차선과차악사이

젠트리피케이션(gentrification)은, 

낙후된 지역에 중산층의 유입에 따라 그 지역 및 주변지역이 개선되고, 그에 따라 부동산의 가격 지역의 재산가치와 임대료 등이 상승하고,

원주민 등의 저소득층 가구가 다른지역으로 이동을 겪는 현상을 말하는 것입니다. 

젠트리피케이션은 특정지역의 발전을 의미하는 것이면서, 또한 원주민의 이동을 요구하여 사회적인 문제로 인식되는 측면이 있습니다.

또한, 특정지역의 발전이 지속되기 보다는 이러한 지가 및 임대료의 상승은 지역을 특성을 파괴하고 다시 슬럼화 되는 사이클을 겪음으로써,

현재 한국사회에서는 특히 부정적인 측면이 더 강조되는 면이 있습니다.

" 상가임대차보호법 "

젠트리피케이션을 통해서, 상가임대차보호법이 조명 받는 이유는 상가임대차보호법에 규정되어 있는 "5년"의 임대갱신요구 기간입니다.

상가임대차보호법에 의하면, 임차인과 임대인이 상가임대차계약을 하는 경우,

(상가임대차보호법에 보호 범위에 속하는 임차인의 경우) 계약상의 임대기간과 상관 없이 5년간 임대점유할 수 있습니다.

이는, 상가를 운영하는 임차인을 5년간 임대,수익할 수 있도록 보호하기 위한 것입니다.

'논쟁 부분'은 5년이 상가를 운영하는데 투입된 비용을 회수하기에 부족한 기간이라는 것이고,

원주민들이 그 지역의 발전에 공헌했는데, 젠트리피케이션에 의한 지역의 활성화 부분에 대한 보상을 받지 못한다는 것이겠죠.

따라서,

5년의 임대갱신요구 기간을 늘리고, 권리금 등 젠트리피케이션을 통한 수익의 일정부분,

즉, 상권이 활성화에 공헌된 부분에 대해서 임차인에게 수익을 보장하라는 것이겠습니다.

" 시장의 주도권 "

여기에서, 한가지 의문점이 생깁니다.

만약, 젠트리피케이션이 생기기 이전이었다면, 그래서 상권의 활성화 전이였다면, 이 지역은 "임차인 주도 시장"으로 볼 수 있을 것입니다. 

상가는 비어 있고, 임차인을 구하기 힘들었기 때문에 임대인들은 임차인의 요구에 수긍하면서, 임대수익을 거두기 기대했을 것입니다.

이 시장에서 임차인은 우의의 위치에서 임대차 계약이 가능합니다.

만약 이 시장에서 임차인이 5년 혹은 10년의 장기 계약을 임대인에게 요구한다면, 어떻습니까?

임대인의 입장에서 공실률 등에 대한 로스를 줄일 수 있고, 안정된 수익을 기대할 수 있으므로 마다할 이유가 없을 것입니다.

혹은, 이런 지역에서의 부동산 가격 또한 낮으니, 대출 등을 이용하여 부동산을 매입하여 영업을 시작 할 수도 있습니다. 

이 시기, 2년 계약과 5년의 재계약요구권을 가지고 영업을 시작하는 것은 상권이 활성화된 지역에서의 리스크를 임대인이 가지는 것입니다.

" High Risk and High Return "

다른 측면으로 보면, 상가임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해서 만들어진 법이지만, 임차인에 유리하게 만들어진 법이고,

이 역시 민법의 계념에서 본다면 (상가임대차보호법은 특별법으로 민법 위에 있습니다.) 불공정 거래라 할 수 있습니다.

그럼에도 불구하고, 상가임대차보호법을 만들어 임차인을 보호하려는 것은, 임대인의 리스크보다 임차인의 리스크가 크다고 보기때문에,

일정 부분 보호하기 위한 것입니다.

" 젠트리피케이션 그리고 임대인 주도시장 "

이후 상권의 활성화가 이루어 지면, 임대료 상승이 기대되고 이에 부동산의 가격이 오르게 됩니다.

여기서 문제는, 원주민인 건물주(임대인)이 원 임차인과 협상하여 임대료 상승을 요구한다기 보다는 기대되는 임대료를 기정사실 하여,

부동산의 매도를 시도한다는 것입니다.

그리고, 새롭게 유입된 임대인은 기대되는 임대료에 부합하는 금액으로 건물을 매수하게 되고,

기대되는 임대료에 부합하는 임대료를 받지 못한다면, 투자의 타격을 입게 되는 구조입니다.

또한, 새롭게 유입된 임대인은 임대인 주도시장에 있는 부동산을 매입하고 계약하기 원함으로써, 임대인 위주의 계약을 하기 원합니다.

사회적 약자인 임차인이 보호되고, 그에 따라서 경제가 안정되는 방향에 대해서 부정할 사람은 없을 것입니다.

하지만, 임차인의 관점에서만 이 사건이 조명된다면, 이 부분에 대한 도덕적 헤이가 염려되는 것입니다.

낙후된 지역에 부동산을 소유하고 있고, 그 지역에서 장사를 시작한 임차인들 중에서, 임차인의 권리를 보호하기 위해서,

임대인의 권리를 제한한다면, 부동산을 매도하는 등의 임대인의 고유의 재산권을 제한하는 경우가 될 것입니다.

이를 조금다른 관점으로 조금 극단적으로 본다면,

상권이 활성화되기 전에 임차인의 영업소득이 200만원/월이라면, 상권 활성화 이후에도 임차인의 영업소득을 연10% 한계에서 제한하고,

그 소득증가분에 대해서 재제를 하는 것과 다름이 없다고 보입니다.

임차인이 개인이면, 임대인 또한 개인이고, 이들의 임대차계약은 민법에서 규정된 개인간의 거래이면서,

임차인은 보호법에 의해서 일정 부분 보호되는 형태입니다. 

이런 계약관계가 임차인들의 모임으로 이루어진 특정 단체에 의해서 특정하게 옹호되는 것 또한 우려되는 부분 중의 하나입니다.

임차인을 보호하는 방법을 모색하면서도,

임차인을 교육하고, 젠트리피케이션이 일기전에 계약에서 유리한 계약을 함으로써, 리스크와 미래의 수익에 대한 부분을 공유할 수 있는 방법을 

모색하는 것이 쌍방의 잡음을 없애고 공정한 방향으로 가는 길이라는 생각이 듭니다.

미국의 금리 인상이 우리나라 뿐만아니라, 

전 세계적으로 영향을 미치는 영향은 뭐고, 우리는 어떻게 해야 할까요?

우리나라도 아닌데, 왜 미국이 금리를 올리면 우리가 영향을 받을 까요?

그건, 서로 연결되어 있기 때문입니다. 

국가도 다르고, 정부도 다르고, 언어도 다르지만, 연결되어 있습니다. 

어떻게 연결되어 있냐구요??

첫째로, 우리나라가 자원이 없으면, 인적자본을 바탕으로 수출로 먹고사는 나라다.

(교과서에서 수도 없이 보던 문구입니다.)

이로써, 수출로 먹고 사는 나라니, 다른나라가 물건을 살 돈이 없으면, 물건을 팔 수 없고, 우리나라의 경기도 안좋아집니다.

그래서, 

미국 같은 나라에서 어떻게 했냐면, 후진국들에 돈을 빌려주거나, 투자하기 시작합니다. 

1997년에 우리나라 IMF왔을때, 그렇게 외부의 자금이 크게 유입되고,

외국사람들이 우리나라의 기업에 투자도 하고, 주식도 사고, 땅도사고, 

우리나라에서 발행하는 채권도 사고, 마구마구 삽니다. 

그렇게, 달러가 유입되어 우리나라도 IMF에서 벗어 날 수 있었지만, 

문제는 외국 자본이 들어 많이 들어 와 있다는 것이죠.

우리나라 뿐만아니라, 세계의 모든 나라들은 이런관계로 연결되어 있어,

(우리나라의 투자자도 외국에 투자하고, 주식사고, 부동산사고, 채권사고 합니다.)

어느 한 나라, 특히 영향력이 큰 선진국에서 경기가 휘청거리거나,

이번 처럼 금리를 급격하게 변화시키 거나 하면,

다른나라 특히, 후진국이나 경제 채력이 낮은 나라에서 많은 영향을 받게 되는 것이죠.

여기서 중요한 계념은 바로 신용도 라는 것이죠.

개인들도 신용도가 있습니다. 

신용도에 따라서, 은행에서 낮은 금리로 담보 없이 신용대출이 되기도 하고, 

얼마 없이도 자동차를 살 수 도 있습니다.

하지만, 신용도가 낮은 사람은 은행에서 대출 받기도 힘들뿐더러,

받는다고 하더라도, 높은 이자를 감당해야 합니다.

신용도가 낮은 사람이 가난한 경우가 많은 이자까지 많이 내야 한다니 불공평해 보입니다. 

하지만, 은행입장에서 생각해 볼까요??

신용도가 높은 사람은 돈을 정해진 시간에 정해진 방식으로 갚을 가능성이 높습니다. 

하지만, 신용도가 낮은 사람은 그렇지 않기 때문에 리스크가 올라가죠. 그래서, 그래서 그 비용에 따라 이자를 더 받아, 

리스크 부분에 대한 비용을 충당해야 한다는 거죠.

쉽게 말해, 불쌍하기는 하지만, 돈 빌려주는 것도 비즈니스니깐, 위험한 애들한테 더 받아야 한다는 거죠.

기업도 마찬가지 이고, 국가도 마찬가지 입니다. 

자 여기서, 

미국이 신용도가 높을 까요, 우리나라가 신용도가 높을 까요??

이건, 초딩도 알 수 있는 문제죠...

당연히 미국이 신용도가 높습니다. 그리고, 우리나라는 분단국가이며, 휴전중이니 위험도가 높죠

(그래서, 이번 평화 국면이 주식이나, 금리, 외환에 영향을 미치는 것입니다. 위험도가 낮아지기 때문이죠)

여하튼, 그래서,

우리나라에서 주식을 산 사람들(투자자), 우리나라에서 채권을 산 사람들(채권자)들은

미국에서 주식을 사거나 채권을 살 때 보다 많은 수익을 기대하고 들어 온다는 것이겠죠??

채권과 주식은 연결되어 있고, 

채권은 기준금리와 상관이 있습니다. 

우리가 가지고 있는 위험정도에 따라, 미국과 지켜왔던 기준금리 간격이 있었죠.

미국의 기준금리가 1%면 우리나라의 기준금리는 2.5% 이런식으로

그 간격은 1.5% 이렇게 거리를 두고 있었던, 것이죠, 

1.5%는 우리가 가지고 있는 리스크에 대한 보상이고,

그래서, 외국의 투자자들이 우리나라에 투자를 하고, 우리는 일정비율 달러를 보유하고 있는 것입니다. 

(그들이 우리나라에 투자할때, 달러를 원화로 바꾸어 투자하겠죠??)

그런데,

이 1.5%의 간격이 좁아지는 것도, 외국의 투자자들이 외환을 유출할까 두려운데, 

기준금리가 역전할 상황에 있다는 것이죠.

우리나라의 고민은 금리를 올릴지 얼마나 올리지 언제 올릴지 입니다.

아직은, 미국금리 인상의 영향을 덜 받고 있다고 하지만, 

투자가 빠지기 시작하면, 겉잡을 수 없는 상황까지 갈 수 있기 때문에 신중해야 하는 것이죠.

그럼 금리를 올리면 되지 않냐구요??

최근에 뉴스나 신문에서,

우리나라의 경기가 너무 안좋고, 가게 부채가 너무 많고, 부동산 LTV 비율이 너무 높고 블라블라블라 합니다. 

뭐 이 말들은 금리 올리면, 죽을 사람들 많다는 소립니다. 

그래서 고민인거구요.

그래서, 원달러 환율이 다시한번 휘청이지 않을까 하는 것이죠,

달러가 올라갈 상황, 특히 원화가 떨어질 상황은 많습니다. 

(최근에는 중국이 미국의 경제 주도권을 견제하기 위해서 상반된 정책을 펴기 때문에 일률적이지만은 않죠)

일단 환율이 오르며, 투자자들이 자본을 뺀 가능성이 낮아 집니다. 

당연하겠죠. 이제까지 좀 벌어 놨는데, 환율이 너무 떨어져 손실이 예상될 것이죠.

이전에 달러가 유출된다는 상황도 달러를 올릴 요소입니다. 

또한, 

신규 투자자들에게, 우리나라의 투자가치를 올려줍니다. 

달러의 가치가 올라간 만큼 물건이 싸진것이죠(주식이나, 부동산)

그러니, 캐쉬플로워를 통한 수익이 부진해도, 추후에 appreciation을 기대할 수 있기 때문입니다.

적정 수준에서, 일정부분 강달러 될 확율을 점쳐 봅니다. 

미국이, 환율 조작국이니 뭐니 하면서 협박하고 있지만, 

금리를 순순히 올릴 수 만은 없는 상황에서, 정적 기준점을 찾을 수 밖에 없지 않을까 생각합니다.