[고수익의 틈새경매] 지분경매에 대한 이해

" 지분경매가 뭐지?"

지분경매는 특정 부동산을 다수의 사람들이 공동으로 소유하고 있는 부동산으로

그 중의 특정 소유자의 개인적인 채무로 부동산의 지분만 경매되는 경우를 말합니다.

하지만 지분경매는 몇분의 몇 이런 방식으로 소유비율만 정해져 있기 때문에 지분으로 소유한 부동산의 사용이 자유롭지 못합니다. 

이 경우에, 

- 원소유자에게 낙찰받은 지분을 매도하거나

- 원소유자로부터 지분을 매수하거나

- 대지를 지분 비율로 정하여 분할할 수 있습니다. 

위의 세가지 방법이 합의되지 않으면, 누구도 자유롭게 해당 부동산을 사용하지 못하면서 지속적으로 분쟁될 수 있다는 위험이 있죠.

하지만,

그런 미지의 위험 때문에 역시 낙찰율이 떨어져 매우 낮은 가격에 부동산을 매입할 수 있다는 장점도 있습니다.

( 아시죠?? High Risk, High Return )

위의 위험과 같이 자본이 묶이는 등의 금전적인 위험은 없지만, 또하나 염두해야 할 것은

' 공유자 우선매수신청 '

입니다.

공유자 우선매수신청은 지분 경매된 토지의 다른 지분소유자는 지분이 경매된 경우 우선적으로 매수 할 수 있다는 것입니다. 

먼저 매수한다는 것은 지분이 낙찰된 경우, 법원에 출석한 지분권자가 낙찰된 금액으로 먼저 매수 할 수 있다는 것입니다.

따라서,

공유자 우선매수신청을 하게 되면, 낙찰자의 매수 권리가 없어지는 것이죠.

예전에는, 공유자가 우선매수신청을 하고 매입을 포기하여 다시 매수신청하는 방법으로 낙찰금액을 지속적으로 떨어뜨려온 경우도 많이 있었지만,

( 생각해보면 지속적으로 우선매수신청하는 물건에 입찰하는 사람은 없겠죠. )

낙찰금액이 떨어져 채권자의 권리가 보호받지 못하는 불공정한 경우가 발생하여, 현재는 공유자 우선매수신청을 한번으로 제한하고 있습니다.

" 합의 말고는 분쟁 해결 방법은 없나요? "

부동산 관련 일의 꽃은 ' 협상 '이라고 생각합니다.

타인과 협상을 두려워 하면, 부동산 특히 경매분야 적성이 맞는지 다시 생각해 봐야 할 일이라고 생각하는데요.

부동산의 원 지분권자 역시 경매를 통해 낙찰 받은 지분권자와의 공동 소유 상황이 유쾌하지 않을 것이고,

해결하고자 하는 의지가 있을 것입니다.

지분으로 소유된 부동산은 경매에서 유찰이 많이 일어나는 것처럼 매도도 쉽지 않고,

따라서, 재산권을 행사하기 힘들기 때문이죠.

이런데도 불구하고, 협상이 잘 이루어지지 않는다면,

마지막 수단으로, 

' 공유물분할청구소송 '

이 있습니다. 

공유물분할청구소송은 말 그대로 법원을 통해서 재산을 분할하는 것입니다.

하지만, 부동산의 경우 위치성을 가지고 있기 때문에 법원에서 부동산을 구획하여 분할하여 양측을 만족시키는 것은 불가능하여,

공유물분할청구소송이 제기된 경우에,

해당 부동산을 경매하고, 낙찰된 금액을 지분권자들에게 배분하는 방식입니다. 

이 경우 역시,

경매라는 특성상 주변시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 많고, 또한 부동산을 소유할 수 없다는 단점이 명확하기 때문에

모든 지분권자에 불리하다고 할 수 있습니다. 

역시 협상을 통해 문제를 해결하는 것이 쌍방에 유리합니다. 

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