금리와 부동산 가치 변화에 대한 이해

블로그를 만들고 두번째 이야기로 금리와 부동산 가치 변화에 대한 이야기를 할려고 합니다. 부동산의 가격에 영향을 미치는 분야는 많으나 금리가 부동산 가치와 직접적인 관련을 가지고 있고, 또한 쉽게 접할 수 있는 분야라 두번째 이야기로 선택했습니다.

 

먼저 부동산에 대한 다른관점으로의 이해가 필요합니다. 부동산을 투자 대상으로 생각한다면, 두가지 관점에서 수익을 만들어 낼 수 있습니다. 우선 한가지는 부동산 자체의 가치상승(appreciation)이고 다른 하나는 임대수익(Cash-flow)를 통한 수익입니다.

 

모두 금리와 깊은 관계를 가지고 있으나, 일단 appreciation 부분은 접어 두고 임대수익과의 관계를 살펴보죠.

 

부동산 중개소에 가서 수익형부동산을 거래하고 싶다고 하면, 가장 많이 이야기 하는 단어가 수익률일 것입니다. 수익률 말 그대로 투잔 금액(부동산 매입 원금)에 대한 수익(월임대료)에서 비용을 뺀 수익의 비율입니다.

 

자, 여기서 부동산의 임대수익률이 3.6%라고 가정해 보겠습니다. 말인즉, 1억원의 부동산을 매입하면, 매년 3.6% 즉 360만원의 임대수익을 기대할 수 있다는 것이고, 월30만원의 수익을 올린다는 이야기 입니다.

 

여기서, 금리가 부동산 가치와 어떤 관계가 있을까요??

 

부동산은 많은 투자상품들 중에 하나 입니다. 즉 부동산의 투자가치가 떨어지면, 수요가 줄어들고 비용이 하락하면서, 가격이 형성되고 상대적인 투자가치가 상승하는 패턴을 가지게 되는 것이죠.

 

자, 예금금리가 1.5%라고 가정해 보겠습니다. 예금금리라고 하면 일반적으로 리스크가 없다고 생각합니다. (은행이 파산하게 되면, 예금원금을 모두 돌려 받을 수 없음으로 리스크가 있지만, 극히 드문 경우이기 때문에 통념상 없다고 생각되고, 여기서는 없다고 가정하여 설명합니다.) 부동산의 수익률이 3.6%이기 때문에 둘의 사이에는 2.1%의 수익갭이 생깁니다. 여기서, 부동산 투자의 리스크가 2%라고 가정하겠습니다. (여기서 중요한 것은 부동산 리스크에 대한 판단은 당연히 개인의 몫입니다. 그리고 투자의 형식에 따라서, 같은 부동산 일지라고 리스크는 투자자의 역량에 따라 다를 수 있으면, 이것이 부동산 투자의 매력이라고 할 수도 있겠습니다.) 그렇다면, 부동산 투자를 하는 것이 예금을 하는 것보다 1%의 추가수익을 기대할 수 있기 때문에 부동산의 투자가치가 높습니다. 하지만, 최근의 추세처럼, 금리가 상승하여 예금금리가 1.6%가 되면 투자가치가 동등해 지면, 그 이상이 되면, 더이상 부동산에 투자해야할 이유가 없어지기때문에 투자수요가 줄어들게 됩니다. (물론 설명을 간편하게 하기 위해서 appreciation에 대한 가능성은 배제하였습니다.) 따라서, 금리가 오르게 되면, 부동산의 투자가치가 낯아지고, 수요가 줄어들며, 부동산 가치가 하락하게 되고 다시 투자 수익률이 높아지는 순환을 가지게 됩니다.

 

따라서, 금리가 오르면, 일반적으로 부동산의 가치가 하락하는 현상이 나타납니다.

 

또한, 레버리지의 관점에서 설명하자면,

 

레버리지는 대출을 이용해서 부동산의 투자가치를 올리는 기법이지만, 최근 부동산 업자들이 수익률을 부풀리는 도구로 사용되어지고 있지요?? 레버리지는 부동산의 투자가치를 올리지만, 그 만큼 투자 리스크를 올리기 때문에 정교하게 계산되어져야 함에도 불구하고, 표면 수익률을 올리고자 하는 것은 큰 위험을 불러올 수 있습니다.

 

다시 돌아와서, 레버리지는 위의 부동산 수익률이 3.6%입니다. 부동산담보대출의 금리가 3.2%라고 가정해 보겠습니다.

 

3.2%의 금리고 5000만원을 대출했다고 가정해 보겠습니다. 경우 연간 이자는 160만원입니다. 부동산투자 수익은 360만원이고 이자를 160만원 지급하면, 최종적으로 200만원이 남게 됩니다. 5000만원을 대출하였기 때문에 실 투자금액은 5000만원이 되고 5000만원에 대한 수익이 200만원이기 때문에 수익률은 3.6%에서 4%로 0.4% 상승하게 됩니다.

 

쉽게 이야기 해서 투자수익 3.6%와 대출금리 3.2%사이의 0.4% 가치가 투자수익으로 돌아오는 것입니다. 따라서, 대출을 이용하여 투자수익률을 올린다 하여 레버리지라 명명합니다. 여기서, 수익률을 더 올릴 수 있는 방법은 당연히 대출비율을 올리면 됩니다.

 

8000만원을 대출받게 되면, 연간 이자는 256만원이 됩니다. 앞서 설명한 방법으로 투자수익이 360만원이니, 이자를 납부한 이후의 수익은 104만원이고 8000만원을 대출하였으니, 실 투자금액 2000만원에 대한 수익이 104만원이며, 수익률은 5.2%에 이르게 됩니다. (당연히 리스크는 커지게 됩니다. 이 부분은 추후에 포스팅 할 계획입니다.)

 

하지만, 금리가 상승하여 금리가 올라가 투자수익을 역전하게 되면 어떻게 될까요?? 그럼 역레버리지, 대출을 사용할 수록 수익률은 하락하게 됩니다. 따라서, 자연스럽게 부동산 투자가치는 떨어지게 되고, 수익률이 대출금리보다 낮아지는 것에 저항하게 됩니다. 투자 수익이 정해져 있기 때문에 수익률이 대출금리보다 높게 유지되기 위해서는 부동산 가치가 낮아져야 하는 것입니다.

 

장황하게 설명하게 되었는데, 최대한 쉽게 이해를 돕고자 하다보니 풀어 쓴 부분이 많아 졌습니다. 기본적인 관계를 이해하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

도움이 되셨다면, 한번의 좋아요가 필자를 즐겁게 합니다. 댓글도 언제나 환영합니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 그럼 다음 포스팅에서 뵐께요~