차선과차악사이

경매로 부동산을 매입하는 이유는 리스크를 지고 명도라는 어려운 관문을 통과해야 함에도 불구하고,

그 만큼 혹은 그 이상으로 저렴하게 매입하여, 시세 차익을 얻기 위한 것이 목적일 것입니다.

경매로 부동산을 매입할 경우에, 낙찰가와 별개로 비용이 들어가는 부분이 있습니다. 

따라서, 낙찰가를 결정할 때는 추가적으로 들어가는 비용을 모두 포함 시킨 후의 금액으로 계산해야 하는데요.

그런비용 들은,

낙찰 후 소멸되지 않는 권리를 정리할 비용, 명도/집행비용, 예상 수리비 그리고 체납관리비 등 일것입니다.

오늘은 체납관리비에 관해서 이야기 하려고 합니다. 

체납관리비 중에서 공용부분에 대한 체납관리비만 해당 됩니다.

(대법원 2006.6.29 선고 2004다3598 판결)에서

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법류 제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력)

"공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다."에 근거하여,

그 특별승계인인 낙찰자가 공유부분에 대해서는 체납관리비를 승계하여 납부하여야 합니다. 

좀 풀어서 쉽게 이야기 하자면,

경매를 통해서 미납되어 있던, 전기세, 수도세 등등은 공공기간에서 이전의 소유자에게 채권을 확정하여 요구할 수 있는 권력이 되지만,

공공건물 즉, 아파트는 공동상가의 경우에는 채권자가 공동관리비를 미납하는 경우 공유자들이 피해를 보게 되기때문에,

공용부분에 대해서는 승계인이 그 공유부분에 대한 체납관리비를 납부하게 하여, 선의의 피해자를 없애기 위한 취지라고 생각합니다.

(특별승계인은 승계이전에 이러한 사실을 알 수 있기 때문에, 공유자들보다는 악의에 가깝다고 볼 수 있겠다.)

(법에서는 선의는 원래 사실을 모르는 사람, 악의는 사실을 알았던 사람으로 구분합니다. 심성이 아니에요~^^)

공동건물에서 공용부분과 전유부분을 구분해 보자면,

공용부분은 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 공용부분 난방비, 공용부분 급탕비, 수선유지비, 일체의 일반관리비 등이고

전유부분은 전기료, 수도료, 하수도료, 세대난방비, 급탕료, TV수신비 등 개인이 사용하는 영역으로 보면 되겠습니다. 

또 같은 상기와 같은 판례에서,

관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전 구분소유자의 특별승계인이 체남된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공유부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다. 라고 하여 습니다.

이 역시, 풀어서 이야기 해보자면,

연체료의 경우에는 특별승계인인 낙찰자가 납부하지 않으면서, 다른 공유자가 피해를 보는 부분이 아니고, 납부하지 않는 공유자에 대한 일종의 위약벌이라서, 낙찰자는 연체료 부분에 대해서는 납부하지 않아도 된다는 것입니다.

체납한 관리비를 이야기 할때 마직막으로 이야기 하는 부분이 3년의 소멸시효입니다.

(대법원 2007.2.22 선고 2005다65821 판결)에서,

민법 제163조(3년의단기소멸시효) 다음 각호의 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성된다.에서

체납한 관리비의 경우는 1개월 단위로 지급해야 하는 경우이므로

제1호의 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권에 해당되어

3년이 지난 체납 관리비에 대해서는 부담하지 않다도 된다고 하였습니다.

하지만, (대법원 2015.5.28. 선고 2014다81474 판결)에서,

집합건물의 관리를 위임받은 주체가 체납한 관리에 대하여, 전소유자를 상대로 체납관리비 청구의 소를 제기하여 승소판결을 받으며,

3년의 소멸시효 중단의 효력이 발생하고,

민법 제169조(시효중단의 효력) 시효의 중단은 당사자 및 그 승계인간에만 효력이 있다.에서,

판례는, 당사자라 함은 중단행위에 관여한 당사자를 가리키고, 승계인이라 함은 시효중단에 관여한 당사자로부터 중단의 효과를 받는 권리 또는 의무를 그 중단 효과 발생 이후에 승꼐한 자를 뜻하며 포괄승계인은 물론 특정승계인도 이에 포함된다고 하였습니다.

따라서, 3년이 지난 체납관리비라고 할지라도, 관리주체가 판결로 채권을 확보하면, 

특별승계인인 낙찰자는 소멸시효 중단의 효력 또한 승계하게 되기 때문에, 모든 체납된 관리비를 납부해야 합니다.

[결론적으로 정리하면]

낙찰자는 체납된 관리비 중에서 공용부분에 대한 체납관리비의 납부책임이 있습니다.

체납에 대한 연체료의 책임은 없습니다. 

3년이 지난 공용부분에 대한 체납관리비는 승계하지 않지만, 관리인이 승소 확정판결 받은 부분에 대해서는 시효중단되어 모두 승계되어 납부해야 합니다.