차선과차악사이

최근에 부동산이 증여되는 사례가 증가하여,

세금당국은 증여가 양도소득세 절세에 목적을 두고 있다고 판단해, 이를 방지하기 위해서 

'이월과세'와 '부당행위계산' 규정을 두고 있습니다. 

이 두 규정의 기준은 '5년'이상 보유이기 때문에,

증여받은 지 5년 이상을 보유해야 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 

그럼 이월과세와 부당행위계상이 무엇이고, 어떻게 적용되는지 알아 보겠습니다.

이월과세란?

소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)의 제1항에 의하여

제97조제1항제1호에 따른 금액이란 "취득가액"으로

증여자가 취득한 거래가액을 취득가액으로 한다는 것입니다. 

말인즉,

증여자가 위의 대상 부동산(토지, 건물 및 특정시설물 이용권)을 수증자에게 증여하려면, 증여하고자 하는 부동산의 가치를 계산해야 합니다.

이 경우, 그 증여시점에 대상 부동산의 가치에 기반하여 증여세를 납부하게 됩니다.

수증자의 입장에서는,

양도소득세를 계산할 때, 증여세 과세가액을 취득가액으로 할 것이지만, 

양도소득이 많아 양도소득세를 절세할 목적으로 편법증여하는 사례가 많아 5년 이내에 양도하는 경우, 

증여자가 취득한 금액을 취득과액으로 한다는 것입니다.

이월과세가 해당하려면, 증여자와 수증자의 관계가 배우자이거나 직계존비속이어야 합니다.

그리고, 증여자의 취득가액을 수증자의 취득가액으로 판단하지만, 납세의무자는 여전히 수증자입니다.

또한, 수증자가 이미 납부한 증여세는 수증자가 납부해야할 양도소득세를 계산하는데 있어 필요경비로 산입가능 합니다.

정리하자면,

5년이내에 수증자가 증여된 부동산을 양도하는 경우에는, 취득가액을 증여자가 취득한 가액으로 한다. 입니다.

이렇게 하면, 수증자와 증여자간의 주택보유에 따라서, 중과세는 피할 수 있을 것이고,

또, 증여된 부동산을 5년이상 보유하게 되면, 이월과세에 해당하지 않아 증여가액을 취득가액으로 양도세를 납부할 수 있습니다. 

이월과세가 되지 않는 3가지가 있는데,

소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)의 제2항에 의하여

이 역시 말인즉,

이월과세로 인해서, 수증자가 1가구1주택에 해당하여 양도소득세가 면제되는 경우는 이월과세에 해당하지 않고,

(이 경우, 이월과세 적용대상은 아니나 부당행위계산부인 대상이 됩니다.)

증여가액이 증여자의 취득가액보다 적은 경우, 이월과세하지 않고 양도소득세를 계산합니다.

그럼 양도소득의 부당행위계산은 무엇일까요??

소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)의 제2항에 의해서,

소득세법 제101조에 따르면, 부당행위계산은 제97조의2제1항에 정용받지 않는 경우입니다. 

이 경우에, 증여된 부동산이 5년이내에 양도되면, 증여자가 직접 증여한 것으로 보고 과세한다는 것입니다.

부당행위계산과 이월과세의 차이점은 납세의무자가 수증자가 아닌 증여자라는 사실입니다.

법의 취지를 생각해 보면,

부당행위계산의 경우에는 증여자가 직접 양도한 것으로 보기 때문에 당연히 증여세는 과세하지 않습니다. 

그리고, 수증자(특수관계자)를 이용하여 증여자가 탈세했다는 판단이기 때문에 

단서처럼, 수증자가 양도소득을 취득하는 경우에는 제101조의 취지와 맞지 않으므로 부당행위계산으로 볼 수 없습니다.

여기서, 특이한 경우는

특수관계인이 그 대상이므로 제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속은 제외하는 것인데,

제97조의2제2항의 2에 따라, 1가구1주택으로 양도소득세가 면제가 되는 경우 이월계산의 적용을 받지 않습니다.

따라서, 이 경우 부당행위계산에 해당하는 가의 문제 입니다.

제97조의2의제2항의 1에 따라, 1가구1주택이 양도소득세 면제가 된다면, 이월계산의 적용을 받던 받지 않던 면제가 되기 때문에, 

굳이 2에서 적용받지 않는다는 단서를 필요로 하지 않는다. 

따라서, 제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속에 해당되지 않으므로 

제101조에서 말하는 특수관계인으로 보아 제101조 부당행위계산에 해당하는 것으로 보는 것이 타당할 것 같습니다.

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감사합니다.

문재인정부의 부동산 대책에서 쏟아져나온 

조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역의 차이점에 대해서 알아봤는데요.

우리의 부동산 생활에 어떻게 영향을 미칠지 알아 보도록 할께요.

아직 못 보신분들을 위해서 아래에 링크 걸어 둡니다.

<<조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 파헤치기(1)>>

이전글에서와 같이

조정대상지역으로 지정되면,

1. 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제

1. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 (거주요건 추가)

1. 분양권 전매시 양도소득세 강화 (50%)

1. 1순위 자격 요건 강화

1. 가점제 적용 확대

1. 오피스텔 전매제한 및 지역 거주자 우선 분양

와 같이 규제의 대상이 됩니다. 

 여기서,

주택으로 부동산 투자를 생각하고 계시는 분들에게 가장 민감하게 다가오는 부분은

다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제와

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화(거주요건 추가)

부분일 것입니다. 

여기서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 부분에 대해서 이야기 해 보도록 할께요.

소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의범위)의 1항을 보면

2017년 9월6일 40개 지역이 조정대상지역으로 지정되면서,

소득세법 제154조(1세대1주택의범위)가 9월19일에 개정되면서,

조정대상지역에서의 1세대1주택 거주요건이 강화되었습니다. 

당연히 2017년9월6일 이전에 매입한 주택에 관해서는 이전에 법을 소급적용하기 때문에

(취득당시에 ~조정대상지역 ~ 해당하는 경우 ~) 

상관이 없겠으나, 9월6일 이후에 매입한 주택의 경우에는 시행령 제154조에 의해 양도세를 면제받기 위해서는 2년 거주해야 하는 조건이 붙었습니다.

여기서 핵심은, 

조정대상지역에 있는 주택을 1세대1주택요건으로 양도소득세 비과세의 혜택을 받으면서 투자를 하고자 하는데,

2년 보유기간요건이 있으니, 투자를 할 것인가 포기할 것인가는 결정하는 문제입니다. 

이런경우에, 

보유기관과 거주기간의 제한을 받지 않는 제1호부터제3호까지의 내용은 특수할 경우이므로 넘겨두고,

(이 경우에 해당 될 경우, 감안하여 투자할 수도 있겠습니다만, 평범하지는 않겠죠)

거주기간의 제한을 받지 않는 제5호의 경우에도,

이미 조정대상지역 지정전에 계약을 했어야 함으로, 

이후에 투자의 가부를 결정하고자 하는 시점에 있어서는 맞지 않습니다. 

문제는 제4호 임대사업자등록을 하여, 임대의무기간 중에 해당주택을 양도하지 않고,

매도하는 경우 거주기간에 제한을 받지 않는다는 항목을 주시해야 겠습니다. 

민간임대주택법에 따라, 

단기임대주택의 임대의무기간은 4년이므로, 단기임대사업자로 등록하여 4년을 임대하면,

2년 거주조건을 충족하지 않아도 1세대1주택 비과세에 해당하게 됩니다.

조정대상지역으로 지정된 지역에서는, 

일반적으로 1세대1주택 요건으로 양도소득세를 면제받지 못한다고 생각하므로, 주택의 가격이 조정됩니다.

(당연히 그러한 부분을 생각해서 규제 할 것입니다.)

위기는 곧 기회가 되는 법,  보유하고 있는 자금으로 투자를 할 것인지 보유를 할 것인지를 판단하고,

생각하고 있는 투자 기간을 고려한다면, 위의 내용으로도 투자 방법을 선택할 수 있겠습니다. 

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