[권리분석 시리즈 8] 경매로 인해 전세권은 소멸하는가.

경매를 하다보면, 애매하게 와 닿는 게 바로 이 전세권입니다.

그래서 오늘은 이 전세권이 어떻게 다른지, 완벽하게 정리해 보려구요.

전세권은 지상권, 지역권과 함께 용익물권으로 분류 됩니다.

>>>>>> [권리분석 시리즈 4] 지상권 그리고 지역권 >>>>>>

위의 링크를 따라 가시면, 지상권과 지역권에 관한 글을 보시수 있습니다.

하지만, 전세권은 지상권 및 지역권과 다르게, 임대차의 느낌도 있고,

또한, 경우에 따라서, 말소기준권리가 되기도 합니다.

말소기준권리는 이후의 일정한 권리들을 모두 소멸 시키기 때문에 중요한 기준점이 됩니다.

주택의 권리분석에서, 전세권을 어떻게 봐야 하는지 이제 시작합니다. 

전세권은 전세권만으로도 경매신청을 할 수 있습니다.

당연히 배당신청도 할 수 있구요. 

그런데, 전세권에서 가장 유심깊게 봐야 하는 부분은 전세권의 범위가 대상 경매 부동산에서 전체인지 부분인지 입니다.

전세권이 입찰자에게 중요하게 작용하는 이유는,

전세권이 말소기준권리가 되어서, 그 이후에 있는 임차권이 인수되는지 때문이고,

또한, 그 전세권이 다른 근저당과 같이 소멸하는지 인수되는지의 문제 때문이겠죠?

예를 들어 보겠습니다. 

2층 주택에 1층 부분의 임차인인 전세권설정을 하고 1층을 점유하고 있고,

이후에 2층 부분에 임차인이 임대차 계약을 하였습니다.

그리고, 그 이후에 은행에서 근저당 설정을 한 경우 입니다.

먼저,

근저당권자가 위의 주택을 경매신청하고, 1층 임차인이 배당신청한 경우입니다. 

보기에 따라서는, 1층 임차인이 전세권을 근거로 배당신청하였고, 말소기준권리가 된 거처럼 보입니다. 

하지만, 1층 임차인의 전세권의 범위는 1층에 한정되어 있기 때문에 2층 임차인의 권리를 침해하지 못합니다.

2층 임차인의 경우 근저당에 앞서기 때문에, 대항력과 우선변제권이 살아 있다고 볼 수 있습니다.

그래서, 전세권의 경우 그 범위가 중요하게 작용합니다. 

그럼 만약에 낙찰금액이 1층 전세권자의 전세금에 미달하면, 1층 임차인을 나머지 전세금을 인수해야 할까요?

그것도 걱정할 필요가 없습니다.

왜냐하면, 1층 임차인의 전세금보다 낙찰금액이 부족할 경우에,

은행이 채무를 환수할 방법이 없어 경매는 무효가 됩니다.

그렇다면, 1층 임차인이 경매신청한 경우에는 어떻게 될까요?

1층 임차인이 경매신청한 경우 역시,

2층 임차인의 권리를 침해하지 못하고, 2층 임차인의 대항력과 우선변제권은 살아 있습니다. 

그리고, 

낙찰 금액이 1층 임차인의 전세금에 미치지 못하면, 1층 임차인의 나머지 보증금을 낙찰자가 인수해야 할까요?

그렇지 않습니다.

낙찰자는 2층 임차인의 권리만 인수하면 됩니다.

일반 임차인의 경우에, 

대항력이 있으면, 배당신청을 했다고 하더라도, 돌려 받지 못한 보증금액에 대해서 낙찰자에게 요구할 수 있습니다. 

(하지만, 대항력이 없는 경우는 그렇지 않습니다.)