[권리부석 시리즈 3]말소기준권리 이후의 임차인의 영향은?

말소기준권리가 권리가 소멸되고 인수되는 지의 기준이 되고, 따라서, 권리를 시간순으로 정리하여,

어떻게 권리를 분석하는지 앞에서 살펴보았습니다. 

>>>>>> [권리분석 시리즈 1] 말소기준 권리가 무엇인지 알기 >>>>>>

>>>>>> [권리분석 시리즈 2]소멸(말소)권리와 인수권리 그리고 임차인 >>>>>>

위의 링크를 클릭하시면, 이전의 글을 확인하실 수 있습니다.

이번 차에서는,

말소기준권리 이후의 임차인이 어떻게 낙찰자에게 영향을 미친다는 것인지 확인해 볼께요.

다시, 이 표를 소환했습니다. 자꾸 보니깐 정겹네요. ㅎ

임차인을 제외한 근저당 및 가압류는 여기서는 고려할 필요가 없겠네요. 

그럼, 임차인은 어떻게 작용하는지 한번 볼까요?

우선, 주택임대차보호법에 의해서, 소액임차인은 순위와 상관없이 일정금액을 최우선변제 받게 됩니다. 

최우선변제에 대해서는 밑의 글을 참조해 주세요.

>>>>>> 주택임대차보호법으로 보호받기 >>>>>>

위의 표에 의해서, 말소기준권리인 근저당의 설정일자는 2010.8.5이고,

위의 물건이 서울시라고 가정하면,

최우선변제금액의 기준은 7,500만원이고, 최우선변제금액은 2,500만원이 됩니다.

임차인 정은 최우선변제금액의 기준에 부합되지 않습니다. 보증금이 8,000만원으로 신고 되었기 때문에, 

최우선변제 대상의 소액임차인에 해당되지 않아 변제 되지 않습니다. 

또한 임차인 병은 소액임차인에 해당되지만, 최우선변제되지 않습니다.

(최우선변제 받기 위해서는, 경매개시 결정 이전에 확정일자를 받아야 합니다.)

여기서 문제는,

임차인 정, 병은 경매대상부동산의 일정부분을 점유하고 있다는 것입니다.

>>>>>> 인도명령은 잔금납부와 동시에 >>>>>>

위의 글에서와 같이 인도명령을 통해서, 점유하고 있는 주택부분을 인도받으면 되지만, 비용과 노력이 들어간다는 것입니다.

만약, 위의 두 임차인이 최우선변제 대상이 되어, 임차보증금의 일부 혹은 전부를 반환받을 수 있다면,

임차인 정, 병 등은 낙찰자의 인도확인서가 필요하고, 인도확인서는 점유된 부분이 인도된 이후이기 때문에,

낙찰자는 별다른 노력과 비용없이 인도 받을 수 있습니다.

비록, 임차인이 말소기준권리 이후에 있다고 해도, 

따라서, 대항력이 없이 소멸되는 권리라고 하더라도, 무시해서는 안되는 이유가 여기 있습니다. 

인도명령 등을 통해서 인도 받아야 하지만, 적지않은 비용이 들어가고,

(또, 사람이 하는 일이다 보니, 협의가 가장 좋은 방법입니다. ㅠㅠ)

노력이 요구되기 때문에, 입찰시 본 비용역시도 감안하여 낙찰 금액을 결정해야 한다는 것입니다.

말소기준권리 이후에 소멸되지 않는 권리등 분석해야할 권리분석등이 많이 있습니다. 

하자민, 임차부분에 대해서 자세히 설명한 이유는, 

주택경매에 있어서, 가장 많은 경우이고, 해당되는 경우이기 때문입니다. 

다음 차로서, 말소기준권리 이후에도 말소되지 않는 권리와 그 해결방법에 대해서 이야기 해 보도록 하겠습니다. 

감사합니다.