전세를 보면 부동산이 보인다.

앞선 포스팅에서 현금흐름(Cash flow)를 이용하여 금리와 부동산 가치의 상관관계에 대해서 설명하였습니다. 이번에는 부동산 자산가치상승(appreciation)을 통해서 부동산 투자의 접근 방식을 이야기 해 볼까 합니다.

 

"강남불패" 이 말은 강남에 부동산을 사면 무조건 가치가 오른다는 논리의 축약입니다. 불과 10년 전만해도 강남뿐 아니라도 부동산 가치는 그 크고 작음의 차이가 있을뿐 꾸준히 상승하였고 그 어떤 물가 상승보다도 가팔랐습니다. 하지만, 최근 경기침채와 인구감소 등의 이유로 특정지역에서는 부동산 가차의 하락이 뚜렷이 일어나고 있습니다.

 

그리고 한때, 서울지역에서도 부동산 가치하락에 대한 두려움이 있었으며, 그것은 전세난, 전세에서 월세로의 전환, 전세가율 상승 등 다양한 형태로 나타났습니다. 그런데 이런 징후 들이 어떻게 부동산 가치 변화와 관련이 있는 것일 까요??

 

어떤 시장이던지 어떤 힘(정부정책, 대자본의 개입, 불공정 거래 등)이 작용하지 않은 한 기본적으로 수요와 공급의 법칙을 따릅니다. 부동산 시장도 마찬가지일 것입니다. 그리고 부동산은 다른 재화와 다르게 한정되어 있으며, 위치성을 그 중요한 특징으로 합니다. 우리나라 뿐만 아니라, 어느 곳에서도 마찬가지입니다. 여기에서 수요는 인구증가가 기본적이며, 이 인구증가는 총인구의 증가와 인구 집중으로 수요를 가늠할 수 있겠죠.

 

서론이 길었습니다. 따라서, 우리나라가 산업적 성장기를 거치면서 산업이 집중화 되고, 인구가 증가하고, 대가족에서 핵가족화 되고, 1인 가구 시대 등등 주거의 수요를 증가시키는 요인이 꾸준히 있었고, 이에 한정된 부동산 특히 도심을 중심으로 부동산 가격은 상승할 수 밖에 없었죠.

 

하지만, 정책 등으로 집중화를 해소시키면서, 인구는 감소하고 경기가 침체되고, 가구수가 줄어 드는 등 수요의 감소 요인이 증가하였고, 가구 감소폭이 큰 지역으로부터 부동산 가격이 붕괴하는 것을 목격할 수 있습니다.

 

그럼 어떻게 시장을 관찰하고, 성공적인 투자를 할 수 있을까요?? "강남불패"처럼 강남의 부동산에 투자하면 될까요?? 부분적으로 맞으면서 부분적으로 틀립니다.

 

이를 위해서 appreciation과 cash flow를 통해서 설명할 수 있으며, 앞서 cash flow에 대해서는 이야기 했습니다.

 

왜 집주인들은 아파트를 전세로 빌려 줄까요?? (상징적으로 아파트라고 했어요~ 다른 형태의 부동산도 마찬가지 이겠죠?.) 간략하게 말하자면, 부동산 가격이 오를 것이기 때문입니다. 1억원의 아파트가 있습니다. 그리고 7000만원에 전세를 놓았다고 가정하겠습니다. 여기서 7000만원은 임차인의 사용비용이고, 3000만원은 임대인의 투자비용입니다.

 

여기서, 세 가지의 가능한 상황이 있습니다. 부동산가격이 상승하거나 유지되거나 하락하는 경우입니다.

 

상승하는 경우에 1년뒤 부동산의 가격이 300만원이 상승하여 1억300만원이 된다고 가정해 보겠습니다. 임대인의 투자비용은 3000만원이고 그에 대한 수익은 300만원입니다. 이에 투자 수익율은 10%에 달하게 됩니다. 시장에서 최소의 기대 투자수익율이 5%라고 가정한다면, 임대인은 6000만원을 투자할 의지가 있습니다. 따라서, 전세가는 4000만원까지 낮아지게 됩니다. 시장에서 전세가가 낮아지는 것은 부동산 상승률이 높을 것이라는 기대에 대한 것입니다. 만약 부동상 기대 상승 가치가 150만원이면, 전세가는 7000만원이게죠. 부동산 상승 가치가 더 낮게 기대 된다면, 임대인은 투자비용을 줄이려고 할 것이고, 전세가율은 높아집니다. 예를 들어 100만원이 상승 할 것이라는 것이 시장의 기대치면, 투자비용은 2000만원으로 낮아지고 전세금은 8000만원이 되어야 임대임의 투자가치가 유지 될 것입니다.

 

부동산 투자는 가치증가에만 기인하지는 않습니다. 이전 포스트에서 설명처럼 현금흐름을 통해서 투자이익 실현을 할 수 있습니다. 이에 임대인은 자산가치의 부족부분을 현금의 흐름을 통해서 실현하고자 하는 현상일 수 있습니다. 이제 최근의 현상에 대해서 조금 이해가 됩니다.

 

이 같은 논리로, 이론적으로는 부동산가치가 하락할 것이 시장에서 예상된다면, 전세금이 부동산 가격을 역전할 수도 있으나, 물론 시장이 이 두가지 요소로 모든것을 결정하지 않기 때문에 그러한 일이 일어나지는 않겠죠~ 이에 전세에서 월세로의 변화가 일어나는 것으로 보입니다. 부동산이 자산이기는 하지만, 사용함에 있어서 감가상각이 일어나는 사용제로써의 특성도 가지고 있기 때문입니다.

 

결론적으로, 부동산 투자분석을 위해서는 appreciation과 cash flow를 모두 감안해야 하겠습니다. 또한, 시장에서의 변화를 주시하면, 시장이 바라보는 미래 시장에 대한 플레이어의 예상을 엿볼 수 있겠습니다. 예리한 관찰력과 부단한 노력의 분석이 뒷받침 된다면, 진흙 속에서 진주를 발견하듯이 적은 금액으로도 부동산 투자를 성공적으로 이끌어 낼 수 있습니다.

 

2018/04/04 - [부동산 관련 이야기] - 금리와 부동산 가치 변화에 대한 이해

감사합니다.

 

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