차선과차악사이

최근에 부동산이 증여되는 사례가 증가하여,

세금당국은 증여가 양도소득세 절세에 목적을 두고 있다고 판단해, 이를 방지하기 위해서 

'이월과세'와 '부당행위계산' 규정을 두고 있습니다. 

이 두 규정의 기준은 '5년'이상 보유이기 때문에,

증여받은 지 5년 이상을 보유해야 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 

그럼 이월과세와 부당행위계상이 무엇이고, 어떻게 적용되는지 알아 보겠습니다.

이월과세란?

소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)의 제1항에 의하여

제97조제1항제1호에 따른 금액이란 "취득가액"으로

증여자가 취득한 거래가액을 취득가액으로 한다는 것입니다. 

말인즉,

증여자가 위의 대상 부동산(토지, 건물 및 특정시설물 이용권)을 수증자에게 증여하려면, 증여하고자 하는 부동산의 가치를 계산해야 합니다.

이 경우, 그 증여시점에 대상 부동산의 가치에 기반하여 증여세를 납부하게 됩니다.

수증자의 입장에서는,

양도소득세를 계산할 때, 증여세 과세가액을 취득가액으로 할 것이지만, 

양도소득이 많아 양도소득세를 절세할 목적으로 편법증여하는 사례가 많아 5년 이내에 양도하는 경우, 

증여자가 취득한 금액을 취득과액으로 한다는 것입니다.

이월과세가 해당하려면, 증여자와 수증자의 관계가 배우자이거나 직계존비속이어야 합니다.

그리고, 증여자의 취득가액을 수증자의 취득가액으로 판단하지만, 납세의무자는 여전히 수증자입니다.

또한, 수증자가 이미 납부한 증여세는 수증자가 납부해야할 양도소득세를 계산하는데 있어 필요경비로 산입가능 합니다.

정리하자면,

5년이내에 수증자가 증여된 부동산을 양도하는 경우에는, 취득가액을 증여자가 취득한 가액으로 한다. 입니다.

이렇게 하면, 수증자와 증여자간의 주택보유에 따라서, 중과세는 피할 수 있을 것이고,

또, 증여된 부동산을 5년이상 보유하게 되면, 이월과세에 해당하지 않아 증여가액을 취득가액으로 양도세를 납부할 수 있습니다. 

이월과세가 되지 않는 3가지가 있는데,

소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)의 제2항에 의하여

이 역시 말인즉,

이월과세로 인해서, 수증자가 1가구1주택에 해당하여 양도소득세가 면제되는 경우는 이월과세에 해당하지 않고,

(이 경우, 이월과세 적용대상은 아니나 부당행위계산부인 대상이 됩니다.)

증여가액이 증여자의 취득가액보다 적은 경우, 이월과세하지 않고 양도소득세를 계산합니다.

그럼 양도소득의 부당행위계산은 무엇일까요??

소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)의 제2항에 의해서,

소득세법 제101조에 따르면, 부당행위계산은 제97조의2제1항에 정용받지 않는 경우입니다. 

이 경우에, 증여된 부동산이 5년이내에 양도되면, 증여자가 직접 증여한 것으로 보고 과세한다는 것입니다.

부당행위계산과 이월과세의 차이점은 납세의무자가 수증자가 아닌 증여자라는 사실입니다.

법의 취지를 생각해 보면,

부당행위계산의 경우에는 증여자가 직접 양도한 것으로 보기 때문에 당연히 증여세는 과세하지 않습니다. 

그리고, 수증자(특수관계자)를 이용하여 증여자가 탈세했다는 판단이기 때문에 

단서처럼, 수증자가 양도소득을 취득하는 경우에는 제101조의 취지와 맞지 않으므로 부당행위계산으로 볼 수 없습니다.

여기서, 특이한 경우는

특수관계인이 그 대상이므로 제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속은 제외하는 것인데,

제97조의2제2항의 2에 따라, 1가구1주택으로 양도소득세가 면제가 되는 경우 이월계산의 적용을 받지 않습니다.

따라서, 이 경우 부당행위계산에 해당하는 가의 문제 입니다.

제97조의2의제2항의 1에 따라, 1가구1주택이 양도소득세 면제가 된다면, 이월계산의 적용을 받던 받지 않던 면제가 되기 때문에, 

굳이 2에서 적용받지 않는다는 단서를 필요로 하지 않는다. 

따라서, 제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속에 해당되지 않으므로 

제101조에서 말하는 특수관계인으로 보아 제101조 부당행위계산에 해당하는 것으로 보는 것이 타당할 것 같습니다.

위의 내용이 도움이 되셨다면, 공감버튼을 꾸~욱 눌러주세요~

여러분의 따뜻한 공감 한번이 글쓴이를 춤추게 합니다.

감사합니다.

부동산을 증여하고 싶다면, 부동산이 가진 특징부터 살펴봐야 합니다.

부동산은 소유자를 등기하고,

채무를 등기설정할 수 있습니다.

그리고,

현금흐름을 만들어 낼 수 있고,

그 자체로 공공적 성격을 가지고 있으며, 대중적인 소재입니다. 

한마디로, 가지고 있으면 기본적으로 돈이 되고 현금화 시키시도 상대적으로 쉽다는 이야기 입니다.

(물론 주식 등 자산보다는 현금성이 떨어집니다만...)

부동산의 가장 큰 특징은

업다운은 있으나, 전반적인 경제성장과 그 흐름을 같이하여, 

급격한 리스크를 제공하지 않습니다.

(제한적 공급에 따른 특징이겠지요.)

그래서,

자산가들은 자산의 포토폴리오를 짜면서 일정비율로 부동산을 보유하고 있으며,

증여나 상속을 할 목적물이 되기도 합니다.

최근 미국발 기준금리가 상승하여, 금리가 불안전한 상태에 있지만,

여전히 충분히 저금리를 유지하고 있으며,

부동산의 수익성 역시 기준금리와 그 맥을 같이 하지만,

상당한 수익성을 제공합니다.

절세를 위하여 부담부증여를 하는 경우, 

수증자가 채무에 대한 변제를 넘겨 받게 되고 원금 및 이자에 대한 부담을 갖게 됩니다. 

불법적으로 증요자가 수증자에게 넘기 채무에 대한 원금과 이자를 대신변제하는 경우도 종종 있으나,

이는 모두가 아는 비밀로, 자산가들의 이러한 동태는 주시의 대상이 되기도 합니다. 

부동산에서 현금흐름이 기준금리는 물론이고, 시중금리보다 높은 것은 자명하고

(부동산의 수익성은 시중금리에 위험도를 더한 값이므로)

수증자가 일정기간동안 원금과 이자를 변제하는데 부동산의 현금흐름만으로 가능하다면,

합법적으로 수증자의 부담 없이 변제되는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

부담부증여를 처음 들어보신 분들도 많더라구요.

그래서, 

간단히 어떻게 차이가 있는지 설명 드리려고 합니다.

일단, 증여가자 수증자에게 특정부동산을 증여하게 됩니다. 그에 합당한 증여세를 납부하게 됩니다.

문제는 이 증여세의 세율이 엄청나게 높다는 것이겠죠~

그러나, 증여가자 수증자에게 부동산을 증여하면서, 그 부동산에 따른 채무(근저당, 보증금 등)를 함께 넘기면,

수증자는 시세에서 채무를 제외한 부분에 대해서면 증여세를 납부하고,

증여자는 채무부분에 대해서 양도세를 납부하게 됩니다.

여기서,

증여세는 증여되는 금액에 대한 세금을 납부하는 것이니 그렇게 계산하면 되고,

문제는 부담부증여의 양도소득세를 어떻게 계산하느냐는 것이죠.

먼저, 채무에 대해서 어떻게 양도소득이 있느냐는 의문을 가질 수 있겠으나, 

이렇게 생각하시면 쉽게 이해가 갑니다. 

일단, 양도소득이라는 것은 현재의 가치가 과거의 가치보다 상승한, 그 차액을 말합니다.

예로써,

8억짜리 주택을 구매하는데 6억원의 대출을 받게 됩니다.

그리고 2년뒤, 8억원의 주택은 12억원이 되었으나, 대출은 그대로 6억원이 남아 있습니다.

여기서, 대출 6억원은 현재 가치로 본다면, 현재의 시점에서 

(즉 주택이 8억원 이었을때 대출금액의 가치를 생각합니다.)

즉, 과거의 대출의 가치 = 과거실거래가(8억원) X 현재대출가치 (6억원) / 현재부동산가치(12억원)

이렇게 하면, 과거의 대출의 가치는 4억원이 됩니다. 

따라서, 양도소득은 현재대출가치(6억원)에서 과거대출가치(4억원) 뺀 2억원이 되는 것입니다. 

증여가 유리한지 부담부증여가 유리한지는,

현재부동산가치 12억원에 대한 증여세(일반증여)와

대출금액을뺀 가치(6억원)에 대한 증여세와 채무에 대한 양도소득(2억원)에 대한 양도소득세의 합(부담부증여)를

비교하면 알 수 있습니다.

" 여기서 다시 한번 짚고 넘어 가기 "

일반증여와 부담부증여를 비교한다면, 당연히 부담부증여의 세금이 적게 계산될 것입니다. 

하지만, 

위의 섹션에서 언급했듯이 문제는 6억원에 대한 변제의 부담이 수증자에게 간다는 것이고,

다시 말하면, 절세의 의미가 퇴색된다는 것이 되겠죠.

이에, 증여할 부동산의 현금흐름을 만들고, 그 현금흐름이 6억원에 대한 일정기간의 원금과 이자의 변제가 가능한 시스템이 된다면,

현금흐름의 소유를 변경함으로써 합법적으로 절세 증여가 될 것입니다.

조금이라도 도움이 되셨다면, 좋아요~ 한번 눌러주시면 감사합니다~

더욱 자세한게 궁금한 부분이 있으시면 덧글로 남겨주세요~