차선과차악사이

여러분은 어떤 물건을 위해서 경매에 참여하시나요??

처음으로 경매를 시작하신다면, 주로 주거시설일 것입니다. 그것도 주로 아파트나 오피스텔이겠죠?? 상업시설 일수도 있겠네요...

다시한번 말씀드리자면, 어렵게 생각하실께 없다는 것입니다.

사실 이런 경매에서, 일반적으로 법적인 문제가 어렵다고 생각하죠. 하지만, 사실 법적인건 중요한게 아니랍니다. 

왜 경매에 참여하시나요??

일반 매매를 하는 것보다 저렴하게 구입하기 위해서, 경매를 하실 꺼에요?? 맞나요??

경매와 일반매매와 가장 큰 차이점은 일반 매매를 할때는 물건을 자세히 살필 수 있고, 또한 물건에 하자가 있으면, 그에 합당하도록 가격을 깍거나 매매 하지 않을 수 있지만, 경매는 그렇지 않아서 물건에 하자를 미리 판단할 수 없다는 것이죠.

눈치 채셨나요?? 경매로 물건을 사는 것은 법적인 문제보다, 사실 물건에 하자를 얼마나 파악할 수 있느냐죠..

일반적으로 특수 권리가 포함되지 않는 경매 물건, 주거시설이나 상업시설의 경우 임차인이 기준권리보다 앞서 있는지 인수인지 아닌지 등만 따지면 됩니다. 어려워 보이지만, 간단합니다. 따라서, 이보다 더 중요한건 공사비 즉 수리비가 얼마나 나올지에 대한 예측이죠.

공사비를 포함해서 투입한 투자비용이 일반매매로 공사가 필요없는 물건을 산 가격보다 높다면 경매는 의미 없는 것이 되니까요...!!

그래서 꼭!! 공사비에 대한 견적은 작성해 보아야 한다는 것입니다.

자 이제 임차인에 대한걸 이야기 해 볼까요??

기준권리라는 것은 경매에서 채권중에 시간이 가장 앞서는 권리를 말합니다. 일반적으로 근저당권(은행에서 설정하는 근저당권 보셨죠??)이라고 생각하시면 됩니다. 이 근저당권보다 앞에 있는 임차인은 인수된다고 보시면 됩니다.

이렇게 생각해 보세요. 우리나라는 등기부등본을 통해서 특정부동산에 대한 권리 관계가 모두에게 오픈되어 있습니다. 따라서, 등기된 사항은 모두가 알고 있다고 봅니다. 은행에서 돈을 빌려도 등기부등본상에 근저당권이라고 올라오는거 본적있죠?? 이런 이유로 순서상 뒤에 있는 사람이 앞에 어떤 관계가 미리 존재했는지 알 수 있습니다. 따라서, 뒤에 있던 사람보다 앞선 사람이 권리가 우선하죠. 

전입신고만 한 임차인과 확정일자를 받고(배당신청을 한) 임차인은 배당관계와 권리관계에 있어서, 인수 관계가 복잡합니다. 하지만, 그냥 근저당권 앞에 있는 임차인은 인수 된다고 보고, 기준권리 앞에 있는 임차인의 보증금은 뺀다고 생각하시면 되요 (인수된다는 건 나중에 돌려 줘야 한다는 것이죠.)

이렇게 계산해서 입찰금액을 산정하시면, 크게 실 수 하는 건 없을 꺼에요..