차선과차악사이

젠트리피케이션(gentrification)은, 

낙후된 지역에 중산층의 유입에 따라 그 지역 및 주변지역이 개선되고, 그에 따라 부동산의 가격 지역의 재산가치와 임대료 등이 상승하고,

원주민 등의 저소득층 가구가 다른지역으로 이동을 겪는 현상을 말하는 것입니다. 

젠트리피케이션은 특정지역의 발전을 의미하는 것이면서, 또한 원주민의 이동을 요구하여 사회적인 문제로 인식되는 측면이 있습니다.

또한, 특정지역의 발전이 지속되기 보다는 이러한 지가 및 임대료의 상승은 지역을 특성을 파괴하고 다시 슬럼화 되는 사이클을 겪음으로써,

현재 한국사회에서는 특히 부정적인 측면이 더 강조되는 면이 있습니다.

" 상가임대차보호법 "

젠트리피케이션을 통해서, 상가임대차보호법이 조명 받는 이유는 상가임대차보호법에 규정되어 있는 "5년"의 임대갱신요구 기간입니다.

상가임대차보호법에 의하면, 임차인과 임대인이 상가임대차계약을 하는 경우,

(상가임대차보호법에 보호 범위에 속하는 임차인의 경우) 계약상의 임대기간과 상관 없이 5년간 임대점유할 수 있습니다.

이는, 상가를 운영하는 임차인을 5년간 임대,수익할 수 있도록 보호하기 위한 것입니다.

'논쟁 부분'은 5년이 상가를 운영하는데 투입된 비용을 회수하기에 부족한 기간이라는 것이고,

원주민들이 그 지역의 발전에 공헌했는데, 젠트리피케이션에 의한 지역의 활성화 부분에 대한 보상을 받지 못한다는 것이겠죠.

따라서,

5년의 임대갱신요구 기간을 늘리고, 권리금 등 젠트리피케이션을 통한 수익의 일정부분,

즉, 상권이 활성화에 공헌된 부분에 대해서 임차인에게 수익을 보장하라는 것이겠습니다.

" 시장의 주도권 "

여기에서, 한가지 의문점이 생깁니다.

만약, 젠트리피케이션이 생기기 이전이었다면, 그래서 상권의 활성화 전이였다면, 이 지역은 "임차인 주도 시장"으로 볼 수 있을 것입니다. 

상가는 비어 있고, 임차인을 구하기 힘들었기 때문에 임대인들은 임차인의 요구에 수긍하면서, 임대수익을 거두기 기대했을 것입니다.

이 시장에서 임차인은 우의의 위치에서 임대차 계약이 가능합니다.

만약 이 시장에서 임차인이 5년 혹은 10년의 장기 계약을 임대인에게 요구한다면, 어떻습니까?

임대인의 입장에서 공실률 등에 대한 로스를 줄일 수 있고, 안정된 수익을 기대할 수 있으므로 마다할 이유가 없을 것입니다.

혹은, 이런 지역에서의 부동산 가격 또한 낮으니, 대출 등을 이용하여 부동산을 매입하여 영업을 시작 할 수도 있습니다. 

이 시기, 2년 계약과 5년의 재계약요구권을 가지고 영업을 시작하는 것은 상권이 활성화된 지역에서의 리스크를 임대인이 가지는 것입니다.

" High Risk and High Return "

다른 측면으로 보면, 상가임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해서 만들어진 법이지만, 임차인에 유리하게 만들어진 법이고,

이 역시 민법의 계념에서 본다면 (상가임대차보호법은 특별법으로 민법 위에 있습니다.) 불공정 거래라 할 수 있습니다.

그럼에도 불구하고, 상가임대차보호법을 만들어 임차인을 보호하려는 것은, 임대인의 리스크보다 임차인의 리스크가 크다고 보기때문에,

일정 부분 보호하기 위한 것입니다.

" 젠트리피케이션 그리고 임대인 주도시장 "

이후 상권의 활성화가 이루어 지면, 임대료 상승이 기대되고 이에 부동산의 가격이 오르게 됩니다.

여기서 문제는, 원주민인 건물주(임대인)이 원 임차인과 협상하여 임대료 상승을 요구한다기 보다는 기대되는 임대료를 기정사실 하여,

부동산의 매도를 시도한다는 것입니다.

그리고, 새롭게 유입된 임대인은 기대되는 임대료에 부합하는 금액으로 건물을 매수하게 되고,

기대되는 임대료에 부합하는 임대료를 받지 못한다면, 투자의 타격을 입게 되는 구조입니다.

또한, 새롭게 유입된 임대인은 임대인 주도시장에 있는 부동산을 매입하고 계약하기 원함으로써, 임대인 위주의 계약을 하기 원합니다.

사회적 약자인 임차인이 보호되고, 그에 따라서 경제가 안정되는 방향에 대해서 부정할 사람은 없을 것입니다.

하지만, 임차인의 관점에서만 이 사건이 조명된다면, 이 부분에 대한 도덕적 헤이가 염려되는 것입니다.

낙후된 지역에 부동산을 소유하고 있고, 그 지역에서 장사를 시작한 임차인들 중에서, 임차인의 권리를 보호하기 위해서,

임대인의 권리를 제한한다면, 부동산을 매도하는 등의 임대인의 고유의 재산권을 제한하는 경우가 될 것입니다.

이를 조금다른 관점으로 조금 극단적으로 본다면,

상권이 활성화되기 전에 임차인의 영업소득이 200만원/월이라면, 상권 활성화 이후에도 임차인의 영업소득을 연10% 한계에서 제한하고,

그 소득증가분에 대해서 재제를 하는 것과 다름이 없다고 보입니다.

임차인이 개인이면, 임대인 또한 개인이고, 이들의 임대차계약은 민법에서 규정된 개인간의 거래이면서,

임차인은 보호법에 의해서 일정 부분 보호되는 형태입니다. 

이런 계약관계가 임차인들의 모임으로 이루어진 특정 단체에 의해서 특정하게 옹호되는 것 또한 우려되는 부분 중의 하나입니다.

임차인을 보호하는 방법을 모색하면서도,

임차인을 교육하고, 젠트리피케이션이 일기전에 계약에서 유리한 계약을 함으로써, 리스크와 미래의 수익에 대한 부분을 공유할 수 있는 방법을 

모색하는 것이 쌍방의 잡음을 없애고 공정한 방향으로 가는 길이라는 생각이 듭니다.