차선과차악사이

입찰하는데 있어서, 임장(현장을 방문)하는 이유는 여러가지가 있겠으나,

그 중에 하나가 명도를 어떻게 할 것인가를 판단하는 것이겠습니다.

점유자가 있고, (이사비용 등을 지불하더라도) 점유자와 협의가 가능한 부동산의 명도는 예상이 가능한 편입니다마,

점유자가 없고 현장에 물건(동산)만 있는 경우는 난감한 경우가 많이 있습니다. 

제 경험으로는 돈이 되는, 즉 가치가 있는 동산이 남겨져 있는 경우는 거의 없었고,

환금가치가 없는 물건이 남겨져 있는 경우는 종종 있습니다.

창고나 폐업된 상가의 경우에 점유자를 만날 기회가 없고,

소유자(채무자)의 소재를 파악하기 힘들거나, 파악하더라도 만나기 힘든 경우입니다.

법적인 철자를 밟아서 처리하는 경우에는

집행관을 대동하고, 증인2인과 함께 잠금장치를 강제로 열고

물건을 그대로 물품보관소에 옮기며,

물품보관소에 옮긴 물건의 이동비용과 보관비용에 대한 집행권원을 확보하여, 

그 집행권원으로 동산경매를 실시하고,

직접 낙찰 받아 동산을 폐기하는 것입니다. 

(동산이 가치가 있는 경우는 동산에 입찰하는 입찰자가 있겠으나, 

앞서 말한 것처럼 남겨진 동산의 경우 거의 가치가 있는 동산인 경우가 드물기 때문에 

아무도 입찰  하지 않아 직접 낙찰 받아야 하는 경우가 대부분입니다.)

동산경매에 입찰하는 입찰자가 있으면, 그 매각대금으로 보관료와 운송료를 지급받을 수 있습니다.

물건(동산)이 없는 경우라면,

특별한 절차없이 부동산을 인도받으면 되지만, 이 역시 점유자가 추후에

특정한 동산이 있었다고 주장하면서, 재물손괴 및 재산권 침해, 절도 등으로 고발할 가능성도 있기 때문에, 

증인을 동반하여, 영상이나 사진을 촬영하면서 명도하는 것이 바람직합니다.

따라서, 동산을 처리하는 비용도 경매비용에 산입하여 판단하여야 합니다. 

그리고, 

물건의 가치가 없다고 생각하더라도,

폐기물로 처리해야 할지, 물품을 보관하여 위의 과정을 거쳐야 할지도, 현장에 남아 있는 동산을 보고 판단해야 할 것입니다.

이 부분에 대해서는 전문가들도 의견이 부분하고,

현장마다 상황이 다르기 때문에 일률적으로 뭐라고 판단하기 애매한 부분입니다. 

하지만,

동산의 가치가 있다면, 

채무자 혹은 점유자가 해당 동산을 남겨둘 가능성이 적다는 것입니다. 

동산을 남겨두면, 낙찰자가 동산을 운송하고 보관하는 비용을 청구할 것이 자명합니다.

그리고, 채무자나 점유자에 대해 집행권원(채권)을 가지기 때문에 유쾌한 상황이 아니라는 것이죠.

종종, 가치없는 동산을 남겨두고,

의도적으로 낙찰자를 괴롭히는 경우도 있으나,

현장에 남아 있는 물품을 동반한 증인의 입회하에 잘 촬영하고, 기록한다면,

추후, 배상 한다고 하더라도, 배상하는데 어려움이 없을 수 있습니다.

이런 수고로움이 해당 부동산의 입찰가격에 잘 반영되었는지 생각한다면,

입찰의 가치가 있는지 판단 할 수 있으리라 생각됩니다.

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감사합니다~!