차선과차악사이

사실 저는 알기만 하는 사실인데,

집행관의 공권력이 채무자나 임차인의 완강한 저항등으로 무의미해 진다면,

집행관은 국군원조를 요청할 수 있다는 무시무시한 법입니다. 

합법적인 법의 절차를 저항하는 행위이기 때문에 질서를 확립한다는 취지에서, 

공권력의 공공성을 보장하기 위한 수단으로도 보이지만, 

어떤 측면에서는,

집행관이 요청하는 내용이기는 하지만, 매수인에게 엄청난 권리를 부여하는 강력한 사실이라는 생각이 듭니다.

이는 민사집행법에 명시되어 있는데요.

또한 국군원조 요청의 절차는 민사집행규칙에 명시되어 있습니다. 

<<인도명령은 잔금납부와 동시에>>

위 링크의 포스트에서도 언급한 부분인데요.

부동산 인도의 가장 좋은 방법은 점유자 혹은 채권자와의 협의에 의한 인도입니다.

경제적으로도 그러하겠으나,

누구를 해치기 위해서 부동산 경매를 하는 것은 아니니

과도한 요구를 하는게 아니라면, 협의 쪽에 무게를 두는 것이 맞다고 생각합니다. 

(의도적으로 파산하는 경우도 있겠으나, 대부분 손해를 입고 인도해야 하는 사람들이 대부분입니다.)

하지만,

간혹 주변에 어떤 분들이 어떻게 조언을 하는지 몰로도, 잘 모르시는 분들이 주변 지인의 말만 믿고

과도한 요구를 하면서 끝까지 버티시는 분들도 계십니다. 

(경매를 해서 손해를 볼 정도의 요구를 들어 줄 수는 없는 것 아닐까요??)

그러한 경우에,

인도명령, 강제집행으로 이어지는 수순도 그러하겠으나,

국군원조와 같은 사실도 협상의 카드로 사용한다면, 낙찰자가 유리한 입장에서 협상할 수 있으리라 판단됩니다.

관리명령은 매수인(낙찰자) 또는 채권자가 신청하면 법원은 경매목적부동산에 대해서 

매각허가결정 후 인도할 때까지 

관리인에게 부동산 관리명령을 하는 것을 말합니다.

낙찰자가 낙찰 후 잔금을 납부하고 인도 받을 때까지

채무자 혹은 제3자가 경매목적부동산을 훼손할 우려가 있는 경우에 할 수 있습니다.

관리인은 법원에서 임명하고, 매수인이 추천할 수 있지만 매수인 본인은 할 수 없습니다.

(매수인이 관리인이 되면, 잔금 납부전에 부동산이 인도되는 결과를 초래할 수 있죠)

경매에서 점유에 대한 정당성이 없는 임차인이나 점유자가 있는 경우,

낙찰 - 인도명령 - 협상(강제집행)은 낙찰 후 낙찰자가 해야할 ABC같은 거죠.

글도 맣이 올라와 있고, 경매에 관심좀 가져봤다고 하는 사람들은 그렇게 알고 있는 순서입니다.

그리고,

인도명령과 동시에 점유이전금지가처분신청을 함께 한다. 이렇게 말입니다. 

인도명령은 낙찰자가 낙찰부동산을 인도받는데 있어서, 정당한 권원이 없는 임차인, 점유자 등이 경매목적부동산의 인도를 거부하는 경우,

낙찰대금 납부 후 6개월 이내에 신청하여 법원의 도움으로 경매목적부동산을 인도받을 수 있는 것입니다.

인도명령이 낙찰자에게 낙찰 후 해야할 일의 ABC처럼 여겨지는 이유는,

첫째, 경매목적부동산을 명도소송을 거치지 않고 부동산을 인도받을 수 있으며,

둘째, 점유자와 우위에서 협상할 수 있는 여건을 만들어 주며,

셋째, 강제집행까지 간다고 하더라도 비교적 비용이 저렴하다고 할 수 있기 때문입니다.

관리명령은,

법원에서 지명하거나 매수인(낙찰자)가 추천한 관리인에 의해서 해당 부동산이 관리되고,

잔금이 납부된이후에 별다른 절차없이 낙찰자에게 인도되기 때문에,

사실상 인도명령 절차 이전에 인도받게 되는 샘이기 때문에,

잔금을 납부 한 이후에 신청할 수 있는 인도명령보다 활용도도 높고,

또한, 점유자를 심리적으로 압박하는데 효율적일 것으로 생각된다. 

하지만, 

문제는 사실상 인도명령도 점유자가 순순히 명령에 응하지 않는 경우도 많을 뿐더러, 관리명령은 그 강제력이 약하고,

점유자가 관리명령에 응하지 않을 경우에 인도명령에 준하는 명령을 추가로 발하여 인도를 강제할 수 있지만,

매각허가결정이후 한달여의 시간동안 인도명령이 내려지기 때문에 

그 기간에 미리 관리명령을 통해서 인도명령에 준하는 추가 명령을 발하는데 의미가 약하고,

또한,

강제집행이 이루어 지지 않은 상태에서도 인도명령으로만으로 점유자가 느끼는 부담에 비해서 비용이 없는데도 불구하고,

관리명령을 점유자가 받아 들이게 되면, (관리인을 고용함으로써) 추가적으로 발생하는 비용이 비교적 큰 점도 단점으로 작용하는 것으로 보입니다.

관리명령이 가지는 한계점도 있으나,

관리명령이 가지는 특징으로 인해서, 합리적 권원이 없는 임차인이나 점유자에 적절한 사전 부담을 주고,

인도명령을 통해서, 조금 더 빠르고 쉽게 인도할 수 있는 전초적 전략방법으로 활용한다면,

적절한 한 방법으로 활용 할 수 있으리라 판단됩니다.

조금이라도 도움이 되셨다면, 공감 한번은 필자에게 많은 힘이 됩니다. 

지면에 자세한 내용은 많이 담지 못했네요. 궁금한 점이 있으시면 덧글로 남겨주시면,

답해드릴께요~ 소통해요~