차선과차악사이

LTV(Loan to Value)나 DTI(Debt to income)과 같은 계념은 원래 금융권에서 대출을 실행 할 때,

리스크를 줄이기 위해서 사용하던 계념입니다. 

LTV 같은 경우는 대출량에 대한 자산의 가치를 나타내는 것이죠, 따라서, 주로 부동산 담보대출을 실행 할때, 사용하던 계념이고,

DTI 같은 경우는 캐쉬플로워에서, 현금흐름에서 대출상환(원금 및 이자 혹은 이자)이 가능하지를 가늠하는 경우로,

개인 대출이나 부동산 담보대출의 경우에는 임대료와 상환금(원금 혹은/및 이자)의 비율로 사용하던 계념이죠.

우리나라에서는, 부동산 가치가 상승한다는 가정하에 은행에서 개인의 신용대출과 기업대출은 기피하는 대신,

부동산(특히, 아파트)담보대출에 열을 올리기 시작합니다. 그리고, 대출 비율을 엄청나게 해줘버리죠.

(미국의 서브프라임의 경우도, 집값이 상승한다는 가정하에 마직막에는 부동산 가치의 100%가 넘는 돈을 대출해주면서, 상황이 더 악화되었습니다.)

원래는 은행에서 리스크를 관리하기 위해서 사용해야 하는데,

은행에서 영업이익을 극대화 하기 위해서 너무 담보대출을 남발하니깐, 국가에서 규제를 하기 위해서 계념을 사용하고,

금융권을 감독하기 시작했다고 보시면 됩니다. 

(담보대출이던 아니던, 대출총량이 늘어나고 - 특히 저금리 상태에서 말이죠 - 

부동산 경기가 침체하던지 금리가 상승하던지 하는 이슈가 생기면, 국가전체의 위기로 몰고갈 가능성이 커지기 때문입니다.)

이번에 문제인 정부가 들어서면서, 

노무현 정부때 사용하던 투기지역, 투기과열지구를 다시 꺼내 들고, 조정대상지역이라는 것을 만들어 지역지구를 설정하면서,

위의 비율을 조정하여 규제하기 위함도 있습니다. 

예를 들어, LTV 및 DTI를 60%로 국가 전체적으로 규정하고 있는데, 

특정지역에서 투기 등의 징후가 포착되어 비율을 40% 혹은 30%등으로 낮추어 규제하는 방법입니다. 계념에 대해서는 이제 설명할테니 조금만요 ㅎ

조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구에 대해서는 아래의 링크를 참고하세요

>>>> 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 파헤치기 >>>>

>>>> 조정대상지역에서의 1세대 1주택의 비과세 문제 >>>>

자 그럼 LTV부터 이야기 해 볼까요??

Loan to Value

계념은 간단합니다. 

총 건물 가격에 대한 총 부채의 비율입니다.

(단, 하나의 건물에 하나 이상의 부채가 있을 수 있고, 여러개의 건물에 여러개의 부채가 있을 수도 있습니다.)

예를 들어 보면)

은행에서 대출을 실행하기 위해서, A건물을 실사하였습니다.

A건물은 10억원이고 임차인 두명이 각각 보증금 5000만원에 살고 있고, 선순위 근저당이 1억원 잡혀 있습니다. 

은행에서는 LTV비율을 70%로 규제하고 있다면, 10억에 대한 7억원의 대출이 가능하지만, 

2억원(5000만원+5000만원+1억원)이 존재하고 있기 때문에 대출할 수 있는 최대 금액은 5억원이 됩니다. 

LTV가 왜 중요하냐면, 부동산의 가치가 떨어질 가능성이 있기 때문입니다.

한 도시의 아파트 낙찰율이 감정가의 70%라고 가정해 봅시다.

은행에서, 이 지역에 있는 아파트를 담보로 대출을 실행한다면, 

은행에서는 강제집행에 필요한 비용을 제외하고, 대출금액을 온전히 회수하기 위해서 최소한 60%이하로 대출을 실행할려고 할 것입니다. 

따라서, 은행정책으로 이 지역의 LTV 비율을 60%로 묶어 놓는다면 창구에서 그 이상으로 실행하기가 힘들겠죠?

하지만, 국가에서 LTV를 규제하는 이유는 위의 이유와 다르다고 보는게 맞습니다. 

(물론, 닭그네 때는 돈 빌려서 집사라고 밀어 붙였지만요.)

국가는 대출을 실행하는 주체가 아닌데다가 이윤을 목적으로 하지 않기 때문에 대출금 회수를 목적으로 LTV를 사용하는 것은 아니죠,

따라서, 경제전반과 투기 등을 통하여 부동산 가격이 폭등하는 것을 막고 주택안정을 꾀하려는 목적과 

부채가 과도해 졌을 때, 국가전체적으로 위기에 빠지는 극한 상황에 도달하지 않기 위해서라고 보는 것이 맞습니다. 

다시말하면, 은행이 LTV를 설정하는 이유만으로 본다면, 서울의 용마성 같이 뜨는 지역에는 80~90%를 못해줄 이유가 없습니다. 

하지만, 국가가 규제하는 이유에서 투기지역 등으로 지정하여 40%이상의 대출을 규제함으로써, 시장을 안정시키려는 것이죠.

이후에 나오는 계념도 같은 계념으로 생각하시면 됩니다. 이후, 계념에 대해서만 설명할께요~

DTI

(Debt to income)

말 그대로 수입에 대한 부채의 비율입니다. 여기서 부채는 원금과 이자를 합한 금액이거나 이자의 금액입니다. 

말인즉, 대출을 할 사람이 매월 돌아오는 상환액을 잘 갚을 수 있을 지를 보는 것이죠,

만약에 어떤 개인이 신용대출을 한다고 가정하면, 그 사람의 월급으로 월 상환액을 커버할 수 있는지를 보는 것입니다.

1억원을 3.6%로 대출받아서 월 30만원의 이자를 내야 한고, 그사람의 월급이 300만원이면,

DTI는 10%가 되는 것이죠. 

건물을 담보로 대출하는 경우도 마찬가지 입니다. 

비수익형 부동산(특히, 아파트)의 경우에는 부동산에서 현금흐름이 발생하지 않기 때문에 DTI를 판단할 때, 월급등의 다른 소득을 참고합니다. 

하지만, DTI의 원래 계념은 부동산에서의 cash flow를 부채상환액과 비교하는 것입니다. 

10억원을 3.6%로 담보대출하여 월 300만원의 이자를 내야하고, 그 부동산에서 월세소득이 500만원이면,

DTI비율은 60%가 된다고 합니다.

그런데, DTI에는 함정이 있습니다. 바로 월상환액을 이자만 볼 것인지, 이자와 원금을 합께 볼 것인지 입니다. 

만약에 DTI를 규제하기 위해서 30%라고 지정하였는데, 

원금과 이자의 상환은 45만원이고 이자상환만 30만원인 상황에서 월 소득 100만원인 사람이 대출을 받기 위해서,

이자만 상환하는 것으로 계산하면 대출이 가능해집니다. 

이렇게 규제를 하는 이유는 은행과 정부의 목적이 다르기 때문입니다.

당연히, 은행은 수입이 대출에서 생기기 때문에 최대한 대출을 많이 실행할려고 합니다. 

하지만, 당국은 대출이 너무 많아지면 리스크가 커지기 때문에 최대한 줄일려고 하는 것이죠.

따라서,

DTI만 규제한다면, 위와 같이 편법이 가능해 지는 것이죠,

그래서 추가적이로 나온것이

신DTI와 DSR

입니다.

(신DTI라고 부르는 것이 좀 우끼지만, 그렇게 부르니 저도 그렇게 칭하겠습니다.)

DTI와 신DTI와 DSR의 차이는 위의 내용을 이해하셨다면 간단합니다. 

DTI는 위에서 설명한 바와 같이 수입대비 대출상황액의 비율입니다. 

그래서, 

신 DTI는 모든 주택담보대출에서는 원리금 및 이자 상환액을 계산하도록 하였습니다. 

그리고, 담보대출이 아닌 대출에 대해서도 이자 상환액을 합산하도록 하였습니다.

(이자만 계산해서, DTI를 낮추는 가능성을 배제한 것이죠.)

계산식은 아래와 같습니다.

조금 더 나아가서,

DSR ( Debt Service Ratio)

에서는, 총체적상환능력비율이라는 이름으로

신 DTI에서 모든 기타대출에 대한 상환액에서도 원리금의 상환액을 포함시켰습니다. 

이렇게 되면, 당연히 현 상태에서 대출 받을 수 있는 금액이 줄어 들겠죠?

최근에, 서울의 강남지역에서도 부동산(특히, 아파트)의 가격이 조정되는 상황을 보이면,

현정부의 부동산 정책이 통했다는 이야기를 합니다. 

특정지역을 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 등으로 지정해서 특별관리하고,

대출규제를 강화하여, 부동산 수요를 낮추는 한편,

중과세를 강화하고, 앞으로 나올 보유세를 강화하여, 다주택보유자들의 주택을 시장에 풀어,

이미, 주택공급율 100%를 상회하는 현재 존재하는 주택들만으로도 주택의 공급을 원활히 한다는 취지가 먹히고 있다는 생각이 드네요.

대출을 규제하면, 서민들은 어떤 측면에서는 주택의 구입에 다가갈 수 있는 장애가 될 수도 있으나,

바른 정책으로 우리나라의 부동산시장이 안정화 되기를 기대합니다. 

위의 내용이 도움이 되셨다면, 공감 클릭 아시죠??

미리 감사합니다.~

여러분의 따듯한 클릭한번이 글쓴이를 춤추게 합니다.

내 지역이 조정대상지역인지, 투기지역인지, 투기과열지구인지

뉴스가 아닌, 

정확한 정부의 문건으로 검색하고 확인하고자 하시는 분들이 많네요. 

저도 그게 정말 답답했는데요.

조정대상지역과, 투기과열지구 관할은 

국토교통부이니,

국토교통부 문건을 확인하는 것이 가정 정확하겠습니다. 

일단 국토교통부 사이트로 접속합니다.

그리고, 

위의 빨간색 동그라미 부분의 정보마당을 클릭합니다. 

그러면 위의 화면이 나오는데, 

왼쪽에 동그라미 친부분의 전자관보를 클릭합니다. 

그리고 검색창 부분에 조정대상이라고 입력하고 찾기버튼을 누르면, 

맨 밑에 결과물이 나옵니다. 

결과물의 순서는 윗쪽이 최신순으로 나오니,

국토부 공고사항을 찾아보면,

우리 지역이 조정대상지역에 포함되었는지,

해제되었는지,

언제 되었는지, 규제사항은 어떻게 되는지 등등 확인 할 수 있습니다. 

위의 내용이 도움이 되셨다면, 공감한번 부탁드려요~

감사합니다.

문재인정부의 부동산 대책에서 쏟아져나온 

조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역의 차이점에 대해서 알아봤는데요.

우리의 부동산 생활에 어떻게 영향을 미칠지 알아 보도록 할께요.

아직 못 보신분들을 위해서 아래에 링크 걸어 둡니다.

<<조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 파헤치기(1)>>

이전글에서와 같이

조정대상지역으로 지정되면,

1. 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제

1. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 (거주요건 추가)

1. 분양권 전매시 양도소득세 강화 (50%)

1. 1순위 자격 요건 강화

1. 가점제 적용 확대

1. 오피스텔 전매제한 및 지역 거주자 우선 분양

와 같이 규제의 대상이 됩니다. 

 여기서,

주택으로 부동산 투자를 생각하고 계시는 분들에게 가장 민감하게 다가오는 부분은

다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제와

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화(거주요건 추가)

부분일 것입니다. 

여기서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 부분에 대해서 이야기 해 보도록 할께요.

소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의범위)의 1항을 보면

2017년 9월6일 40개 지역이 조정대상지역으로 지정되면서,

소득세법 제154조(1세대1주택의범위)가 9월19일에 개정되면서,

조정대상지역에서의 1세대1주택 거주요건이 강화되었습니다. 

당연히 2017년9월6일 이전에 매입한 주택에 관해서는 이전에 법을 소급적용하기 때문에

(취득당시에 ~조정대상지역 ~ 해당하는 경우 ~) 

상관이 없겠으나, 9월6일 이후에 매입한 주택의 경우에는 시행령 제154조에 의해 양도세를 면제받기 위해서는 2년 거주해야 하는 조건이 붙었습니다.

여기서 핵심은, 

조정대상지역에 있는 주택을 1세대1주택요건으로 양도소득세 비과세의 혜택을 받으면서 투자를 하고자 하는데,

2년 보유기간요건이 있으니, 투자를 할 것인가 포기할 것인가는 결정하는 문제입니다. 

이런경우에, 

보유기관과 거주기간의 제한을 받지 않는 제1호부터제3호까지의 내용은 특수할 경우이므로 넘겨두고,

(이 경우에 해당 될 경우, 감안하여 투자할 수도 있겠습니다만, 평범하지는 않겠죠)

거주기간의 제한을 받지 않는 제5호의 경우에도,

이미 조정대상지역 지정전에 계약을 했어야 함으로, 

이후에 투자의 가부를 결정하고자 하는 시점에 있어서는 맞지 않습니다. 

문제는 제4호 임대사업자등록을 하여, 임대의무기간 중에 해당주택을 양도하지 않고,

매도하는 경우 거주기간에 제한을 받지 않는다는 항목을 주시해야 겠습니다. 

민간임대주택법에 따라, 

단기임대주택의 임대의무기간은 4년이므로, 단기임대사업자로 등록하여 4년을 임대하면,

2년 거주조건을 충족하지 않아도 1세대1주택 비과세에 해당하게 됩니다.

조정대상지역으로 지정된 지역에서는, 

일반적으로 1세대1주택 요건으로 양도소득세를 면제받지 못한다고 생각하므로, 주택의 가격이 조정됩니다.

(당연히 그러한 부분을 생각해서 규제 할 것입니다.)

위기는 곧 기회가 되는 법,  보유하고 있는 자금으로 투자를 할 것인지 보유를 할 것인지를 판단하고,

생각하고 있는 투자 기간을 고려한다면, 위의 내용으로도 투자 방법을 선택할 수 있겠습니다. 

위의 내용이 도움이 되셨다면, 과감하게 공감한번 클릭 부탁드립니다~

여러분의 따듯한 관심이 글쓴이를 춤추게 합니다~

궁금한 내용은 덧글로 남겨주시면, 답해 드릴께요~ 소통해요~

부동산 관련 글을 읽는데, 

조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구에 관한 언급이 계속 나와서,

지금부터 파헤치기 들어갑니다.

8.2 부동산 대책을 통해서 투기과열지구와 투기지역을 지정하기에 이르죠.

내용은 다음과 같습니다. 

투기과열지구는 주택법에 근거해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하고,

투기지역은 소득세법에 근거해 기획재정부 부동산가격안정심의위원회 심의를 거쳐 지정합니다.

규제하는 내용이 다르기 때문에 건설정책과 대출정책 양쪽으로 규제하는 형태이구요

투기지역으로 지정된 지역은 투기과열지구로 지정된 지구에서 추가적으로 지정된 형태니

추가적인 규제가 더해진 의미로 보여집니다. 

2017년 8월3일(국토부)

 서울특별시 전역 (25개구), 경기도 과천시 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설예정 지역)이 투기과열지구로 지정됩니다.

2017년 9월6일(국토부)

경기도 성남시 분당구, 대구광역시 수성구가 투기과열지구로 지정됩니다.

투기과열지구로 지정되면,

1. LTV, DTI 40% 적용 (1세대1건 이상 주담대 가구는 LTV, DTI 30% 적용)

1. 재개발 등 조합원 분양권 전매 제한

1. 정비사업 분양분 재당첨 제한

1. 재건축 조합원 지위 양도제한 강화

1. 자금조달계획 선정 의무화

투기지역으로는

서울의 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서와 세종시가 지정되었고

투기지역에 지정되면,

- 주택담도대출 제한이 강화된다.

8.2.부동산대책 이후에,

주택법에 근거하여 투기과열지구 지정요건 중 정량요건의 일부를 준용하여 과열이 발생하였거나, 발생할 우려가 있는 지역으로 선정하여,

경고의 느낌이 강하게 드는 지역입니다만,

그래도 규제의 내용은 적지 않습니다.

조정대상지역은 2017년 9월6일 조정대상지역 예정지를 지정하면서, 조정대상지역이라는 계념이 나온듯 합니다. 

부동산 정책을 시작하는 시점으로 조정대상지역의 계념을 시작한 것으로 생각됩니다. 

( 투기지역과 투기과열지구의 계념은 다시 도움되면서, 규제를 포괄, 강화하는 방법으로 도입)

2017년9월6일(국토부) 총 40개 지역을 조정대상지역 예정지로 지정하고, 

2017년11월10일(국토부) 조정대상지역을 지정하면서 예정지역 40개를 모두 지정한 것으로 보입니다.

조정대상지역으로 지정되면,

1. 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제

1. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 (거주요건 추가)

1. 분양권 전매시 양도소득세 강화 (50%)

1. 1순위 자격 요건 강화

1. 가점제 적용 확대

1. 오피스텔 전매제한 및 지역 거주자 우선 분양

의 규제 사항이 생깁니다. 

대충 이런 느낌 입니다. 

하지만, 투기지역은 소득세법에 근거하고 투기과열지구와 조정대상지역은 주택법에 근거하여,

근본적으로는 다른 부분의 규제이나,

위에서도 언급했듯이

조정대상지역에 지정된 지역중에 투기과열지역으로 지정되고,

투기과열지구로 지정된 지역중에 투기지역으로 지정됨으로써,

단계적인 규제로 생각할 수 있습니다.

다름 회차에는 조정대상지역과, 투기과열지구와 투기지역이 우리의 부동산 거래에서 어떻게 작용하는지 이야기 할려고 합니다. 

아무리 법제적인 부분을 알아도, 실생활에 적용되는 부분을 알지 못한다면, 의미가 없겠죠.