

전 "관심"을 가지라고 말하고 싶습니다.

애들이 스마트폰을 그냥 쓰듯이, 그냥 관심을 가지세요. 요즘 우리동네 집값은 어떻고, 가게 세는 어떻게,

유리창에 붙어 있는 플랭카드에 전화해서 가격도 물어보고,

비싸네, 싸네 판단도 해보구요.

그리고, 신문도 보고, 잡지도 보고,

광고지도 찬찬히 살펴보세요.

그럼, 언제부턴가 우리동네 시세를 떠나서, 부동산에 대해서 점점 해박해 지고 있는걸 느끼지 못하는 사이에 느끼게 됩니다. ㅎ

(말이 좀 안되나요??)

부동산을 가장 잘 하는 방법은,

사람들을 두려워 하지 않은 것이에요, 물어보고, 다가가고, 상담하고, 

가장 좋은건 뭔지 아세요~?

이게 모두 무료라는 것이죠.

부동산은 대인관계와 약간은 관련이 있어 보이기는 하지만, 또 100%는 아니라고 생각합니다.

공유자의 우선매수권은,

경매대상부동산이 다수의 소유자가 소유한 물건이면서, 부분소유자의 지분만이 경매로 나온 경우에,

다른 부분소유자(지분자)가 최고가신고인과 같은 가격으로 우선매수할 수 있는 권리입니다.

공유자우선매수권을 주는 이유는,

공유자라고 하면, 일반적으로 공동으로 상속을 받은 부동산 이거나, 혹은 공동으로 공독목적에 의해서 구입한 부동산이라는 근거로,

타인과 함께 소유하게 되면, 분쟁의 소지가 될 수 있고, 원래의 목적에서 벗어날 가능성이 있기 때문이라고 생각합니다.

공유자우선매수 신고는,

집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다. 

공유자가 공유자우선매수 신고를 하게 되면, 

최고가매수인은 차순위매수인지위를 가지게 되며, 이를 포기할 수도 있습니다. 

다수의 공유자가 공유자우선매수 신고를 동시에 하게 되면, 그 지분의 높은 공유자에게 권리를 줍니다.

공유자우선매수권은 공유자에게 많은 권리를 부여하는 제도입니다.

비공개입찰을하는 법원에서, 최고가가 판결된 부동산을 그 가격으로 살 의향이 있는지 물어보는 것이기 때문이죠. 

따라서,

입찰자가 없고, 유찰이 되는 경우가 많습니다.

(낙찰되어도 매력이 있는 부동산의 경우에는 매입되는 경우가 낮기 때문이죠)

이러한 경우를 노리고,

공유자들이 공유자매수신청을 했다가 포기하는 것을 반복하여, 유찰시키려는 시도가 있었는데,

이러한 이유로 공유자 매수신청은 1회로 한정하고 있는 것이 지금의 실정입니다.

이 단순해 보이는 논리로,

경매를 통해 빈틈을 노릴 수 있는 경우도 생긴다는 사실~!!

예고등기는,

등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 

이를 제3자에게 경고하기 위하여 수소법원의 직권으로 촉탁하여 예고하는 등기이며, 가등기와 함께 예비등기에 속합니다.

즉, 예고등기가 있으면,

그 예고등기의 원인이 되는 소유권이나 저당권의 등기가 무효과 될 소지가 있고, 

이렇게 등기가 무효가 되면, 그에 따른 권리가 소멸되기 때문에, 그 원 권리에 부속된 다른 권리 또한 권리를 주장하기 힘들게 됩니다.

즉, 경매진행에 있어서,

(경매와 관현하여 예고등기를 말하고 있는 것이니깐요~)

소유권이 존재하고, 그 이후에 근저당권에 의해서 임의경매가 이루어진 경매라면,

(그 근저당권은 위 소유권에 근거한 근저당권이기 때문에)

경매가 끝나고 소유권이 낙찰자에게 이전된다고 하더라도, 예고등기는 소멸되지 않고,

원 소유권이 무효가 되어, 다른 소유자가 대상부동산의 소유권을 가지며, 낙찰자는 대항하기 힘들어진다는 것이죠.

이것이 일반적으로 말하는,

말소기준권리 보다 후순위에 있는데도 불구하고 소멸하지 않는다고 말하는 것인데,

순위의 중요성에서도, 소유권의 권리가 아직 판결되지 않은 상태에서 진행된 것이기 때문에,

당연히 예고등기가 후순위라고 하는 것은 무의미 해 지는 것이겠습니다. 

예고등기는 소를 받은 법원에서 촉탁으로 직원 등기하구요,

예고등기의 소멸 역시 소가 마무리 되어야, 수소 법원에서 등기를 직권으로 소멸시킵니다.

(따라서, 예고등기는 낙찰자가 말소촉탁할 수 있는 것이 아닙니다.)

예고등기의 원인이 되는 소가 마무리 되어서,

원고가 패소하면, 예고등기는 그대로 소멸될 것이고,

원고가 승소하면, 소가 구하는 말소 또는 회복의 등기가 행하여 지고 그에 따라 예고등기가 소멸될 것입니다.

예고등기의 대부분은 소유권에 관한 것이거나 저당권무효에 관한 것입니다.

소유권말소청구의 소 예고등기

위의 경우에서, 정당권자의 경매신청으로 인하여, 경매가 진행되고, 낙찰되면,

소유권을 포함한 모든 권리는 소멸되고, 예고등기만 남아 있습니다.

(위에서 언급한 것 처럼, 예고등기는 수소법원에서만 촉탁 말소 하기 때문입니다.)

이 물건의 낙찰자는 1번 소유권을 경매를 통하여, 이전 받은 것이기 때문에

(2번 저당권도 1번 소유권에 기반한다고 볼 수 있겠죠)

4번 예고등기로 인하여 1번 소유권이 무효가 되면, 이 경매는 무효가 되고,

낙찰자의 경매를 통해서 낙찰받은 소유권도 원인 무효가 됩니다.

저당권말소청구의 소 예고등기

하지만, 그 예고등기가 저당권말소청구의 소에 근거한 경우에는,

경매가 끝난 경우라도, 그 저당권을 근거로 진행된 경매절차 자체가 무효가 됩니다.

이 경우, 낙찰자가 소유권을 잃지만,

경매과정에서 배당받은 채권자들에게 부당이득반환청구를 통해서 매각대금을 회수할 수는 있습니다.

(하지만, 어마무시하게 시간도 걸리고 돈도 들겠죠??)

이러한 이유로,

일단 등기부등본에 예고등기가 기록되어 있으면, 일단 입찰에 참여하지 않는 것이 상도라고 합니다. 

하지만,

언제나 위기에 기회가 도사리는 법입니다. 

예고등기가 저당권말소청구의 소에 근거한 경우에도, 

말소기준권리가 아닌 저당권에 청구한 것이라면, 경매가 무효되지 않습니다.

이러한 경우를 우려하여, 유찰이 충분히 이루어진 경우라면, 리스크의 수익을 노려볼만 합니다.

그리고,

예고등기가 근거하고 있는 소의 내용이 무엇인지 파악하여, 그 결과가 경미한 것이라고 판단되면, 노려볼만한 물건이 되기도 합니다.

(반대로, 예고등기가 있으면, 유찰이 무작위로 일어난다는 것을 이용하여,

낙찰가를 떨어뜨리기 위한 함정일 수도 있으니, 무조건 피하기 보다는 원인을 파악하는 것도 좋은 공격방법이 됩니다.)

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가등기는 등기를 할 수 있는 요건이 미비된 경우에,

장래에 그 요건을 구비하여 본등기를 할 것에, 그 순위를 보전하기 위해서 미리하는 등기로써,

가압류나 가처분과 같이 소의 제기를 위한 보전처분과는 다릅니다.

가등기에서의 포인트는 순위보전입니다.

따라서, 본등기가 일어난 경우에 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따르고,

본등기의 성격에 따라서, 후순위의 권리가 권리 주장할 수 없을 수 있기 때문에 유의해야 합니다.

그리고,

가압류나 가처분이 채권자의 채권집행의 과정을 용이하게 하기 위한 것으로 단독으로 신청가능한 것과 다르게,

가등기도 등기의 일반원칙에 따라서, 

가등기권리자와 가등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다.

가등기는 두가지로 나누어 볼 수 있습니다. 

하나는 보전가등기이고, 다른 하나는 담보가등기입니다.

보전가등기는 소유권 등기의 가등기이고, 담보가등기는 저당권 등기의 가등기라고 생각하시면 편합니다.

경매대상이 되는 부동산에 가등기가 떡하니 있는 경우에,

담보가등기(저당권)이 있으면, 순위와 상관없이 소멸하기 때문에 주저할 필요가 없겠습니다.

[(담보가등기도 말소기준권리가 되는 권리들과 비슷하게 작용하기 때문에 본등기가 되어도 저당권과 유사하게 작용하므로,

권리가 인수되지 않고, 권리를 보전받지 못한 경우에는 말 할 것도 없겠습니다.)

하지만,

보전가등기(소유권)이 있으면 고민이 됩니다. 

만약, 보전가등기가 최선순위에 있다면,

- 앞서 이야기 한것처럼, 가등기는 본등기의 순위보전을 위해서 설정합니다.

말인즉, 보전가등기가 최선순위이면, 가등기권리자의 의지에 따라,

이 부동산의 이후 권리는 소유권 변경으로 인하여 모두 무효가 됩니다. -

절대, 어떤 경우에도 입찰에 참여하면 안 되겠습니다만~

보전가등기가 최선순위에 있어도, 보전가등기가 작용하지 않는 경우가 있으니, 그 경우면 괜찬겠습니다.

그 첫번째는 보전가등기라고 표시되어 있지만, 실제로는 담보가등기인 경우입니다.

[대법원 1992.2.11. 선고 91다36932 선고[나]]에 따르면,

가등기가 담보가등기인지 여부는 그 등기부상 표시나 등기 시에 주고받은 서류의 종류에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고

거래의 실질과 당사자의 의사 해석에 따라 결정될 문제라고 할 것이다.라고 판시하였습니다.

따라서, 당사자가 그 가등기를 어떻게 바라보느냐를 판단하는데 있어서,

배당신청 중에 가등기권자가 배당신청을 한다면, 그 가등기를 담보가등기로 판단한다고 볼 수 있고,

또는 경매를 신청한 채권자라면, 그 담보권을 가지고 경매를 신청했을 것이므로 판단하는데 도움이 될 수 있습니다.

가등기권자가 신청한 내용은 법원에서 제공하는 문서처리기간의 내용을 확인하면 알 수 있습니다.

위의 경우로, 보전가등기가 담보가등기라는 확신이 서면, 주저없이 입찰에 참여해도 무관하겠습니다./

그리고, 그 두번째는 소유권이전청구권가등기로써 10년이 넘도록 소유권이전청구권을 행사하지 않은 경우입니다.

[대법원 1991. 3. 12. 선고90다카27570 선고[다]]에 따르면,

가등기에 기한 소유권이전청구권이 시효의 완성으로 소멸되었다면 그 가등기 이후에 그 부동산을 취득한 제3자는 그 소유권에 기한

방해배제청구로서 그 가등기권자에 대하여 본등기청구권의 소멸시효를 주장하여 그 등기의 말소를 구할 수 있다.라고 말했습니다.

이 경우,

10년이 넘도록 소유권이전청구권을 행사하지 않으면, 가등기의 소멸시효에 걸리는 것이 아니라,

소유권이전청구권의 10년의 소멸시효에 걸리게 된다는 것입니다.

이제 가등기도 무서워 하지 않아도 되겠네요~