차선과차악사이

이 정부에서도 관료주의는 마찬가지인가 봅니다. 당연히 대통령 혼자서 나라를 꾸리는 것은 아니니,

어쩔 수 없겠지만, 대통령이 임명한 장관은 또한 맞으니 말입니다.

책상에서 벗어나서, 시장의 소리를 들어야 할 것 같은데, 하나의 요소만 가지고 이렇게 이야기 하다니 어이가 없네요.

김현미 국토교통부 장관이 법무부와 계약갱신 청구기간을 10년으로 늘리는 것에 대해서 합의가 되었다고 말했는데요.

이렇게만 되면, 임차인이 보호되는 것일까요??

시장은 시장의 룰에 의해서 만들어져 갑니다. 10년으로 늘어난 권리는 임차인들간의 권리금에 영향을 더욱더 많이 줄 것으로 보입니다.

5년이라는 계약갱신의 청구기간은, 초기 투자비용 대비, 회수기간을 고려하여 산정되어진 기간입니다.

상가에 임대하기 위해서는,

(상가임대차 계약갱신 청구기간이라는 것은 중심상권 이외에는 의미가 없습니다.)

자리에 대한 권리금, 시설비, 가맹비(프랜차이즈의 경우), 식자재비 및 운영비 등등으로 초기 비용이 결정됩니다. 

이중에서, 뭐라해도 가장 많은 비용은 권리금과 시설비로 주고 받는 임차인들간의 거래입니다.

이 거래를 통해서,

(새로운 임차인은 임대인과 새로운 조건으로 계약을 하게 되기 때문에,)

10년의 (법에서 보호하는) 자리에 대한 권리를 부여받게 됩니다.

이는, 이전임차인으로 부터던지, 임대인으로 부터 부여 받는 권리가 아니지만,

임차인간의 계약에 이 10년은 포함되어 있다고 생각합니다.

(그래서, 임대차보호법에서도 권리금을 보장해주는 방향으로 바뀌었습니다.)

그럼, 임차인들간의 거래에서, 권리금이 이 10년을 커버하는 방향으로 바뀌면,

그래서, 10년 뒤에 권리금을 회수할 수 없는 상황이 되고, 또, 10년뒤에 뒷타자를 찾아야 하는 상황이 되면,

지금이랑 똑 같아 지는 겁니다.

5년에서 지금의 계약갱신 기간을 10년으로 조정하기 위해서,

권리금에 대한 기준을 세우고, 지금시점에서 권리금이 턱없이 상승하는 것을 막아야 합니다.

(아파트 원가 공개하는 것과 유사합니다.)

시설비에 대한 기준을 수립하고, 특정 시설비 이상의 권리금에 대한 권리를 제한해야만 

10년으로 연장하는 계약갱신이 의미가 있어 지는 것입니다.

" 그러면 임대인은 가만히 앉아 있을까요?? "

언론에서, 그리고, 임차인 연합 등등 장사하는 사람들이 보여서 조장하는 모습은, 

임대인과 임차인의 대결 구도입니다.

이전 글에서도 많이 설명했으니, 조금만 이야기 하자면, 이 둘은 단순히 계약에 의한 계약관계이고,

이에 추가로 임차인들을 위해서 만들어 놓은 법이 임대차보호법입니다.

임대인에게는 재산권이 있고, 임차인에게는 용익물권이 있으면서, 이 둘이 부디치는 것처럼 보이게 합니다.

하지만, 사실도 아니거니와, 그래서, 이 관계가 완화되지 않습니다. 

위에서도 말했듯이 가장 큰 문제는 권리금입니다.

가재는 게편이라고, 이렇게 권리금을 많이 가져가는 임차인들은

임대인과 임차인의 대결구도를 조장하는 사람들과 같은 임차인들이라서 그런가요?? 아무말 하지 않습니다. 

서울의 어떤 곳의 권리금은 왠만한 건물(꼬마빌딩)으로 대변되는 부동산의 가치와 맞먹습니다.

이 권리를 해소하지 않으면, 끝나지 않는 사람이 되고, 기간만 늘여서 모든게 다 잘 될 것이라고 생각하는 순진한 높으신 분들의 논리로

이런 상황은 더욱더 심각해 질 것이라고 생각됩니다. 

그럼, 임대인은요??

그들에게는 재산권을 지켜야 하는 이유가 있습니다.

제가 임대인이라면, 기본 계약기간을 5년 혹은 10년으로 늘려 잡아 버리겠습니다.

(시장에 따라서, 다르겠지만, 권리금이 존재하고, 10년이라는 법적인 보호가 필요한 상권은 기본적으로 임대인의 시장으로 봐도 무관해 보입니다.)

그리고, 10년의 계약이 시작하기 전에,

10년의 보호를 해야 하기 때문에 손실되는 재산상의 손해되는 부분들을 임대료에 모두 포함시킨 임대료를 요구할 것입니다. 

그렇지 않으면, 그 갭은 다시 이전 임차인에게 돌아 갈 것이기 때문일 것입니다.

" 10년 뒤에 다시 재계약을 해야하는 상황에서 제2의 궁중족발 사건은 일어나지 않을까요?? "

지금 자영업에 뛰어드는 대부분의 사람들이,

자신이 영위하고자 하는 업종에 대해서 충분히 공부하고 준비해서 시작하지 못합니다.

프랜차이즈에 가입하거나, 쉽게 진입할 수 있는 분야로

당장의 "생계"를 위해서 뛰어 들어오는 사람들이 대부분이라고 보여집니다.

보호기간이 10년이라는 환경속에서,

그에 맞춰줘있는 권리금과, 보증금 월세라는 환경속에서,

준비되어 있지 않은 이들이 선택할 수 있는 옵션이 존재하기는 할까요??

필자가 보기에는 더 큰 문제로 나타날 가능성이 보입니다.

이렇게 쉽게 단순히 5년으로 보호되던 기간을 10년으로 조정해서 해결될 문제였으면, 왜 이제까지 그냥 두었습니다.

이렇게, 책상에서 편하게 모든 문제를 해결할려는 자세는 더 큰 문제를 불러올 수 있습니다. 

임기만 하면 끝나니깐요? 그럼 빨리하고 나가세요.

대통령도 바뀌고, 정권도 바뀌고, 지방권력도 바뀌고, 평화로써 통일을 생각하는 이 시점에서,

왜 이런 관료주의만 바뀌지 않는지 의문이기는 합니다.

젠트리피케이션(gentrification)은, 

낙후된 지역에 중산층의 유입에 따라 그 지역 및 주변지역이 개선되고, 그에 따라 부동산의 가격 지역의 재산가치와 임대료 등이 상승하고,

원주민 등의 저소득층 가구가 다른지역으로 이동을 겪는 현상을 말하는 것입니다. 

젠트리피케이션은 특정지역의 발전을 의미하는 것이면서, 또한 원주민의 이동을 요구하여 사회적인 문제로 인식되는 측면이 있습니다.

또한, 특정지역의 발전이 지속되기 보다는 이러한 지가 및 임대료의 상승은 지역을 특성을 파괴하고 다시 슬럼화 되는 사이클을 겪음으로써,

현재 한국사회에서는 특히 부정적인 측면이 더 강조되는 면이 있습니다.

" 상가임대차보호법 "

젠트리피케이션을 통해서, 상가임대차보호법이 조명 받는 이유는 상가임대차보호법에 규정되어 있는 "5년"의 임대갱신요구 기간입니다.

상가임대차보호법에 의하면, 임차인과 임대인이 상가임대차계약을 하는 경우,

(상가임대차보호법에 보호 범위에 속하는 임차인의 경우) 계약상의 임대기간과 상관 없이 5년간 임대점유할 수 있습니다.

이는, 상가를 운영하는 임차인을 5년간 임대,수익할 수 있도록 보호하기 위한 것입니다.

'논쟁 부분'은 5년이 상가를 운영하는데 투입된 비용을 회수하기에 부족한 기간이라는 것이고,

원주민들이 그 지역의 발전에 공헌했는데, 젠트리피케이션에 의한 지역의 활성화 부분에 대한 보상을 받지 못한다는 것이겠죠.

따라서,

5년의 임대갱신요구 기간을 늘리고, 권리금 등 젠트리피케이션을 통한 수익의 일정부분,

즉, 상권이 활성화에 공헌된 부분에 대해서 임차인에게 수익을 보장하라는 것이겠습니다.

" 시장의 주도권 "

여기에서, 한가지 의문점이 생깁니다.

만약, 젠트리피케이션이 생기기 이전이었다면, 그래서 상권의 활성화 전이였다면, 이 지역은 "임차인 주도 시장"으로 볼 수 있을 것입니다. 

상가는 비어 있고, 임차인을 구하기 힘들었기 때문에 임대인들은 임차인의 요구에 수긍하면서, 임대수익을 거두기 기대했을 것입니다.

이 시장에서 임차인은 우의의 위치에서 임대차 계약이 가능합니다.

만약 이 시장에서 임차인이 5년 혹은 10년의 장기 계약을 임대인에게 요구한다면, 어떻습니까?

임대인의 입장에서 공실률 등에 대한 로스를 줄일 수 있고, 안정된 수익을 기대할 수 있으므로 마다할 이유가 없을 것입니다.

혹은, 이런 지역에서의 부동산 가격 또한 낮으니, 대출 등을 이용하여 부동산을 매입하여 영업을 시작 할 수도 있습니다. 

이 시기, 2년 계약과 5년의 재계약요구권을 가지고 영업을 시작하는 것은 상권이 활성화된 지역에서의 리스크를 임대인이 가지는 것입니다.

" High Risk and High Return "

다른 측면으로 보면, 상가임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해서 만들어진 법이지만, 임차인에 유리하게 만들어진 법이고,

이 역시 민법의 계념에서 본다면 (상가임대차보호법은 특별법으로 민법 위에 있습니다.) 불공정 거래라 할 수 있습니다.

그럼에도 불구하고, 상가임대차보호법을 만들어 임차인을 보호하려는 것은, 임대인의 리스크보다 임차인의 리스크가 크다고 보기때문에,

일정 부분 보호하기 위한 것입니다.

" 젠트리피케이션 그리고 임대인 주도시장 "

이후 상권의 활성화가 이루어 지면, 임대료 상승이 기대되고 이에 부동산의 가격이 오르게 됩니다.

여기서 문제는, 원주민인 건물주(임대인)이 원 임차인과 협상하여 임대료 상승을 요구한다기 보다는 기대되는 임대료를 기정사실 하여,

부동산의 매도를 시도한다는 것입니다.

그리고, 새롭게 유입된 임대인은 기대되는 임대료에 부합하는 금액으로 건물을 매수하게 되고,

기대되는 임대료에 부합하는 임대료를 받지 못한다면, 투자의 타격을 입게 되는 구조입니다.

또한, 새롭게 유입된 임대인은 임대인 주도시장에 있는 부동산을 매입하고 계약하기 원함으로써, 임대인 위주의 계약을 하기 원합니다.

사회적 약자인 임차인이 보호되고, 그에 따라서 경제가 안정되는 방향에 대해서 부정할 사람은 없을 것입니다.

하지만, 임차인의 관점에서만 이 사건이 조명된다면, 이 부분에 대한 도덕적 헤이가 염려되는 것입니다.

낙후된 지역에 부동산을 소유하고 있고, 그 지역에서 장사를 시작한 임차인들 중에서, 임차인의 권리를 보호하기 위해서,

임대인의 권리를 제한한다면, 부동산을 매도하는 등의 임대인의 고유의 재산권을 제한하는 경우가 될 것입니다.

이를 조금다른 관점으로 조금 극단적으로 본다면,

상권이 활성화되기 전에 임차인의 영업소득이 200만원/월이라면, 상권 활성화 이후에도 임차인의 영업소득을 연10% 한계에서 제한하고,

그 소득증가분에 대해서 재제를 하는 것과 다름이 없다고 보입니다.

임차인이 개인이면, 임대인 또한 개인이고, 이들의 임대차계약은 민법에서 규정된 개인간의 거래이면서,

임차인은 보호법에 의해서 일정 부분 보호되는 형태입니다. 

이런 계약관계가 임차인들의 모임으로 이루어진 특정 단체에 의해서 특정하게 옹호되는 것 또한 우려되는 부분 중의 하나입니다.

임차인을 보호하는 방법을 모색하면서도,

임차인을 교육하고, 젠트리피케이션이 일기전에 계약에서 유리한 계약을 함으로써, 리스크와 미래의 수익에 대한 부분을 공유할 수 있는 방법을 

모색하는 것이 쌍방의 잡음을 없애고 공정한 방향으로 가는 길이라는 생각이 듭니다.

이번 서촌 궁중족발 폭행사건의 원인이 된,

과도한 임대료 상승에 대해 본질적인 측면에서 이야기 해 보려고 합니다. 

"문제는 임대료 이지만, 원인은 경제구조 입니다."

서촌 궁중족발집의 2016년 건물주 이씨가 건물을 매입할 당시의 임대료는,

뉴스에서 말한 바와 같이 보증금 3000만원에 월297만원이었습니다. 

그리고, 

2016년 1월에 이씨가 이 건물을 매입하면서 보증금 1억원에, 월1200만원으로 임대료를 올리게 된건이 사건의 발단이지요.

"상가임대차보호법에서의 5년"

기본적으로 상가임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해서 만들어진 법입니다.

그리고, 현 국회에서 보호기간을 10년으로 늘려잡기 위한 법이 입법절차에 있는 것으로 알고 있습니다.

그런데, 왜 이 상가임대차보호법이 임차인을 보호하지 않는 것 처럼 비춰지는 것일까요?

보통 가게를 열어 장사를 하는데 목돈이 들어가는 부분이 있습니다. 

그 하나는 시설을 만들기 위한 인테리어 비용이고, 

다른 하나는 이전 가게의 권리를 인수받는 권리비용입니다.

(권리비용은 장소에 따라서, 없는 경우도 많으며 현 상가임대차보호법에 의해서 일정부분 보호 받을 수 있도록 개정되었습니다.)

5년이라는 기간을 정해 놓은 것은 그 시설을 설치하기 위해서 들인 비용을

영업을 통해서 회복하는 시간을 주기 위해서 입니다.

일반적으로,

상가임대차계약의 경우 2년 계약으로 임차인은 5년간 임차를 원하면 계속 영업할 수 있는 구조이고,

재계약이 일어날때, 연9%에 한도내에서 임대료를 올릴 수 있습니다.

그런데, 정부에서 이 기간을 10년으로 늘려 잡으려고 하는 이유는 5년이라는 시간이

시설에 들어간 비용을 회수하는데 부족한 시간이라는 이유에서 일 것입니다.

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여기까지가 우리가 알고 있고, 눈으로 봐왔던 현상이겠습니다.

그럼 뭐가 문제가 되어서 이런 분쟁이 일어나는 것일까요??

첫번째로 이야기하고 싶은 것은 "투자와 리스크"입니다.

우리가 잰트리피케이션과 관련하여 사건이 일어나고, 뉴스에서 접하는 지역은 주로,

수도권이거나, 광역시의 도심지역이거나,

즉, 사람이 많이 보이고, 상권이 활성화 될 가능성을 가지고 있는, 

"장사가 될만한 장소입니다."

역시, "돈이 될만한 부동산이 있는 곳이구요"

다시말하면,

위의 임차인이 이미 내고 있었다고 하는 임대료 약 300만원은

현재의 담보대출금리로 환산하면 약 10억원을 대출받았을때 내는 이자의 수준입니다. 

즉,

위 사람은 그 기회비용과 자본을 현재 위치에서 장사를 하는데 투자하기로 결정한 것이죠.

잘만 찾는다면, 꼬마빌등으로 대변되는 작은 상가건물을 매입할 수 있는 금액입니다.

왜 그러지 않았을까요??

"정보의 불평성"

부동산이 가지고 있는 위의 특성때문에 몰랐을 수도 있습니다. 

하지만, 위의 위치에서 족발집을 운영하는 것이 자금투입에 비하여 리스크가 적고 리스크에 비해서 수익성이 높다고 판단할 결과가 아닐까 합니다. 

10억으로 변두리에 빌딩을 매입한다고 해도, 

적당한 수익을 낼 수 있을지, 나중에 환금화 할 수 있을지, 임대료를 정당히 받을 수 있을지에 대한 의문때문이겠죠.

10억원으로 300만원의 대출이자를 갚고, 200만원 정도의 추가적인 수입을 원할 것입니다.

자 다시 본 주제로 돌아가서,

여러분은 어떤길을 선택하시겠습니다. 변두리에 있는 건물주 입니까, 아니면, 서촌의 족발집입니까?

10억으로 매입한 건물의 시세가 20억으로 올랐습니다.

그래서, 20억원에 그 건물을 매도했다고 보겠습니다. 그러면, 20억원에 이 건물을 매입한 사람은 같은 논리로,

투자에 대한 임대수익으로 약 1,000만원을 기대할 것입니다. 

만약에, 원래 있던 임차인이 500만원에 건물에 임차해 있었다고 해서, 그 이상으로 임대료를 받지 않으면, 

20억에 대한 이자 600만원을 내고 나면 월 100만원씩 손해를 보는 구죠조??

그러면, 이곳에 투자하시겠습니까??

결론적으로 말하자면,

임차인도 투자금을 투입하여 노동과 투자수익을 기대한다면, 그 건물주도 투자금을 투입하여 투자수익을 기대하는 것이죠.

누가 어떤 분야에 어떤 리스크를 안고 어떻게 자금을 활용했는가의 문제입니다. 

뉴스에 건물주 이씨가 2016년에 얼마에 건물을 매입했는지 정보는 없지만,

보증금 1억원과 월임대료 1200만원이 주변의 시세이고, 그를 요구했다면, 그에 부합하는 건물 매매가가 근거될 것입니다.

그렇지 않았다면, 시장의 원리에서 그 부동산이 진작에 매매 되었을 것이고,

임대료를 주변보다 높게 책정하였다면, 공실이 될 것이고, 투자에 대한 임대수익을 올리기 어려워 지기 때문이죠.

시장의 원리에서, 마녀사냥으로 비화되는 것이 아타깝습니다.

5년안에 운영하던 가게에서 내몰리지 않을 방법은 있습니다. 

(법 개정이 되고 나서 10년도 짧다면 10년 이후에도 내몰리지 않을 방법은 있습니다.)

이것은, 10년이상의 장기 계약을 하는 것이죠.

젠트리피케이션을 이야기 할 때, 상권이 발달되지 않는 지역에 상인들이 모여, 분위기를 조성하고,

상권을 형성하고 나면, 건물주들이 임대수익으로 변상되고, 원주민이 쫒겨나는 형태라고 말합니다. 

다시말하면, 위의 임차인들이 현 위치에 들어올 당시에는 임대료가 저렴했다고 하는 것이죠.

그리고, 임대인(건물주)들도 임차인을 구하기 힘들어 장기간 계약조건에 흥쾌히 응할 것입니다.

여기서, 이야기 하고 싶은 것은

미래의 불확실성, 즉, 나중에 이 상권이 뜰것인지 아닐 것인지에 대한 리스크를 누가 가지냐는 것입니다. 

이런 지역에서, 임차인들도 장기 계약을 하지 않으려 할 것이고, 

임대인들은 저렴한 임대료를 내세워서라도 임차인을 잡으려고 할 것입니다. (임차인시장)

"하이리스크 & 하이리턴"

위험을 많이 감소한 쪽이 높은 수익을 가져간다는 말이 있듯이,

만약에 이러한 지역에서 임차인이 10년 이상의 장기계약을 하고, 상권이 활성화 된다면, 저렴한 임대료로 장기간 수익율을 높일 수 있을 것이고,

이러한 계약 조건때문에 현 임대인은 건물을 매도하기도 힘들고, 낮은 임대료(높은 주변시세에도 불구하고)를 유지해야 할 것입니다.

이 경우, 수익을 임차인가 가져가는 것이죠.

이 글이, 너무 임대인을 옹호하는 글로써 비춰질 수 있다는 생각이 들지만,

임대차 계약이 임대인과 임차인 간의 계약이고,

(물론 임차인이 사회적 약자 인것은 사실입니다만,)

임대인 역시, 투자금에 대한 수익의 방식으로 임대료를 소득하는 입장에 있는 같은 구조속에 있다는 것을 말하고 싶었습니다.

( 부동산을 통한 임대소득이 불노소득이라고 하면, 그 자본금을 축적하는데 까지의 힘듬이 있었겠죠? )

상가임대차보호법에서 10년간 임차인이 영업을 배타적으로 영위할 수 있는 개정에 대해서 찬성하는 입장이고, 

사회적 약자를 보호하여, 경제정의를 이루어야 경제가 균형적으로 발전한다고 생각합니다.

이러한, 보호의 취지와 더불어, 교육과 홍보를 통하여, 더 많은 정보를 공유하는 것 또한 그에 모지 않다는 생각입니다.

위의 내용이 흥미로우셨다면, 공감한번 부탁드립니다. 

그리고,

많은 반론이 있을 것으로 예상되는데, 덧글로 남겨주시면, 생각을 소통하겠습니다. 

( 근거없이 비방하는 내용은 무시하겠습니다.)

감사합니다.