부산동부지원 (2017타경6714) 부산광역시 기장군 기장읍 죽성리 353-1

오늘 분석해볼 물건은 부산의 기장에 위치한 한 주택입니다. 많은 분들이 관심을 표시하고 있는 물건인데요. 

물건의 위치는 기장시내에서 멀리 떨어져 있지 않고 군청에서도 차로 약 5분 거리에 위치해 있습니다. 

그리고 월전방파제에 소재해 있는데 

이곳은 "장어구이"로 유명한 곳이죠.

주말이 되면 발 디딜틈 없이 사람이 많이 오는 곳입니다.

세컨드 하우스나 게스트 하우스 계념으로 투자한다면, 나쁘지 않은 물건으로 보입니다. 

주소지가 읍면에 해당하여서 농어촌특별법에 민박업도 가능해 보입니다.

권리분석

일단 이 사건의 말소기준권리는 을구 1의 광안1,3동새마을금고의 2010년5월31일 근저당권설정입니다. 

설정금액은 104,000,000원이고 근저당권자가 채권자인 사건입니다.

현황조사서에서 동사무소 전입세대로 나와있는 박형근, 신근덕, 신말숙은 

전입일자가 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 인수관계는 없어보입니다. 

갑구 5번의 2014년11월12일 매매예약 소유권이전청구권가등기 역시 말소기준권리 이후이므로 소멸됩니다. 

따라서, 이 사건에서 권리 인수관계는 없어 보입니다. 

현황분석

눈에 띄는 것 중에 두개가,

1. 1층 일부 (약 42.78m2)가 위반건축물로 탐문조사 되어 이를 감안하여 평가함.

2. 현상변경허가 대상구역 (2014년11월12일) <문화재보호법>

인데요.

1번의 경우에는, 이행강제금이 부과됩니다. 

이행강제금 산정식은 

위반건축물 면적 X 시가표준액 X 50/100 으로 계산됩니다. 다만, 강제이행금의 납부는 시마다 다르고 농어촌지역의 경우에는 1~2회 납부후 더이상 강제이행금을 고지하지 않는 곳도 있어, 낙찰후 관련 부처에 문의하는 것이 정확합니다. 

2번의 경우에는, 

문화재보호법에서 현상변경허가 대상구역이란,  공사, 수리 등의 행위가 문화재의 현재 상태를 변경한다고 판단될 경우 문화재청이나 해당 지방자치단체에 허가를 받아야 하는 구역을 말합니다. 국가지정문화재에 직접 공사를 하는 것뿐만 아니라 문화재 외곽 경계로부터 500m 이내에서 공사를 하는 아래와 같은 경우 모두 허가를 받아야 합니다.  1) 건축물의 신축, 증축, 개축 등의 행위 2) 수목을 심거나 파 내거나 베어내는 행위 3) 토지의 굴착 성토 절토 등의 행위 4) 동물을 사육하거나 번식하는 등의 행위 5) 토석 및 골재를 채위, 반입, 반출, 제저하는 행위 6) 소음 및 진동 등을 유발하는 행위 등

현상변경허가시 필요서류는 건축계획도 등 기본 설계도서입니다. 허거율은 점차 완화되고 있는 추세이지만, 사용목적에 따라 군청에 미리 문의하고 협의해 보는 것이 좋습니다. 

최초감정평가금액은 212,910,240원이고, 현재 한번 유찰되어 170,328.000원입니다.

감정평가서에는 토자가 119,700,000원(900,000원/m2) 

그리고 건물이 93,210,240원(688,000원/m2)으로 평가되었습니다. 

현재 개별공시지가는 499,300원으로 공시되어 있지만, 현재 유찰된 토지가가 580,000원이고,

일반적으로 공시가격을 토지가격의 60~70%로 추정한다면, 770,000원이 적정한 가격으로 추정됩니다. 

190,000,000원 ~ 200,000,000원이 적정 구입가고 판단됩니다. 

(위의 분석은 현장시세를 판단하기 이전으로 일반적인 추정값으로 계산하였고, 명도 및 수리 비용등의 추가적으로 투입되어야 하는 비용을 감안하지 않은 비용입니다. 또한, 개인별로 사용수익용도가 달라 가격은 다르게 판단될 수 있음을 알려 드립니다. 또한, 상기의 분석은 보조자료로써, 위의 분석을 통한 어떤 책임도 지지 않습니다.)