차선과차악사이

문재인정부의 부동산 대책에서 쏟아져나온 

조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역의 차이점에 대해서 알아봤는데요.

우리의 부동산 생활에 어떻게 영향을 미칠지 알아 보도록 할께요.

아직 못 보신분들을 위해서 아래에 링크 걸어 둡니다.

<<조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 파헤치기(1)>>

이전글에서와 같이

조정대상지역으로 지정되면,

1. 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제

1. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 (거주요건 추가)

1. 분양권 전매시 양도소득세 강화 (50%)

1. 1순위 자격 요건 강화

1. 가점제 적용 확대

1. 오피스텔 전매제한 및 지역 거주자 우선 분양

와 같이 규제의 대상이 됩니다. 

 여기서,

주택으로 부동산 투자를 생각하고 계시는 분들에게 가장 민감하게 다가오는 부분은

다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제와

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화(거주요건 추가)

부분일 것입니다. 

여기서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 부분에 대해서 이야기 해 보도록 할께요.

소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의범위)의 1항을 보면

2017년 9월6일 40개 지역이 조정대상지역으로 지정되면서,

소득세법 제154조(1세대1주택의범위)가 9월19일에 개정되면서,

조정대상지역에서의 1세대1주택 거주요건이 강화되었습니다. 

당연히 2017년9월6일 이전에 매입한 주택에 관해서는 이전에 법을 소급적용하기 때문에

(취득당시에 ~조정대상지역 ~ 해당하는 경우 ~) 

상관이 없겠으나, 9월6일 이후에 매입한 주택의 경우에는 시행령 제154조에 의해 양도세를 면제받기 위해서는 2년 거주해야 하는 조건이 붙었습니다.

여기서 핵심은, 

조정대상지역에 있는 주택을 1세대1주택요건으로 양도소득세 비과세의 혜택을 받으면서 투자를 하고자 하는데,

2년 보유기간요건이 있으니, 투자를 할 것인가 포기할 것인가는 결정하는 문제입니다. 

이런경우에, 

보유기관과 거주기간의 제한을 받지 않는 제1호부터제3호까지의 내용은 특수할 경우이므로 넘겨두고,

(이 경우에 해당 될 경우, 감안하여 투자할 수도 있겠습니다만, 평범하지는 않겠죠)

거주기간의 제한을 받지 않는 제5호의 경우에도,

이미 조정대상지역 지정전에 계약을 했어야 함으로, 

이후에 투자의 가부를 결정하고자 하는 시점에 있어서는 맞지 않습니다. 

문제는 제4호 임대사업자등록을 하여, 임대의무기간 중에 해당주택을 양도하지 않고,

매도하는 경우 거주기간에 제한을 받지 않는다는 항목을 주시해야 겠습니다. 

민간임대주택법에 따라, 

단기임대주택의 임대의무기간은 4년이므로, 단기임대사업자로 등록하여 4년을 임대하면,

2년 거주조건을 충족하지 않아도 1세대1주택 비과세에 해당하게 됩니다.

조정대상지역으로 지정된 지역에서는, 

일반적으로 1세대1주택 요건으로 양도소득세를 면제받지 못한다고 생각하므로, 주택의 가격이 조정됩니다.

(당연히 그러한 부분을 생각해서 규제 할 것입니다.)

위기는 곧 기회가 되는 법,  보유하고 있는 자금으로 투자를 할 것인지 보유를 할 것인지를 판단하고,

생각하고 있는 투자 기간을 고려한다면, 위의 내용으로도 투자 방법을 선택할 수 있겠습니다. 

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