차선과차악사이

부동산에 대해서, 이렇쿵 저렇쿵 이야기 하다보면, 

항상 받는 질문이 있습니다.

" 그럼 부동산 공부는 어디서 어떻게 시작해야 하나요?? "

혹은,

" 그럼 어떤 책을 읽는 것으로 공부를 시작해야 할까요?? "

부동산 공부를 시작한다고 하다가 그저 쉽게 흥미를 잃어버리는 분들을 보면,

그 흥미를 잃어 버리는 이유가 몇가지 보입니다.

그중에 가장 큰 하나는, 쉽게 경험해 볼 수 없다는 것이었습니다.

부동산 공부를 하고, 경험을 해 볼려니 돈이 한두푼 들어가는 것이 아니어서,

시험삼아 혹은 경험삼아 해 볼 수 없고,

그러다 보니, 책으로만 접하게 되고, 또 그러다 보니 흥미를 곧 잃어버리게 되는 것 같습니다.

또 다른 이유 중 하나는,

하면 할 수록, 어려운 용어나 경제계념이 자꾸 나와서,

하나하나 풀이하면서 알아가자니, 너무 복잡해 져서,

" 아 이건 혼자 공부할 수 있는게 아니구나 "하고 곧 포기해 버리는 경우입니다.

뭐 개인적으로 많은 다른 이유들이 있겠지만, 이런 이유들이 부동산에 대한 접근성을 높이고,

이렇게 관심이 많은데도 불구하고 실제로 뛰어드는 사람들을 제한하는 이유인 것 같습니다.

자, 그럼 정말 부동산 공부는 어떻게 시작해야 할까요??

"공부"를 빼는 것으로부터 시작해야 합니다 라고 종종 조언합니다.

공부라구요??

전 스마트폰을 예로 들어서 물어보는 분들에게 이야기 하는 경우가 많은데요,

일정 나이가 넘으신 분들은 새로운 기기를 접할 때 마다 어려워 하십니다. 그리고, 말씀들 하시죠. 공부해야 한다고,

하지만, 아이들은 그냥 "이용"하는데 그 즐거움을 느낍니다.

두 그룹중에 누가 더 스마트폰을 잘 활용하냐구요?? 물어서 무엇하겠습니까??

아이들은, 스마트폰을 사용하면서 주어진 기능을 이용합니다. 

그리고, 그 기능은 유져(사용자) 편의로 만들어진 기능이니 편하게 사용하는게 맞습니다.

그리고, 스마트폰에 회로가 어떻게 되어 있는지 운영체제가 어떻게 만들어졌는지, 반도체는 무슨역활을 하는지 궁궁해 하지 않고,

알 수도 없는 것이죠.

그냥 스마트폰을 잘 사용하는 것입니다.

부동산도 마찬가지 입니다.

누구에게나 일상의 일부분이고, 누구나 부동산에 살면서 부동산에서 활동합니다. 

너무도 잘 아는 공간이고, 너무나 익숙한 물건입니다.

그래서 더 익숙하지 않은 것처럼 보입니다. 

"분명히 잘 아는 것인데 전문가(?)라고 말하는 특정한 사람들과 이야기 해보면 무슨말인지 모르겠어요"

당연하죠. 그들은 이야기 하는 상대방이 잘 모르기를 바라면서 이야기 하는 것이니깐요.

내가 원하는 부동산은 다른 사람도 원하고, 내가 원하지 않는 부동산은 다른사람도 원하지 않습니다.

내가 원하지 않는 부동산이었는데, 부동산 전문가가 이야기 한다고 원하는 부동산으로 바뀌지 않으니깐요.

단순하고, 쉬운 논리죠.

그럼 아무것도 하지말고, 느낌으로 하면 되냐구요??

아니요.!! 이건 정확하게 말할 수 있습니다.

전 "관심"을 가지라고 말하고 싶습니다.

애들이 스마트폰을 그냥 쓰듯이, 그냥 관심을 가지세요. 요즘 우리동네 집값은 어떻고, 가게 세는 어떻게,

유리창에 붙어 있는 플랭카드에 전화해서 가격도 물어보고,

비싸네, 싸네 판단도 해보구요.

그리고, 신문도 보고, 잡지도 보고,

광고지도 찬찬히 살펴보세요.

그럼, 언제부턴가 우리동네 시세를 떠나서, 부동산에 대해서 점점 해박해 지고 있는걸 느끼지 못하는 사이에 느끼게 됩니다. ㅎ

(말이 좀 안되나요??)

부동산을 가장 잘 하는 방법은,

사람들을 두려워 하지 않은 것이에요, 물어보고, 다가가고, 상담하고, 

가장 좋은건 뭔지 아세요~?

이게 모두 무료라는 것이죠.

부동산은 대인관계와 약간은 관련이 있어 보이기는 하지만, 또 100%는 아니라고 생각합니다.

이전 포스팅에서는 주택임대차 계약을 할 때 유의 할점에 대해서 짚어보았습니다. 

아래의 링크를 따라가시면, 이전 포스팅을 확인하실 수 있습니다.

>>>>>> 이제 준비 되셨으면, 계약하기 들어갑니다. 주택임대차 계약에서 유의사항 >>>>>>

그럼 계약서를 작성해야 겠습니다.

우리나라에서는 구두에 의한 계약도 계약으로 성립하지만, 추후 분쟁이 되었을 때 증명하기가 힘들기 때문에 문서로 작성하는 것이 좋습니다.

그리고, 계약서라고 하면 어렵게 생각하는데, 그 양식에도 구애는 없습니다.

(임대기간 등 해서, 계약상 분리한 사항에 대해서는 계약서상의 내용은 무효입니다.)

하지만, 추후에 분쟁의 소지가 있을 만한 부분, 특히 주택임대차보호법에서 커버하지 않는 부분은 상세하게 작성해야,

나중에 문제가 없겠죠??

그럼 일반적으로 작성되는 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

(밑의 내용은 참고일 뿐, 계약서의 항목을 빼거나, 더하는데 문제는 없습니다.)

위의 사진은 예시입니다. 참고하시면 되요~

(다시한번 이야기 하지만, 정해진 양식은 없어요~)

먼저, 부동산의 정보가 있어야 하겠습니다.

부동산의 표시부분은 등기부 등본이나 건축물 대장, 토지대장을 참고하여 작성하면 됩니다. 

이때, 아파트와 같은 다세대주택의 경우에는 문에 표시되어 있는 호실보다, 등기부등본이나 공식대장에 나와 있는 호실을 기입해야 합니다.

물건의 표시가 아무것도 아닌것 같아도, 나중에 보호받는데 기준이 되기 때문에 정확히 기재하는 것이 중요합니다.

그 다음으로 계약기간 및 계약금액 그 지급일자 등에 대한 내용이 있어야 할것입니다. 

원 보증금에 월임차액이 얼마이고, 그 보증금은 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 나누어 지불하는데,

지불 날짜는 어떻게 되는지 기입하는 부분입니다. 

여기서, 중도금의 경우, 최근에는 중도금을 지불하지 않고 계약금과 잔금만 지불하는 경향이 많아졌습니다. 

하지만, 중도금을 지불하는 경우 중도금의 의미를 아셔야 하는데,

계약금의 경우, 계약을 해지하게 되면, 계약금을 포기하고 위의 계약을 해지 할 수 있고,

잔금의 경우 상기 계약이 성사되었음을 의미합니다.

(즉, 계약기간 동안의 임차지급과 그 기간동안 존속되는 것입니다.)

중도금의 경우는 잔금과 같은 효과가 발생합니다. 따라서, 중도금을 지급하였다면, 중도금을 포기하고, 계약을 해지 할 수 없으며,

위의 계약이 성립해 계약의 내용을 이행해야 합니다.

그리고, 계약 당사자간의 인적사항을 기록하는 부분입니다.

계약당사자의 인적사항을 기록하는 부분에서, 임대인과 등기부등본상의 소유자를 확인하고,

임차인의 경우, 실거주자나 실거주자의 가족이어야 추후에 주택임대차보호법에 의해서 보호 받을 수 있기 때문에 중요합니다. 

그리고, 물건의 인도일시, 점유기간, 권리이전내용, 조건, 특약사항 등등을 기록합니다. 

앞서 이야기 드렸지만, 계약서 상의 특약사항이라고 하더라도 주택임대차보호법에 의해서, 

임차인에게 불리한 규정은 무효입니다. 

하지만, 주택임대차보호법에 의해서 규정되는 부분에 한계가 있기 때문에 특약사항을 촘촘히 기록하는 것은 중요합니다.

특약사항에 대해서 예를 들어 몇가지를 이야기 하자면,

첫번째로 임차인이 임차주택을 임도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항입니다. 

: 이 특약사항이 중요한 이유는, 주택임대차보호법에 의해서 대항력 및 우선변제권을 받기 위해서는 권리순서상 앞에 있어야 하는데,

권리의 조건은 주민등록을 마치고 점유한 다음날로 규정하고 있기 때문에 그 사이에 저당권 등 권리 설정을 하면, 보호받을 수 없습니다. 

또한, 근저당권의 경우는 설정하는 순간 권리가 발생하지만, 주민등록의 경우 다음날 권리가 발생하기 때문에,

오늘 계약하고, 점유하고, 주민등록(전입신고)를 마친다고 해서 권리상 후순위가 되기 때문에 유의해야 하고, 이 특약이 필요합니다.

두번째로 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차주택의 하자는 임대인이 수리비용을 지불한다는 사항입니다.

: 일반적으로 계약서의 경우, 집상태를 확인한 이후에, 현상태로 임차한다는 내용이 포함되어 있는데,

이러한 경우에, 짧은 시간동안 임대대상의 물건을 세세히 확인하기 힘들고, 또한 전문가가 아니기 때문에 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 

이 경우, 이사 이후에 발견하여, 임차인이 직접 수리해야 하는 경우가 발생할 수 있기 때문에, 그 순서를 명확히 할 필요가 있습니다.

세번째로 임대차의 중도해지에 관한 사항입니다.

: 임대차계약을 1년 혹은 2년으로 한 경우, 중간에 다른 급한일로 이사를 해야하는 경우가 발생할 수 있습니다. 

임대차가 잘 일어나는 지역이면, 그래도 상관이 없겠으나, 임차인을 구하기가 힘든 지역의 경우에, 남아있는 기간동안 임대차계약을 이행해야 함으로,

그에 따른 월임차를 지급해야 해서, 경제적으로 손실입니다. 

특정한 경우를 특정하여, 가령 전근, 전학 등의 불가피한 경우 중대해지에 관한 사항을 특약한다면, 이 경우 도움이 됩니다.

(특약은 양 당사자가 합의했을 때 가능하기 때문에, 계약전에 협의해야 합니다.)

마지막으로,

주택임대차계약서의 양식은 정해진 것은 없지만, 주민등록(전입신고)하고 확정일자(우선변제권)을 받기 위해서 갖추어야 할 항목이 있습니다.

1. 임대인 및 임차인 계약당사자의 인적사항

2. 목적물(임대부동산)의 표시

3. 임대기간

4. 보증금

5. 계약당사자의 기명날인

6. 정정된 부분이 있는 경우 그 난의 밖이나 끝부분에 정정한 글자 수가 기재되고, 계약당사자의 날인이 되어야 합니다.

7. 계약증서가 두장 이상인 경우 간인이 있어야 합니다.

 이정도로 계약서를 작성하신다면, 공인중개사를 거치지 않고, 직접 임대차 계약을 한다고 해도 문제가 없어 보입니다.

앞서, 주택임대차와 민법을 기준으로 

계약이 무엇이고 어떻게 계약되고, 어떻게 보호 받을 수 있는지 이야기 해 보았습니다.

아래의 링크를 따라가시면, 이전의 게시물을 보실 수 있습니다.

>>>>>> 주택임대차 이해하기 (주택임대차보호법에 근거하여) >>>>>>

>>>>>> 주택임대차보호법으로 보호받기 >>>>>>

이번에는, 임대차 계약을 할때 유의할 점을 중심으로 이야기 해볼까합니다.

계약전에 확인 할 일 중에 가장 먼저해야 할 것은

임대차계약당사자가 계약을 할 자격이 있는 사람인지 확인하는 것입니다. 

(부동산중개사무실에서 계약을 하게 되면, 당연히 이부분은 확인해 줍니다. 그래도 알아서 나쁠건 없겠죠??)

계약당사자로 자격이 있는 사람은

당연히 등기부등본상의 소유자는 포함되구요, 

임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다.

[대법원 1999.4.23. 선고 98다49753 판결]

이 경우, 이런한 권리를 증명하는 공식적인 서류가 있어야 겠죠??

역시 대리인이 임대인을 대신하여 계약당사자로 나설 수 있는데,

이 경우에는 대리인을 위임한다는 위임장과 그 위임장을 날인을 증명하는 인감증명서가 있어야 합니다.

여기서, 잘 모르고 넘어가는 부분이 있는데

바로 "공동소유"관계에 있는 경우입니다.

민법 제264조(공유물의 처분, 변경)에 의하면,

공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

역시 같은법 제265조(공유물의 관리,보존)에 의하면,

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

라고 규정하고 있습니다.

이 말은 공동으로 소유한 주택의 경우에서 임대차 계약은 관리행위에 해당하는 것이고, 

따라서, 과반수가 되어야 한다는 것입니다. 

따라서, 공동소유의 부동산의 경우 등기부등본에 나와 있는 소유자라고 하더라도 과반수의 지분을 가졌는지 확인해야 하고,

그렇지 않은 경우, 다른 소유자의 동의서(위임장과 인감증명서)를 첨부해야 합니다.

또한, 과반수의 사전적의미는 절반을 포함하지 않는 반수 초과를 가리킵니다.

여기서, 유의할 점 역시 부동산의 소유가 부부가 1/2씩 소유하고 있는 경우가 종종 있는데,

계약당시에 일방이 아닌 두 사람 모두의 동의가 필요하다는 것입니다. 

마지막으로, 전대차계약을 하는 경우에 있어서, 

(계약의 당사자가 부동산의 소유자가 아닌 부동산의 사용,수익권이 있는 임차인인경우에)

임차인(전대인)과 채결한 전대차계약은 성립하지만, 전차인은 임대인(소유자)에게 임차권을 주장할 수 없습니다.

따라서, 임대인이 주택의 반환을 유구하면, 전차인은 반환해야 하고, 임대인은 보증금을 임차인에게 돌려주지만,

전차인은 보증금의 반환을 임대인에게 요구 할 수 없습니다. 

따라서, 이 경우, 임대인의 인감증명서가 첨부된 동의서를 받아두어 등의 임대인의 동의가 필요합니다. 

등기부등본을 통해서, 임대인이 될 수 있는 사람을 확인하는데 많은 것을 알아야 하네요.

하지만, 보통의 임대인이 등기부등본상의 소유자이고, 신분증으로 이름과 주민번호만 확인하는 경우가 대부분이니 너무 걱정마세요~

자, 그렇다면, 계약하기 전에 등기부등본을 가지고 있어야 겠네요. 

등기부등본은 가까운 등기소에 가셔서 주소만 입력하면 아무나 어떤 주소지의 등기부등본을 발급받을 수 있습니다.

(다만, 본인이 아니면 주민등록번호 뒷자리는 보이지 않습니다.)

인터넷등기소에 들어가서, 온라인으로 출력하는 것도 가능하고, 수수료는 같습니다.

등기부등본에는 표제부, 갑부, 을부가 있습니다. 

각각에서 확인해야 할 사항이 무엇이 있는지 살펴보겠습니다.

우선, 표제부에서 확인해야 할 사항은

표제부의 지번과 동, 호수가 일치하는지 확인해야 합니다. 

잘못된 지번 혹은 잘못된 동,호수로 임대차계약을 하면, 자칫 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없는 문제가 생깁니다. 

(아파트, 연립주택, 다세대주택과 같이 각 주택의 소유권이 구분되는 경우에 해당하고, 다가구 주택의 경우에는 호실은 무관합니다.)

이 경우, 임차인이 갖추어야할 대항력의 요건인 주민등록(전입신고)를 갖추지 못했으므로, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.

[대법원 1996. 4. 12. 선고 95다 55474 판결]

다음으로, 갑구에서 확인해야 할 사항입니다.

위에서 한번 언급했던 내용인데요, 갑구는 소유권에 관한 권리를 기록하는 곳입니다. 

따라서, 임대차계약시 등기부상의 소유자와 계약당사자가 같은 사람인지 확인해야 하고, 

단독주택의 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본의 소유자가 같은 사람인지 확인해야 합니다.

또한, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 있는지 확인해야 하는데, 이런 권리들이 있는 경우 계약을 피하는 것이 좋습니다. 

압류, 가압류가 있는 경우 경매에 들어가게 되면, 우선변제를 받을 수 없고,

가처분의 경우, 가처분권자가 승소하면 가처분 이후의 권리는 무효가 됩니다. 

가등기의 경우, 가등기가 본등기가 되면, 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없습니다.

마지막으로 을구에서 확인해야 할 사항은,

을구는 소유권 이외의 권리를 기록하는 곳입니다. 

갑구에서의 압류, 가압류와 같은 계념으로, (근)저당권이나 전세권이 설정되어 있는 가를 살펴야 합니다. 

이 역시, 이후에 임대차계약을 하게 된 주택이 경매에 들어가면, 이들 권리보다 후순위가 되어

보증금을 우선변제 받을 수 없고, 대항력 또한 가질 수 없습니다. 

이정도 확인하시고 임대차 계약에 임한다면, 공인중개사를 통하지 않고 직접계약하여도 별 문제는 없을 것입니다. 

글로 쓰다 보니 조금 어려운데, 사실 별거 아니구요.

직거래에 한번 도전해 보는 것도 좋을 것 같네요.

감사합니다.

주택임대차보호법은 민법으로 보호되지 않는 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해서 만들어진 특별법입니다. 

하지만, 이 법에 의해서도 보호받기 위해서는 일정한 요건을 갖추어야 하고, 경우에 따라서, 요건을 갖추어야 합니다. 

주택임대차보호법에 의해서 어떻게 자~알 보호받을 수 있는지 지금부터 알아봅시다~

법에서,

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 

이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

라고 명시하고 있습니다. 

제삼자에 대하여 효력이 생기는 것을 대항력이라고 합니다.

여기서, 제삼자라고 하는 것은 현재 임차하고 있는 주택의 양수인, 임대인의 권리를 승계한 사람, 그 밖에 이해관계를 가지고 있는 모두에게

임대인과의 계약관계에 근거하여 주장할 수 있는 대항력을 말합니다. 

그런데, 여기서 중요한 것은

인도와 주민등록을 마친 날짜입니다. 

법에서는 그 다음 날부터 대항력이 생긴다고 말하고 있습니다. 

그럼 이 이전에 그 부동산(주택)에 소유권이의 물권 (특히, 근저당권)이 존재하고 있었다면 어떻게 될까요?

이 경우에도, 위의 제3자에 대해서는 대항력이 있지만,

그 이전의 물권에 의해서 경매나 공매가 이루어진다면, 제3자(낙찰자)에게는 그 권리가 인수되지 않습니다.

따라서, 임대차계약을 할 때에는,

그 임대차 대상 부동산에 근저당권이 설정되어 있는지 확인하는 절차가 필요합니다.

경우에 따라서는, 후 순위로 임대차 계약이 되는 경우, 보증금을 모두 회수하지 못할 수도 있습니다. 

생각해 보면, 

주택임대차보호법은 사회적,경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법인데, 이 경우 임차인이 피해를 볼 수 있습니다. 

따라서, 일정금액이하의 보증금으로 임대차 계약을 한 임차인의 경우 그 중에서도 더 약자로 생각하여,

대항력을 갖춘 날짜와 상관없이 보증금을 보호하도록 하고 있습니다. 

이것이, 소액임차인의 최우선변제권의 인정입니다.

앞줄에 있는 금액이 최우선변제를 받을 수 있는 보증금의 범위이고, 뒤줄에 있는 금액이 우선받을 수 있는 금액의 최대치입니다.

2016년3월31일 이후에 근저당설정된 부동산에 그 이후에 임대차한 사람의 보증금이 8000만원이라면, 

이 임차인은 최우선변제대상이 되지만, 3400만원까지 우선변제된다는 내용입니다. 

여기서, 또한 중요한 내용은 최우선변제금액이 적용되는 날짜입니다.

그 날짜는 임대차계약이 된 날짜가 아니라 근저당이 설정된 날짜를 기준한다는 것입니다. 

왜냐하면, 은행에서 근저당을 실행하는 경우 최우선변제금액분을 제하고 근저당을 실행합니다

(은행 역시 채권을 모두 회수해야 되기 때문이겠죠)

따라서, 은행의 권리또한 보호해야 하기 때문이겠죠..

이렇게,

임차인이 일정부분 민법에 의해서 보호 받지 못했던 부분에 대해서,

다른 이해관계자의 권리를 침해하지 않으면서, 최대한 보호할 수 있는 규정을 하였습니다. 

다음으로, 우선변제권입니다.

우선변제권은 임대차된 부동산이 경매 또는 공매 되었을때, 우선배당되는 권리입니다. 

이 역시, 임차권이 채권이어서, 배당절차에 있어 우선변제 받을 수 없는 부분을 확정일자를 받으므로 해서,

물권과 동등하게 날짜의 순서에 의해서 변제 받을 수 있도록 해 임차인을 보호하겠다는 것입니다.

확정일자를 받아야 하는 것은, 확정일자를 받음으로써, 공시의 효과가 나고, 다른 물권자의 권리를 보호할 수 있기 때문이겠죠.

역시, 여기에서의 문제는 순위에서 앞서야만 가능하다는 것입니다.

우선변제권이란, 시간의 순서에 따라서 변제한다는 것이므로, 시간의 순위자체가 뒷쪽에 있으면, 보증금을 모두 회수하지 못할 가능성 또한 있습니다. 

따라서, 이 역시 임대차 계약을 할때, 임대차 주택에 권리관계를 따져야 하는 어려움이 있습니다. 

마지막으로, 임차권등기명령제도가 있습니다.

임차인으로써 어려운 상황중에 하나가, 임대인이 임차보증금을 정해진 날짜에 돌려주지 않을 때 입니다. 

앞서 이야기 한 것처럼, 대항요건을 갖추기 위해서는 점유와 주민등록이 완성되어야 합니다. 

이미 대항력을 갖추고 있던 임차인이라고 하더라도, 이 부분이 갖추어 지지 않으면 대항력이 사라집니다.

당연히 이사를 가야하는 임차인의 경우에는,

이사를 가는 곳에도 전입신고를 해야, 그 주택에 대해서도 대항력이 생깁니다. 

하지만, 아직 보증금을 받지 못한 현재의 주택에서도 전출한다면, 대항력이 사라집니다. 

그럼 어떻게 해야 할까요??

이 경우 임차인은 단독으로 관할 법원에서 임차권등기명령을 할 수 있습니다. 

이 경우, 이미 획득한 대항력에 대해서 전출하더라도 이미 취득한 대항력은 상실되지 않습니다. 

그럼 이사갈 수 있겠죠?

주택임대차보호법은 사회적, 경제적 약자이면서, 사실 법에 대해서 잘 알지 못하는 임차인을 보호하기 위해서 만들어졌지만, 

사회에서는 특히 계약관계에서는 이해관계인이 존재합니다.

이해관계인의 권리를 무시하여, 그들에게 손해를 가할 수 있다면, 법의 원칙에 무너질 것이고, 

또한, 약자인 임차인으로 가장하여, 편법적으로 이용될 소지도 많을 것입니다. 

조금만, 신경쓴다면, 주택임대차보호법에서 보호하고자 하는 부분을 보호받을 수 있기 때문에,

조금이라도 알리고자 포스팅 합니다. 

감사합니다.

궁금한 부분이 있으시면, 덧글로 남겨주세요.

아는 한도내에서 빠르게 답변해 드리겠습니다.

감사합니다~

주택임대차보호법은 그 항목이 몇개 되지 않는 특별법이라서,

법에 대한 이해가 많지 않은 사람도 정독해서 읽어 보면, 대부분이해가 가능합니다.

아래의 링크를 클릭하시면, 주택임대차보호법을 보실 수 있습니다.

>>>>>> 주택임대차보호법 전문보기 >>>>>>

주택임대차보호법에 대해서 정리해 볼텐데요, 

주택임대차보호법을 만든 이유는, 

주택임대차는 민법에서 정의하는 바에 의해서, 임차인과 임대인 사이의 계약이고, 

임대인은 임차인에게 주택의 사용할 수 있게 하고,

임차인은 임대인에게 그 대가로 차임을 지급함으로 성립합니다. 

하지만,

이렇게 계약관계로 정의하니, 많은 경우에서 경제적 약자인 임차인이 불이익을 당하는 경우가 많았고, 

민법으로는 그러한 부분을 보호하기 힘들어 특별법으로 주택임대차 보호법을 만들게 됩니다. (1981년)

그러한 이유로,

주택임대차보호법에 의해서, 임대인과 임차인간 합의에 의해서 만들어진 계약서라고 하더라도, 

법에서 특별히 규정하고 있는 조항에 대해서, 임차인에게 불리하게 적용되는 것은 무효라고 하고 있고,

( 임차인에게 유리하게 적용되는 것은 유효합니다.)

 또한, 무효로 적용되는 규정이 있다고 하더라도, 다른 항목에 적용받지 않고 무효인 부분만 무효가 되어 그 계약자체는 성립합니다.

누구나 주택임대차보호법에 보호 대상이 된다고 생각하면 됩니다. 

하지만 예외가 있는데요, 일반법인 경우 그 보호 대상이 되지 않습니다.

대법원 1997. 7. 11. 선고96다7236판결을 살펴보면,

법인이 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 

사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등로으로 인정할 수 없기 때문이라고 판시하고 있습니다.

주택임대차보호법에 의해서,

대항력을 가지려면, 세가지 조건을 완성해야 하는데, 

그 세가지 조건은 "계약, 전입신고, 점유" 이렇습니다. 

당연히,계약하고, 점유하고, 전입신고는 동일이어야 하겠죠.

(가족의 경우에는 동일인으로 취급하여, 가족 일원이 먼저 전입해도, 대항력을 가진 것으로 봅니다.)

따라서, 위의 판시에서 계약자와 전입하고 점유자가 다르기 때문에 대항력이 없다고 판단한 사례로 보입니다. 

하지만, 그럼에도 불구하고

한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사의 경우에는 법인이라고 보호를 받을 수 있고,

2013.8.13.에 신설된 법제3조제3항에 의해서, 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 사용할 경우 보호가 됩니다.

그러면, 적용의 범위는 어떻게 될까요??

일반적으로 문제가 없다고 생각되는 임대차 관계에서는 이 법에 의해서 보호가 된다고 생각하면 되는데요.

세상에는 워낙 예상하지 못했던 일들이 많이 일어나는 지라....

적용에 대한 판단은 그 용도가 주거용으로 사용되었는지를 판단하는데 있습니다.

주거용 건물이 아닌경우에도 실제로 주거용으로 사용하였다면, 이 법에 의해서 보호 받을 수 있습니다. 

다만, 그 주거용으로 사용된 부분이 전체의 공간에 비해 너무 작아, 그 공간이 주거용으로 사용되었다고 보기 힘든 경우에는 

법의 보호를 받지 못할 수도 있습니다. (대법원 1987.4.28 선고 86다카2407 판결)

그리고,

임대차 당시에는 조거용 건물이 아니었는데, 이후 임차인이 임대인의 동의 없이 주거용으로 개조한 경우는 적용되지 않습니다.

(이 부분은 임대인의 보호와 상관있는 항목으로 보입니다.)

만약, 주거용이 아닌 건물을 임대하였는데, 임차인이 주거용으로 개조하여 위 법의 보호를 받을 수 있다면,

임대인은 위 부동산이 주택임대차보호법에 적용을 받는지 모르는 상태에서 피해를 볼 수 있기 때문이죠. 

이 법의 취지를 보면, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 것이지, 임대인에 불리항 조항을 적용하기 위함이 아니기 때문이죠.

(대법원 1986.1.21 선고 85다카1367판결)

또한, 건물이 무허가 이거나 미등기인 경우에도 위 법에 보호를 받을 수 있습니다. (대법원 1987.3.24 선고86다카164판결) 

하지만, 대항력의 근거인 건물이 철거되는 경우 그 원인이 사라졌다 할 수 있는 부분으로 보증금을 돌려 받기 힘들 수 있으니 주의할 필요가 있습니다.

이전 포스팅에서 비교한 표가 있는데요.

전세권은 임대차관계가 아니기 때문에 이 법의 보호를 받지 못합니다. 

하지만, 등기를 마치지 않은 전세권은 임대차관계로 보기 때문에 이 법에 효력이 미칩니다. 

주택임대차보호법은 민법에 우선하는 강력한 법이기 때문에 사실상 이 법에 의해서 보호 받는 것이 더 유리한 경우가 많습니다. 

위의 경우와 같이 미등기, 무허가 건물의 경우에도 보호를 받을 수 있기 때문이죠.

주택임대차보호법 제1조에서

라고 정의하면서 민법에 대한 특별법으로 제정되었습니다. 

주거용 건물의 임대차에 대하여는 민법보다도 이 법이 우선하여 적용됨으로써 국민의 주거 생활의 안정을 보장하려는 것이었습니다.

주택임대차보호법이 1981년 제정된지 39년이 지난 지금 주택임대차라고 하면, 주택임대차보호법의 적용을 받는다라고 생각할 것입니다. 

사실이면서 사실이 아닙니다. 주택임대차보호법은 임대차 계약에서 약자인 임차인을 보호하기 위한 특별법이고, 임대차보호법에 규정되어 있는 부분에 대해서, 민법에 우선하여 적용하지만, 그 이외의 부분에 대해서는 민법에 규정을 받고 있습니다. 

그래서, 먼저 민법의 규정을 바탕으로 몇가지 정리해 보려고합니다.

(아는게 힘이잖아요?? ^^)

민법 제303조(전세권의내용)에 따르면,

또한, 민법 제618조(임대차의 의의)에 따르면,

타인의 주택을 이용하는 방법에 있어서, 위에서 정의한 부분과 같이 전세권과 임대차가 있습니다.

우리가 흔히 전세, 월세 라는 용어를 사용하고, 집을 임대하는 것을 임대차라고 사용해서, 위 둘의 단어가 유사하게 들리거나,

전세와 월세를 구분해 놓은 것처럼 보이기도 하지만, 둘의 의미는 크게 다릅니다.

우선,민법에서 말하는 주택의 이용방법을 정리해 보면,

1. 전세권 - 전세금을 주고 전세권 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 전세권)

2. 전세 - 전세금을 주고 차임을 주지 않으나, 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 임대차)

3. 반전세 또는 월세 - 보증금을 주고, 차임도 매월 지급하여 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 임대차)

4. 사글세 - 임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 임대차)

법률적으로 1번 전세권의 경우 전세권이고, 2,3,4번의 경우 민법에서의 임대차입니다. 

그 차이는 밑줄을 확인하시면 알 수 있지만, 전세권등기를 하였는지 하지 않았는지의 차이입니다. 

바로, 임대차의 경우 주택임대차보호법에 의해서 보호를 받지만 전세권의 경우 임대차보호법에 의해서 보호받지 못합니다. 

이 정의가 매우 중요한데요, 이걸 위해서 저 위에 그렇게 길게 이야기 했습니다. 

주택임대차보호법이라는 법률의 이름그대로 주택임대차를 보호하는 법입니다. 따라서, 법률상의미인 전세권은 보호하지 않습니다. 

전세권과 임대차의 가장 큰 차이중 하나는 전세권은 물권이고 임대차는 채권이라는 것입니다. 

부동산권리에서 물권은 등기가 필수이므로 전세권은 권세권 설정과 동시에 등기하고, 임대차는 그렇지 않습니다. 

물권과 채권의 차이에 관해서는 밑의 링크를 참조하세요

>>>>>> 물권과 채권 알기 쉽게 설명할까요?? >>>>>>

그래서, 전세권자는 경우에 따라서 경매를 신청할 수 있고, 또한 물건의 기준권리가 될 수 있기도 합니다. 

여하튼, 그래서 임차인을 보호하고자 주택임대차보호법을 만들어서, 

대항력과 우선변제권, 최우선변제권을 주고, 최소한의 권리를 보호할 수 있게 했습니다.

여기서, 중요한 사항이면서, 결론적으로 이야기 하고 싶은 부분입니다. 

주택임대차보호법은 임차인의 입장에서 최소한의 보증금을 돌려받을 수 있는 강력한 법입니다. 

(전입한 날짜와 상관없이 일정금액이하이면, 보증금을 모두 돌려받을 수 있으니, 일순위채권자에게는 골치이고, 강력합니다)

하지만, 전세권 등기를 하는 순간 이 모든 권리는 박탈됩니다. 

당연히 등기를 하는 순간 전세권자가 되기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받는 것이 아니라 민법에 적용되기 때문입니다. 

무조건 전세권은 등기를 하고, 등기를 하는 것이 어떤 권리를 강하게 보호해준다는 막연한 생각에 등기하는 것은 어떤 경우에 보증금을 모두 날리는

위험천만한 행위가 될 수 있다는 사실에 신중하게 결정해야 합니다.

위의 내용이 도움이 되셨다면, 공감 클릭 감사합니다. 

이 부분에 대해서 궁금한 부분이 있으시면 덧글로 남겨주세요~ 빠르게 답변해 드리겠습니다. 

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부동산은 실거래가로 신고해야 합니다.

매매를 하게 되면, 부동산이 소재한 관청으로 가서,

부동산거래계약신고를 하면, 동시에 거래가 신고가 됩니다. 그리고 그 항목에는 실거래가 라고 적혀있습니다. 

실거래가라는 제도는 2006년부터 본격적으로 도입되어, 지금까지 왔는데요, 

매매가격을 실거래가로 신고하는 것은 거래의 투명성을 높이고, 특정지역의 부동산 가격이 왜곡되는 것을 막고,

무엇보다도 세금을 명확하게 받기 위함이겠죠??

그리고, 이 때쯤, 실 거래가가 부동산 등기부등본에 표시되어, 

2005년 이후에 거래된 부동산 거래에 대해서는 누구도 거래 금액을 확인 할 수 있게 되었습니다. 

이에, 

이후에 거래된 부동산을 매수하려는 사람은 현재 매도자(2005년 이후 매수자)의 매수 금액을 알고,

현재 매매 가격이 적당한지 판단할 수 있어, 부동산 가격이 급등하는 것을 막기 위함이었으리라 생각합니다. 

개인적인 의견으로는 실거래가 정책은 정책으로부터 몇년은 부동산의 가격을 안정시키는데 어느정도 성공적이었다고 생각하나,

사실 약발이 떨어진 이후에는, 현재 매도자가 부동산을 얼마에 샀는지는 중요하지 않은 것으로 보이고, 

혹은 

매도자의 차익이 높다면 더 선호하는 경향까지 보이니, 현재는 부동산의 가격을 잡는 기능은 사라진 것으로 생각됩니다. 

여하튼, 본론으로 돌아가서,

왜 실거래가로 신고하라고 하는데, 또 굳이 업계약을 하거나 다운계약을 할까요??

그 이유는 무지무지 많습니다. 

그리고, 

개인적인 이유를 모두 알 수는 없습니다. 

독자의 이해를 돕고자, 알려진 정도로 업다운이 왜 필요한지 볼께요~

대부분의 다운계약은 매도자의 양도소득세와 관련되어 있다고 보면 됩니다. 

양도소득세를 일반적으로 면제 받는 방법은 1세대가 1주택을 2년 보유하는 것입니다.

(조정대상지역의 경우 2년 이상 거주해야 합니다.)

하지만, 매도자가 주택이 둘 이상이거나, 2년 이상 보유하지 못했다면, 양도소득세의 대상이 됩니다. 

(부동산 거래에서 가장 부담이 큰 세금이 양도소득세니깐요)

2억에 매입해서 3억에 매도할려는 양도소득세 면제 대상에서 제외되는 매도인의 

양도소득세는 대략 3천만원 전후 정도 될 것입니다. 

매도인이 다운계약을 쓰는 이유는 이 3천만원을 내지 않기 위해서 입니다. 

매도 금액을 2억 혹은 2억 1천만원 정도로 신고 되면, 양도소득은 거의 없겠죠..

하지만, 문제가 있습니다. 

다운계약을 조건으로 3억 주택에 디스카운트 한다고 해도, 1억 신고분에 대한 양도소득세를 

(현 매매가치가 3억이면, 2억에 신고하므로, 추후 매수인이 매도인이 되었을 때 양도소득에 과해지는 부분)

현재 매수인이 부담해야 합니다. 따라서, 천만원 디스카운트는 아무것도 아닌 것이죠.

즉, 제로썸 이라면, 매도인이 아낀 양도소득세 만큰, 매수인이 미래에 매도인이 되었을때 똑 같이 부담해야 하니깐요. 

하지만, 매수인이 이 주택 구입으로 1세대 1주택의 요건을 맟춘다면, 현재의 매입가격은 상관이 없죠.

양도소득이 얼마이건 면제가 되니깐요.

둘의 거래에서, 다운계약을 하고, 매수인이 주택을 시세보다 싸게 산다면, 둘다 윈윈하는 것이되죠.

이래서 다운계약이 성립하게 되는 것입니다. 

그럼 업계약은 왜 쓸까요??

이 역시 양도소득세와 관련이 있습니다. 반대로 생각해 보세요.

위의 매수인이 2년뒤에 그 매입한 주택을 매도할려고 합니다. 

이 시점에서 이 주택의 매수인은 이미 주택을 보유하고 있으므로, 이 주택을 구입하게 되면 1세대1주택 요건에서 벗어나게 되고, 

추후, 

이 주택의 가격이 올랐을 때, 양도소득세에 대해 부담을 느낌니다. 

세법에서 12억이하의 주택거래는 양도소득세가 면제이므로 12억 이하로 현 주택을 거래하면,

(매도인의 양도소득에 9억에 달해도 면세가 됨으로)

양도인의 양도소득세는 없습니다. 

현재, 당 주택의 가격이 4억이라면, 매수인이 이 주택을 6억원으로 업계약하면,

미래의 2억원의 양도소득분에 대한 세금의 버퍼부분을 미리 만들어 놓는 것이죠. 

당연히 현재의 매도인도 세금이 없구요, 아마도 매수인이 매도인에게 윗돈을 올려 주거나, 

쿨거래(?) 할 것입니다. 

이 둘의 원하는 포인트도 이런 관점에서 한 곳에서 수렴합니다. 

업다운 계약은 조세에서도 문제가 있지만, 시장을 교란하는 문제도 있습니다. 

일반 사람들은 시장의 시세를 부동산의 시세로 믿고 거래하려는 경향이 있습니다. 

이렇게 업된 계약의 기록을 믿고 인근의 부동산을 거래한다면,

이런 거래의 누적에 의해서 부동산 가겨이 외곡되거나, 피해자가 생길 가능성이 있는 것이죠.

해마다, 이런 거래가 늘어나고 있고, 적발도 많이 되는 실정이죠.

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우리가 살고 있는 집은 모두 다른 지번을 가지고 있습니다. 

그리고, 모두 집의 모양도 땅의 모양도 다르죠. 

그리고, 

어떤 땅은 크고 또 어떤 땅은 작습니다. 

어떤땅은 정사각형의 모양을 띄고 또 어떤 땅은 삼각형의 모양을 하고 있죠??

왜 땅 모양이 이렇게 다를까요??

토지는 필요에 따라서, 둘개의 땅을 하나의 땅으로 만들수도 있고, 

또, 하나의 땅을 둘로 나눌 수도 있습니다. 

지번을 살펴보면, 9-3라고 되어 있으면,

9-2번지에서 분필지 되었거나 9번지에서 분필지 되었을 것입니다.

9-2번지도 있고, 9-3번지도 존재하고 있는 상태이면,

9-2번지가 분필지 된다면, 다시 9-21번지와 9-22번지로 분필지 되겠습니다.

그러데, 땅투자 하는데 합필지 분필지가 왜 필요하냐구요??

굉장히 굉장하게 필요합니다.

항상 주장하는 것이지만,

" 부동산은 규칙없는 게임입니다. 창의적인 사람이 성공하는 분야이구요 "

위의 그림을 참고해 볼께요, 

B부지는 A나 F보다 땅 가격이 낮을 것입니다. 

(쉽게 설명하기 위해서 단순히 도식화 했습니다.)

A, C나 혹은F의 토지 소유자는 B를 매입하여 합필지 함으로써, B토지에 대한 평당 상승률에 대한 수익을 기대할 수 있습니다. 

B토지 소유자 또한 A,C 그리고F의 토지를 매입함으로써 B토지에 대한 수익을 기대할 수 있습니다. 

왜냐하면, B 토지는 맹지(도로를 접하고 있지 않는 토지)로써,

건축의 제한이 있으며, 접근성이 떨어져 선호하지 않는 부지이기 때문입니다. 

하지만,

A, C 그리고 F부지의 경우 도로에 접하고 있어, 

B와 합필지 하는 경우, B역시 도로를 접하고 있는 부지화 되기 때문입니다. 

 이에, B는 평단가는 합지된 부지의 평당가격이나 혹은 근접한 가격으로 상승할 가능성이 높습니다. 

임야나, 농촌의 부지의 경우, 

맹지가 많이 있고, 이런 지역의 경우, 건물이 모두 건축되어 있지 않고 관습상 도로등을 이용하여 맹지에 대한 단점이 발견하지 못합니다. 

하지만, 맹지의 경우 통행에 대한 제한이 강제될 가능성이 있습니다. 

이런 부지에서, 도로의 인접도를 잘 활용한다면, 수익을 기대할 수 있습니다. 

같은 방법으로 부지 E와 G와 K의 관계에 대해서 볼께요,

세 부지 모두 도로에 접해 있습니다. 

E의 경우에는 좁은 길을 통해서 접근이 가능하여, 맹지는 아니지만, 접근성이 낮습니다. 

그리고 G와 K의 경우는 부지의 모양 때문에 건축에 제한을 받습니다. 

E역시 G나 K에 의해서 합필지 되면, 토지의 가치를 서로 높일 수 있는 위치에 있습니다.

G나 K는 E와의 합필질을 통해서, 토지 모양의 단접을 보완할 수 있기 때문입니다. 

그러면, 분필지는 언제 필요한가요???

위의 그림을 참조해 봅시다. 

처음에서 B와F가 합필지 되고, E와G가 합필지 되었다고 가정합니다.

이로써, B는 맹지의 결점을 극복하고, E는 접근성의 단점을 G는 토지 모양의 단점을 극복하고, 토지가 상승을 성공시켰습니다. 

하지만, 

토지의 규모가 너무 크면, 수요는 줄고, 따라서 거래는 힘들게 됩니다. 

또한, 수요의 감소는 거래가의 감소로 이어집니다. 

분필지는 이러한 단점을 해소하기 위해, 가, 나, 다, 라로 분필지 하게 됩니다. 

이렇게 분필지된 부지는 토지의 사이즈를 유지하면서도,

본질적인 단점을 해소함으로써, 전반적인 토지가의 상승을 이루었습니다. 

위의 방법을 토지 투자에 응용해 보세요~

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최근에 공시지가를 시세 즉 실 거래가 수준으로 올린다던지, 

올해에 공시지가가 많이 올라서 세금을 많이 내야 한다던지, 

공시지가에 대해서 이의신청을 해야 겠다던지,

뭐 이런 이야기들 많이 들어 보셨을 꺼라고 생각합니다.

공시가격에 대한 근거는, 

부동산 가격공시에 관한 법률로 규정하고 있습니다.

표준지공시지가는 국토교통부장관이 조사, 평가하고 심의를 거쳐 공시합니다.

표준지공시지가에서 표준지라는 말이 조금 생소한데요,

(일반적으로 개별공시지가가 우리의 삶에 조금 밀접하게 관계되는 것 같습니다.)

표준지라는 것은 그 일대 지역의 부동산 가격을 평가하는데 기준으로 잡겠다는 말이겠죠.

제9조를 보면 좀 더 그 의미가 명확해 지는데요, 

표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가, 지방자치단체 등이 그 업무와 

관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다. 

즉 쉽게 풀어서 말하면, 표준지 공시지가는 개별 공시지가를 정하는데 있어서 기준이 됨은 물론이고, 

(경매)등에 필요한 감정평가를 하는데 있어, 그 기준이 된다는 것입니다. (민간 및 관청 양쪽 모두 사용)

표준지 공시지가도 그 지역에서 대표 할 수 있는 부지를 선정하기는 하지만, 

그 역시 개인의 토지이고 재산이므로 소유자의 의견을 수렴해야 할 것입니다. 

이에, 

표준공시지가도 공시일부터 30일 이내에 서면으로 이의 신청할 수 있고, 

이의 신청이 있는 경우 30일 이내에 이의 신청에 대해서 답해야 합니다. 

그럼 개별공시지가는요??

개별공시지가는 시장, 군수 또는 구청장이 결정하고 고시합니다. 

개별공시지가는 국세, 지방세 등 각종 세금의 부과를 위한 기준으로 삼기 위한 것이겠죠. 당연히, ㅎ

이 경우, 표준공시지가를 그 기준으로 하게 됩니다. 

개별공시지가는 거의 모든 땅에 조사되어 공시되기 때문에 부동산을 소유하고 있는 거의 모든 국민에 해당되는 사항이죠, 

따라서,

공시에 대한 이의 신청과 이에 대해서 답변해야할 의무가 시군구청에 있다고 할 것입니다. 

이 역시 , 공시일부터 30일 이내에 서면으로 이의신청할 수 있고, 

30일 이내에 이의 신청에 대해서 답해야 합니다. 

(보통 공시하고 나면, 이의 신청하라고 동네방네 플랭카드 붙여 놓습니다.)

우리에게 익숙하지는 않지만, 

개별단독주택 공시가격,

표준단독주택 공시가격,

공동주택 공시가격,

또한, 

표준공시지가나 개별공시지가와 같은 방법 같은 이유로 조사하고, 공시하게 됩니다. 

지역마다, 모두 같지는 않지만, 

공시가격이 실거래가격 시세에 미치지 못하고 있습니다. 

어떤 지역은 시세의 50%에도 미치지 못하는 경우도 있으며, 

이를 통해서, 특정인에게 특혜를 부여한다는 의혹도 있습니다. 

(공시가격에 따라 세금이 부과 됨으로 공시가격을 낮게 측정하면, 세금을 깍아 주는 느낌이죠~)

또한, 

증여세, 상속세를 부과하기 위해서도

공시가격을 기준하게 됩니다.

(부동산의 가격은 거래가 성립되어야 비로서 실거래가격이 됩니다. 

인근의 거래사례를 들어 부동산의 개별성 때문에 특정부동산의 가격으로 판단할 수도 없습니다.

따라서, 증여나 상속은 거래가격이 없기 때문에 공시가격을 기준합니다.)

이에, 공시가격의 현실성 반영의 조세정의를 위해서 꼭 이루어 져야 하는 일이기도 합니다. 

하지만, 

부동산의 개별적 특성과 각 거래마다의 개별성을 들어,

실거래가로 규정하는 것은 공시가격이 실 거래가를 초과하고,

과도하게 세금이 부과될 위험 또한 있습니다.

(만약, 공시지가 보다 낮은 가격으로 매매하게 될 가능성이 높아 지기 때문입니다.)

우리나라에는 전세라는 임대차의 계약형태가 있습니다.

집주인은 자신의 집을 빌려주면서, 보증금만 받고 월세를 한푼도 받지 않습니다.

물론 그 보증금은 매매가의 50%에서 많게는 80%까지 올랐던 적도 있습니다.

이런 생각해보셨나요??

왜?? 집주인은 집을 비싸게 주고 사서, 집을 고치고, 그 집을 매매가보다 적은 금액으로 빌려주면서,

제세금을 납부하고, 임차인의 부름에 달려가는 수고까지 하면서, 그 부동산을 소유하고 있을까요??

여러분은 마음속으로 이렇게 생각하셨을 겁니다.

"집값(매매가)이 올라가기 때문입니다.!!!"

만약에 부동산 가격이 오르지 않는다면, 특히 아파트 가격이 오르지 않는다면,

그 누구도 100%의 가격의 아파트를 구매해서,

돈을 들여 수리하고,

50~80%의 비용을 그 아파트를 임대하고,

수리가 필요한 부분이 있으면 수리해 주면서,

제세금을 매년 납부하면서, 

그 부동산 즉, 아파트를 소유하고 있지 않을 것입니다.

>>>전세를 보면 부동산이 보인다.>>>

위의 링크에서 전세가격과 매매가격 사이의 상관관계를 이야기 했는데요,

최근의 상황에 대해서 이야기 해 볼려고 합니다.

최근 신문들의 제목을 보면, 전세시장의 하락, 전세가격의 하락, 집값의 하락 등등으로 이야기 하고 있습니다.

부분적으로 동의하며, 부분적으로 동의하지 않습니다.

전세가율이 하락하면서, 그 이후의 움직임, 즉 조정시기에 어떻게 변동하는지가 시장에서의 향방을 가를 것입니다.

시장의 흐름은 대세라서, 개인이 깨지 못합니다. 선거의 표심과 유사하죠..

예를 들어 보겠습니다. 

5억 아파트에 3억5천 전세인 지역이 있다고 가정해 보겠습니다. 

이 지역은 전세가율 약 70%로 형성되어 있습니다. 

정보의 부동산 대책 등으로 전세가율이 하락하였습니다. 그에 최근의 전세액은 3억으로 60% 선으로 하락하였다고 보겠습니다.

여기서,

전제해야 할 사실은 전세거래가 매매거래보다 쉽고 자주 일어난다는 것입니다.

따라서, 시장의 변화는 전세가가 선행합니다. 

맨 위에서 이야기 했듯이, 60% 선에서 부동산을 전세계약하는 집주인이 40%의 부담을 지고,

부동산 매매가격의 상승을 기대할 수 없는 상태에서, 매매거래는 이루어 지지 않습니다. 

- 매매가격의 하락이 예상되면, 집을 사려는 사람도 전세로써 매도호가가 떨어지길 기다립니다. 

- 부동산 매매가격의 상승을 기대할 수 없는 매도자는 호가를 떨어뜨립니다.

이 포스트의 제목에 아파트의 매매라고 제목을 붙인 이유는 이러한 논리는 아파트 이기 때문에 가능하기 때문입니다.

(다른 형태의 부동산은 비교 대상이 없음으로 가격을 하락시키는 것이 시장에 미치는 영향이 적습니다.)

부동산 가격하락의 가능성은,

여기서 부동산 가격이 실질적으로 하락하냐 하는 것입니다. 

실 부동산 가격이 5억에서 4억으로 하락하였다면, 전세액은 3억

따라서, 전세가율은 75%에 이르게 됩니다. 전세액이 3억이고 부동산 경기에 대한 회복이 시장에서 받아들여 지지 않으면, 

그 이전의 전세가율 70%보다 더 비관적으로 바라 봐야 하기 때문입니다. 

하지만, 5억의 아파트가 4억8천만으로 하락하였다면, 전세율 62.5%로

매매가는 하락하였지만, 아파트 매매가의 상승에 대한 기대감이 시장에서는 더 커졌다는 것입니다. 

이번 부동산 규제로,

전세가격이 먼저 움직이기 시작했습니다.

갭투자등 당장의 목돈을 마련하지 못하면, 자금의 압박이 커지는 일부 투자자들로 부터 시작되어, 기존 투자자들의 심리를 끌어 내렸을 수는 있지만,

시장에서 아파트 매매가격의 추이를 지켜보는 상황은,

지금부터 이후에 나타나는 아파트 가격의 추이를 지켜봐야 하는 이유 입니다. 

시장에 대해서 제 글이 흥미 있으셨다면, 시원하게 공감 한번 클릭 부탁드립니다. 

여러분의 따듯한 공감 한번이 글쓴이를 춤추게 합니다.

글에 대한 궁금증이나, 이의가 있으시면, 덧글로 남겨주시면, 

성실히 답변해 드리겠습니다. 

감사합니다.