차선과차악사이

담보대출을 시행할 때,

대출하고자 하는 금액에 대해서 하나의 담보물건으로 담보가 부족할 때,

다수의 물건을 동시에 담보하는 것을 공동저당이라고 합니다.

공동저당의 경우에,

부동산 등기부 등본상에 공동저당으로 표시되구요.

이와 유사하게,

부동산의 지분 소유한 경우에도,

하나의 물건에 지분권자들이 공동으로 담보되는데,

해석하기에 따라서 하나의 물건에 담보되어 있지만,

각 지분권자가 개인적인 채무에 의해서 지분만 경매되는 경우에 있어서,

공동저당의 이시배당과 유사하게 진행됩니다.

 " 동시배당과 이시배당 "

동일한 물건(부동산)에 대해서 하나의 채권만 존재하지 않기 때문에,

여러 물건에 동시에 저당한 저당권자와 각각의 물건에 채권이 공존하는 경우가 있습니다.

예를 들어,

A소유의 아파트, 상가 그리고 주차장이 있고,

이들의 시세는 각각 4억, 3억 그리고 5억이라고 하겠습니다.

A가 B은행으로부터 9억원을 대출하면서, 위의 세 물건을 공동저당하였습니다.

이후에,

C에게 아파트를 담보로 2억원을 빌렸고,

D에게 주차장을 담보로 3억원을 빌렸습니다.

여기서,

B은행은 A에게 9억원을 대출해 주면서 합이 12억 가량의 물건을 공동담보하여,

이후 채권을 모두 회수 할 수 있다고 판단했겠죠.

B가 경매를 진행하여,

아파트, 상가, 그리고 주차장이 모두 경매되고,

낙찰금액이 모두 배당된다면 이는

' 동시배당 '에 해당됩니다.

동시배당을 통해서,

B는 채권을 모두 회수할 수 있지만,

후순위 채권자들이 존재하기 때문에 각 물건에서 어떻게 배당되는지는 중요한 문제가 됩니다.

(각 물건에서 남아있는 금액으로 후순위 채권자에 배당되기 때문이죠.)

그 계산법은 금액비율로 나누어 집니다.

세 물건의 합계액은 12억원으로 각각의 비율은

4/12, 3/12, 그리고 5/12가 됩니다.

B의 채권액은 9억원이므로

아파트에서는 4/12 X 9억원 = 3억원

상가에서는 3/12 X 9억원 = 2억2천5백만원

그리고 주차장에서는 5/12 X 9억원 = 3억7천5백만원

이렇게 총합 9억원의 채권을 회수하게 됩니다.

이후,

C는 아파트를 담보로 2억원을 빌려줬으므로 1억원

(시세에서 3억원을 뺀 나머지)

D는 주차장을 담보로 3억원을 빌려줬으므로 7천5백만원

(시세에서 3억7천5백만원을 뺀 나머지)

를 각각 회수하게 됩니다.

여기까지가 동시배당의 방법입니다.

이시배당은 C나 혹은 D가 채권회수를 위해서 경매신청을 한 경우입니다.

C가 채권회수를 위해서 A의 아파트를 경매 신청한 경우,

B는 A의 아파트에 대해서도 선순위 채권자이고,

우선적으로 채권불가분성에 의해서 A가 4억원을 모두 변제 받게 됩니다.

C는 동시배당방법에 따르면, 1억원의 채권을 회수 받을 수 있었으나,

이 경우 아파트 경매를 통해서 잉여 배당금액이 존재하지 않게 됩니다.

이때, C에게는 B를 대위하여 나머지 공동 담보물건에 대해서 경매 신청할 수 있습니다.

이때, C는 상가와 주차장을 경매 신청하고,

잉여된 배당금액으로부터 동시배당되었다면 받을 수 있었던 1억원을 회수할 수 있게 됩니다.

D도 같은 방법으로 채권회수 할 수 있겠죠?

이시배당에서 중요한 것은 채권을 회수하지 못한 후순위 채권자에게 공동저당권에 대한 대위권이 주어진다는 것이겠죠.

공동담보인 경우에,

공동 담보된 물건의 소유주가 다른 경우도 있는데,

위의 예에서, 아파트는 A의 소유이지만, 상가와 주차장이 물상보증인 E인 경우입니다.

이 경우에는,

D는 대위행사 할 수 있지만, C는 대위행사 할 수 없다는 것입니다.

D의 채권에 대한 채무는 A에게 있으므로 당연하겠지만,

C의 채권에 대한 채무는 A에게 있으므로 E에게 보증하지 않은 채권에 대한 채무를 물을 수 없기 때문으로 보입니다.

기본적으로 지분경매에서도 공동담보의 경우와 유사하게 지분권자의 후순위 채권자가

동시배당과 비교하여 이시배당시 채무 상환이 적으면, 전체물건에 대한 담보권자를 대위하여

나머지 지분권자에 대해서 경매할 수 있습니다.

(경매의 고수가 되는 그날까지~)

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