차선과차악사이

우리나라에는 전세라는 임대차의 계약형태가 있습니다.

집주인은 자신의 집을 빌려주면서, 보증금만 받고 월세를 한푼도 받지 않습니다.

물론 그 보증금은 매매가의 50%에서 많게는 80%까지 올랐던 적도 있습니다.

이런 생각해보셨나요??

왜?? 집주인은 집을 비싸게 주고 사서, 집을 고치고, 그 집을 매매가보다 적은 금액으로 빌려주면서,

제세금을 납부하고, 임차인의 부름에 달려가는 수고까지 하면서, 그 부동산을 소유하고 있을까요??

여러분은 마음속으로 이렇게 생각하셨을 겁니다.

"집값(매매가)이 올라가기 때문입니다.!!!"

만약에 부동산 가격이 오르지 않는다면, 특히 아파트 가격이 오르지 않는다면,

그 누구도 100%의 가격의 아파트를 구매해서,

돈을 들여 수리하고,

50~80%의 비용을 그 아파트를 임대하고,

수리가 필요한 부분이 있으면 수리해 주면서,

제세금을 매년 납부하면서, 

그 부동산 즉, 아파트를 소유하고 있지 않을 것입니다.

>>>전세를 보면 부동산이 보인다.>>>

위의 링크에서 전세가격과 매매가격 사이의 상관관계를 이야기 했는데요,

최근의 상황에 대해서 이야기 해 볼려고 합니다.

최근 신문들의 제목을 보면, 전세시장의 하락, 전세가격의 하락, 집값의 하락 등등으로 이야기 하고 있습니다.

부분적으로 동의하며, 부분적으로 동의하지 않습니다.

전세가율이 하락하면서, 그 이후의 움직임, 즉 조정시기에 어떻게 변동하는지가 시장에서의 향방을 가를 것입니다.

시장의 흐름은 대세라서, 개인이 깨지 못합니다. 선거의 표심과 유사하죠..

예를 들어 보겠습니다. 

5억 아파트에 3억5천 전세인 지역이 있다고 가정해 보겠습니다. 

이 지역은 전세가율 약 70%로 형성되어 있습니다. 

정보의 부동산 대책 등으로 전세가율이 하락하였습니다. 그에 최근의 전세액은 3억으로 60% 선으로 하락하였다고 보겠습니다.

여기서,

전제해야 할 사실은 전세거래가 매매거래보다 쉽고 자주 일어난다는 것입니다.

따라서, 시장의 변화는 전세가가 선행합니다. 

맨 위에서 이야기 했듯이, 60% 선에서 부동산을 전세계약하는 집주인이 40%의 부담을 지고,

부동산 매매가격의 상승을 기대할 수 없는 상태에서, 매매거래는 이루어 지지 않습니다. 

- 매매가격의 하락이 예상되면, 집을 사려는 사람도 전세로써 매도호가가 떨어지길 기다립니다. 

- 부동산 매매가격의 상승을 기대할 수 없는 매도자는 호가를 떨어뜨립니다.

이 포스트의 제목에 아파트의 매매라고 제목을 붙인 이유는 이러한 논리는 아파트 이기 때문에 가능하기 때문입니다.

(다른 형태의 부동산은 비교 대상이 없음으로 가격을 하락시키는 것이 시장에 미치는 영향이 적습니다.)

부동산 가격하락의 가능성은,

여기서 부동산 가격이 실질적으로 하락하냐 하는 것입니다. 

실 부동산 가격이 5억에서 4억으로 하락하였다면, 전세액은 3억

따라서, 전세가율은 75%에 이르게 됩니다. 전세액이 3억이고 부동산 경기에 대한 회복이 시장에서 받아들여 지지 않으면, 

그 이전의 전세가율 70%보다 더 비관적으로 바라 봐야 하기 때문입니다. 

하지만, 5억의 아파트가 4억8천만으로 하락하였다면, 전세율 62.5%로

매매가는 하락하였지만, 아파트 매매가의 상승에 대한 기대감이 시장에서는 더 커졌다는 것입니다. 

이번 부동산 규제로,

전세가격이 먼저 움직이기 시작했습니다.

갭투자등 당장의 목돈을 마련하지 못하면, 자금의 압박이 커지는 일부 투자자들로 부터 시작되어, 기존 투자자들의 심리를 끌어 내렸을 수는 있지만,

시장에서 아파트 매매가격의 추이를 지켜보는 상황은,

지금부터 이후에 나타나는 아파트 가격의 추이를 지켜봐야 하는 이유 입니다. 

시장에 대해서 제 글이 흥미 있으셨다면, 시원하게 공감 한번 클릭 부탁드립니다. 

여러분의 따듯한 공감 한번이 글쓴이를 춤추게 합니다.

글에 대한 궁금증이나, 이의가 있으시면, 덧글로 남겨주시면, 

성실히 답변해 드리겠습니다. 

감사합니다.