차선과차악사이

모든 증여되는 혹은 상속되는 재산에 대해서는 증여세 혹은 상속세를 납부해야할 의무가 있습니다. 

그런데도 불구하고, 자동차나 부동산과 같이 명확하게 명의가 이전되는 경우를 제외하고는,

증여되었는지에 대한 판단을 하기기 힘들고, 그것을 과세관청에서 증명하기는 매우 힘듭니다.

그래서, 상속세 및 증여세법 제45조(재산취득자금 등의 증여 추정)을 보면 

제1항의 내용을 정리해 보면,

재산취득자가 취득된 재산의 출처를 증명하지 못하면 취득된 재산은 누가 되었던, 증여받았다고 본다는 것이고,

제2항의 내용에서는, 채무가 갑자기 변제된 경우에도, 그 변제금액의 출처를 밝히지 못한다면, 변제금액 역시 증여되었다고 본다는 것입니다.

과세관청에서는,

위의 기준 재산, 직업, 연령, 소득, 재산의 상태 등을 고려하여, 갑자기 재산이 늘어나거나, 채무가 급격히 줄어든 경우 조사를 하고, 

증여로 의심이 가는 경우, 자금출처조사 대상자로 선정하여서 자금출처를 소명하라고 통보합니다. 

그 경우, 그에 응하여, 자금의 출처를 소명하지 못하면, 증여했다고 판단하고, 증여세를 과세시킨다는 것이죠.

(증명할 경우 제1항과 제2항의 대통령령에서 정하는 경우라는 것은,)

여기서 문제는 (제생각을 조금 보태면)

그렇게 모두를 조사하기에는 하루에도 수십 수백껀씩 생기는 이러한 사건을 모두 조사할 수 없고, 

또한, 이러한 가운데 조세 형평성, 조사 형평성 등이 존재하기 때문에

특정한 기준을 만들어 특정 금액이상만을 조사한다고 정해 놓았습니다. 

이는 상속세 및 증여세 사무처리규정 제31조(재산취득자금 등의 증여추정 배제기준)에 의해서,

라고 말하고 있어, 

취득한 재산 또는 채무상환금액이 배제기준을 초과하지 않으면, 자금출저 조사 대상이 아니라는 것입니다.

위의 표를 보면, 예를 들어 30세 이상의 세대주인 경우,

1억5천만원의 주택과 기타재산 5천만원과 채무상환 5천만원을 모두 취득했다면, 자금출처 대상이 됩니다. 

왜냐하면, 합계가 2억원이 넘기 때문이죠.

각각의 최대치를 넘지 않으면서, 총액한도를 넘지 않아야 증여추정배제가 됩니다.

또한, 제31조의 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내로써 그 합계액을 정하고 있으므로,

그 추정 취득재산이나 채무상환금액의 대상이 10년 이내의 것으로 10년이 넘은 사건에 대해서는 묻지 않는다고 정의하고 있습니다. 

여기서, 유의해야 할 점은,

증여추정배제기준을 정해 놓은 이유는, 업무의 편의상 그리고 조세, 과세의 형평성상 그렇게 기준을 마련한 것이기 때문에,

같은 조 제2항에 따라서,

" 제1항과 관계없이 취득가액 또는 채무상환금액이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 된다. "라고규정하고 있어,

저 배제기준의 금액이 면제 금액은 아닙니다. 

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최근에 공시지가를 시세 즉 실 거래가 수준으로 올린다던지, 

올해에 공시지가가 많이 올라서 세금을 많이 내야 한다던지, 

공시지가에 대해서 이의신청을 해야 겠다던지,

뭐 이런 이야기들 많이 들어 보셨을 꺼라고 생각합니다.

공시가격에 대한 근거는, 

부동산 가격공시에 관한 법률로 규정하고 있습니다.

표준지공시지가는 국토교통부장관이 조사, 평가하고 심의를 거쳐 공시합니다.

표준지공시지가에서 표준지라는 말이 조금 생소한데요,

(일반적으로 개별공시지가가 우리의 삶에 조금 밀접하게 관계되는 것 같습니다.)

표준지라는 것은 그 일대 지역의 부동산 가격을 평가하는데 기준으로 잡겠다는 말이겠죠.

제9조를 보면 좀 더 그 의미가 명확해 지는데요, 

표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가, 지방자치단체 등이 그 업무와 

관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다. 

즉 쉽게 풀어서 말하면, 표준지 공시지가는 개별 공시지가를 정하는데 있어서 기준이 됨은 물론이고, 

(경매)등에 필요한 감정평가를 하는데 있어, 그 기준이 된다는 것입니다. (민간 및 관청 양쪽 모두 사용)

표준지 공시지가도 그 지역에서 대표 할 수 있는 부지를 선정하기는 하지만, 

그 역시 개인의 토지이고 재산이므로 소유자의 의견을 수렴해야 할 것입니다. 

이에, 

표준공시지가도 공시일부터 30일 이내에 서면으로 이의 신청할 수 있고, 

이의 신청이 있는 경우 30일 이내에 이의 신청에 대해서 답해야 합니다. 

그럼 개별공시지가는요??

개별공시지가는 시장, 군수 또는 구청장이 결정하고 고시합니다. 

개별공시지가는 국세, 지방세 등 각종 세금의 부과를 위한 기준으로 삼기 위한 것이겠죠. 당연히, ㅎ

이 경우, 표준공시지가를 그 기준으로 하게 됩니다. 

개별공시지가는 거의 모든 땅에 조사되어 공시되기 때문에 부동산을 소유하고 있는 거의 모든 국민에 해당되는 사항이죠, 

따라서,

공시에 대한 이의 신청과 이에 대해서 답변해야할 의무가 시군구청에 있다고 할 것입니다. 

이 역시 , 공시일부터 30일 이내에 서면으로 이의신청할 수 있고, 

30일 이내에 이의 신청에 대해서 답해야 합니다. 

(보통 공시하고 나면, 이의 신청하라고 동네방네 플랭카드 붙여 놓습니다.)

우리에게 익숙하지는 않지만, 

개별단독주택 공시가격,

표준단독주택 공시가격,

공동주택 공시가격,

또한, 

표준공시지가나 개별공시지가와 같은 방법 같은 이유로 조사하고, 공시하게 됩니다. 

지역마다, 모두 같지는 않지만, 

공시가격이 실거래가격 시세에 미치지 못하고 있습니다. 

어떤 지역은 시세의 50%에도 미치지 못하는 경우도 있으며, 

이를 통해서, 특정인에게 특혜를 부여한다는 의혹도 있습니다. 

(공시가격에 따라 세금이 부과 됨으로 공시가격을 낮게 측정하면, 세금을 깍아 주는 느낌이죠~)

또한, 

증여세, 상속세를 부과하기 위해서도

공시가격을 기준하게 됩니다.

(부동산의 가격은 거래가 성립되어야 비로서 실거래가격이 됩니다. 

인근의 거래사례를 들어 부동산의 개별성 때문에 특정부동산의 가격으로 판단할 수도 없습니다.

따라서, 증여나 상속은 거래가격이 없기 때문에 공시가격을 기준합니다.)

이에, 공시가격의 현실성 반영의 조세정의를 위해서 꼭 이루어 져야 하는 일이기도 합니다. 

하지만, 

부동산의 개별적 특성과 각 거래마다의 개별성을 들어,

실거래가로 규정하는 것은 공시가격이 실 거래가를 초과하고,

과도하게 세금이 부과될 위험 또한 있습니다.

(만약, 공시지가 보다 낮은 가격으로 매매하게 될 가능성이 높아 지기 때문입니다.)