[부산지방법원]2017타경5371

주변에 경매에 입문하고 싶어하시는 분들이 요즘 정말 많이 보입니다. 저도 처음에 시작할 때 많은 착오를 격었는데요. 그래서 조금이라도 도움이 될까해서, 주기적으로 물건을 임의적으로 선택하여, 물건을 분석해보고 쉽게 알 수 있도록 풀어 볼려고 합니다. (좋아요 많이 눌러 주시면 열심히 할께요~)

오늘 선택한 물건은 [부산지방법원 2017타경5371]입니다.

법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr)에서 물건을 검색해서 관심있는 물건을 클릭하면 위와 같은 페이지가 나오죠??

위의 물건은 2018년1월10일의 첫번째 기일에 감정가 36,000,000으로 시작하여 현재까지 3번 유찰되어 현재 최저가 18,432,000원으로 낮아져 있는 물건이네요.

감정평가금액은 보통 감정평가를 하는 시점의 시세라고 생각하시는게 편한데요. (물론 아닌 경우도 많이 있습니다. 그래서 임장이 중요하죠) 그럼 시세의 반정도로 떨어질 때까지 아무도 입찰하지 않았다는 것은 표면에 보이지 않는 무언가 있다고 판단해도 좋습니다. 그럼 그것이 무엇인지 찾아 볼까요??

아래에 사건상세조회 버튼을 클릭해서 아래로 스크롤 하면 당사자 내역이 나옵니다. 등기부등본을 보기 이전에 사건상세내역을 보면 대략적인 관계를 알 수 있어 유용합니다. 이 사건의 경우에는 채권자와 임차인이 동일인이고 나머지는 압류권자와 교부권자가 있습니다. (압류의 경우 순서와 상관없이 모두 소멸되는 권리 이기 때문에 신경쓸게 없죠) 이 경우 임차인이 임차보증금을 반환받지 못해 권리를 취득하고 그 권원으로 경매를 신청하였다고 유추 가능합니다. 

그걸 뒷받침하는 것으로 사건명은 "부동산강제경매" 즉, 담보설정으로 인한 경매가 아닌 사건판결 권원으로 경매를 신청했다는 것이죠. 그리고 관련사건내역에 부산지방법원 2011가단116627 판경정보이 있습니다. 이는 임차인이 소유자를 대상으로 소송한 사건으로 보입니다. 

그렇다면, 현황조사서를 보면 확실해 지겠네요.(현황조사서와 매각물건명세서를 병행해서 확인해야 하나, 매각물건명세서는 입찰기일 일주일 전에 볼 수 있기 때문에 일단 가능한 현황조사서를 보겠습니다.)

현황조사서에는 전입세대는 조은혜 세대가 전입되어 있고 보증금 30,000,000원으로 표시되어 있습니다. 

정리해 보겠습니다. 사건 2017타경5371의 물건의 감정평가액 36,000,000원입니다. 일단 감정평가액이 시세라고 가정합니다. 조은혜는 임차인이면서 전입일자와 확정일자가 있고, 선순위 임차인이기 때문에, 경매를 통해서 보상받지 못한 보증금 부분은 낙찰자가 책임져야 합니다. 20,000,000원에 낙찰되면 채권자는 10,000,000원의 부족부분을 보존받고, 10,000,000원에 낙찰되면 채권자는 20,000,000원의 부족부분을 보존받습니다. 즉, 얼마에 낙찰 받던 30,000,000원이 넘지 않으면 같은 금액으로 낙찰받는 것과 같습니다. 

임장은 나가지 않았지만, 이렇게 유찰된 사실로 봐서, 위의 물건은 30,000,000원으로 낙찰받을 경우 시장성이 없는 물건으로 인식되는 것 같고, 계속 유찰되어 물건이 취소될 가능성이 높아보이네요..

여기서, TIP

당연히 경매는 물건을 시세보다 저렴하게 매입하기 위해서 합니다. 하지만, 표면적인 금액으로만 계산하다보면 낭패인데요. 권리관계에 의한 분석도 아주 중요한 부분입니다. (대부분의 책들은 권리관계를 이야기 합니다.) 하지만, 많이 언급되지 않지만 중요한 부분이 매입했을 때, 명도 비용과 또한 공사비용입니다. 따라서, 낙찰예상금액이 시장에 나와 있는 시세보다 저렴하다고 하더라도 경매로 넘겨지는 부동산의 경우 매우 험하게 사용되었을 가능성이 높기 때문에 충분히 공사비용이 감안되어야 합니다.