차선과차악사이

경매공부를 처음으로 하다보면, 

가압류는 말소기준이 되는 권리이면서, 순서와 상관없이 소멸되므로 걱정할 필요가 없는 권리이고,

가처분은 후순위라도 인수될 가능성이 있으므로, 경우를 잘 따져야 하는 권리라고 암기하듯이 알고 있습니다.

하지만, 가압류와 가처분은 권리를 보전하기 위한 방법이라는 것에서 유사하고,

가압류는 금전채권을 대상으로 하고, 가처분은 금전채권 이외의 권리를 대상으로 하는 것에서 다릅니다.

조금, 자세히 그리고 이해할 수 있도록 정리해 볼려고 합니다.

따라서, 가압류라는 것은, 채권은 있으나 집행권원이 없는 경우에, 

집행권원을 받을 시간동안 채무자의 현재 재산을 미리 확보하여 장래에 실시할 강제집행이 가능할 수 있도록 하는 것입니다.

다시말하면, 채권은 있는데 확정받은 집행권원은 없다는 것입니다.

그리고, 제2항에 따르면, 그 채권의 기한이 만기되지 않아도, 채권회수가 걱정이 되는 경우 가압류는 가능하다는 것입니다.

가압류의 가장 특징은 "확정되지 않은 채권"이라는 생각이 듭니다.

그리고, 누구나 확인되지 않은 채권으로 가압류를 신청할 수 있을 만큼 쉽기 때문에, 그렇게 많은 가압류가 보이는 것이구요.

그만큰 이후에, 가압류 근원의 채권이 무효일 경우가 생기는 것입니다.

맨 앞에서 이야기 한것처럼,

(배당계산에서는 인수되는 권리에 배당되는 금액이 모든 채권과 관련이 있기 때문에 중요하지만)

권리분석에서 가압류는 그리 중요하게 여겨야 할 권리는 아닙니다.

(순서와 상관없이 모두 소멸하니깐요~ 하지만, 소멸하지 않는 경우도 있기는 합니다.)

그럼, 가압류의 "확정되지 않은 채권"이라는 특성은 어떻게 영향을 미칠까요??

일단, 경매가 진행되고 낙찰되고 배당까지 이루어 진다면, 가압류가 채권에 대해서 배당받기 위해서는 당연히 확정판결이 필요합니다. 

가압류는 말 그대로 압류가 아닌 "임시"의 상태이기 때문입니다.

그리고, 그 경우 법원에서 그 배당금액을 판결이 날때까지 공탁해 놓습니다.

여기서, 입찰자가 주요하게 관찰해야 할 상황이 몇 있습니다.

하나는 선순위 가압류의 채권이 무효인 경우입니다.

(가압류도 말소기준권리가 되기 때문입니다.)

만약 가압류 - 임차인(전입/확정) - 지상권 - 압류 이런 순서로 되어 있다고 보고,

네번재 압류가 채권확정받아 경매신청을 한 경우라고 하고, 첫번째 가압류가 무효이면,

낙찰자에게 임차인과 지상권은 모두 인수 됩니다.

마치, 금액이 적은 근저당권의 채권을 후순위 임차인이 대위변제하여, 말소기준권리가 변경되는 경우와 유사합니다.

(물론 낙찰을 취소할 수 있습니다만, 시간과 비용이 문제겠죠??)

마지막으로 한가지더요,

이 경우는 잘 있을 수 있는 경우는 아니지만, 그래도 사람일은 모르는 것이니깐요~

전소유자의 가압류에 관한 것입니다. 

(전소유자의 가압류의 경우에는, 경매를 통해서 낙찰받은 부동산에서 가압류를 말소촉탁 할 수 없다는 것입니다.

인도명령은

경매목적부동산에 정당한 점유 권원 없이 점유하고 있는 임차인 혹은 채무자 등에게 낙찰자에게 부동산을 인도하라는 법원의 명령입니다.

인도명령에 응하지 않는 경우 강제집행으로 이어지는 형태이고,

이런 이유로 점유자(임차인 등)는 인도명령이 떨어지면 심리적으로 상당한 압박을 받게 됩니다.

강제집행 당하면 거의 쫓겨나는 것이니깐요.

인도명령의 대상은 대항력 있는 소유자나 유치권자, 법정지상권자 등 점유가 상당한 이유가 있는 점유자는 인도명령 대상이 안되겠죠??

아래와 같이 대상이 열거되나, 외울 필요는 없는 것 같아요. 참고만 하세요~

1. 채무자, 소유자, 압류 효력 발생 전후의 점유자

인도명령은 경매에서 경매목적부동산의 인도를 용이하게 하기 위한 것이어서,

6개월 이내로 신청기간을 제한해 놓고 있습니다.

그 기간이 넘어가면 인도명령신청이 불가능 하고 명도소송을 해야 하니 유의해야 합니다.

(목적은 점유자 및 채무자와의 물건 인도를 위한 협상입니다.

최악의 경우에 강제집행도 생각해야지만, 협상이 모두에게 유리한 방법이죠.

따라서, 인도명령은 점유자를 만나기 전에 잔금납부와 동시에 신청하는 것이 유리합니다.)

인도명령신청서에는 인도명령신청 취지를 명확히 기재해야 합니다.

인도명령의 범위와 대상, 원인을 명확하고 명료하게 기제하는 것이 좋습니다.

(인도명령신청은 인지세 및 송달료를 납부 한 후에 경매계에서 접수하면 됩니다.

인도명령신청을 하게 되면 법원에서 인도명령대상자에게 우편물을 송달하는 비용을

미리 선결제 하신다고 생각하시면 되요~)

위와 같이 작성하면 됩니다. 그리고 인도대상부동산의 부동산목록3부를 작성하고 등기부등본도 1부 함께 제출합니다.

그리고,

물건이 여러개 있거나 인도대상부동산의 위치가 일부분인 경우, 

도면을 그려서 위치를 정확하게 표시해 주어야 집행관들이 정확한 위치로 찾아 갈 수 있겠죠??

이는 현장답사를 통해서 도면을 그려도 되지만, 

보통 경매를 게시하는 경우 법원에서 제공하는 도면을 다시 이용해도 됩니다. 

또한,

위에서 언급한 내용인데요, 

대항력이 있는 임차인, 유치권자, 법정지상권자를 제외하고는 모두 인도명령대상이 됩니다. 

따라서,

가장 임차인, 가짜 유치권자, 법정지상권이 없는 지상권자 등도 인도명령이 됩니다.

하지만, 법원에서는 이들이 권원이 없는지 알 수 없겠죠?

그래서, 이들이 권원이 없는 대상이어서 인도명령이 가능하다는 이유를 서술하고 증거를 제출하는 것도 필요합니다.

법원에서 경락자의 신청에 따라,

인도대상 부동산을 방문하여 채무자나 임차인 등 점유자를 심리 및 심문하고

(권원이 확실히 없는 경우 생략하기도 한답니다.)

점유에 이유 없으며, 인도명령 신청 후 약 5일에서 2주사이에 인도명령이 결정됩니다. 

인도명령이 결정되면 인도명령결정문은 신청자(경락자)와 점유자에게 송달됩니다.

강제집행신청을 하기 위해서는 인도명령결정문과 송달증명원(상대방에게 송달 되었다는 증명)을 함께 제출해야 합니다.

인도명령결정문이 점유자에 송달이 완료되었다면,

강제집행신청을 할 수 있습니다. 인도명령결정문과 송달증명원을 첨무하여 집행관 사무실에서 강제집행신청서를 작성하여 제출합니다.

강제집행을 신청하면 집행비용을 예납해야 합니다.

집행비용은 집행을 진행할 때 발생할 비용을 미리 납부하는 것이며, 만약 협의에 의해서 집행의 필요성이 없어지면,

집행비용을 돌려받을 수 있습니다.

강제집행을 하게 되면,

집행이 예고된 날짜에 강제집행 대상이 되는 부동산의 규모와 동산의 사이즈 등을 고려하여,

강제집행인력이 동원되어 집행됩니다. 

(TV에서 많이 보셨죠? 엄청 겁나 보입니다.)

그리고, 점유자가 있으면 모르겠으나, 

점유자가 없어 강제집행된 물건들은 임의로 처리할 수 없으며, 

차량 및 창고 비용을 들여서 강제집행된 물건을 보관해야 합니다. 

그리고 그 보관된 물건은 강제집행에 사용된 비용 및 집행된 물건을 옮기고 보관한 비용을 채무자에게 물어 채권을 만들고

다시 그 채권원을 근거로 동산을 매각하는 절차를 걸치고

(일반적으로 이렇게 집행된 물건은 거의 폐기물 수준이 많아서 아무도 입찰하지 않는 것이 일반적입니다.)

채권이하고 동산이 유찰되면 낙찰받아 폐기하는 순서를 거칩니다.

하지만,

결론적으로 말하자면, 강제집행에 동산을 보관하는데 까지 가는 경우는 거의 없습니다. 

점유자를 한번도 안찾아가도 강제집행결정문이 송달되면, 7~80%는 연락이 오는 것 같습니다. 

강제집행결정문이 송달되면, 주도권은 경락자가 가지고 있다고 봐도 됩니다. 

(명도되지 않은 상태에서 명도확인서 등을 써주는 실수만 하지 않는다면 별 문제 없이 넘어갑니다)

그리고, 

강제집해에 들어가는 비용 강제집행비용과 노무비용 그리고 창고비용 차량 비용 등등을 계산해서,

그 안에서 점유자와 협상하면 거의 협의 됩니다. 

사실 점유자들도 그 정도 알고 버티는 경우가 대부분이고요.

관리명령은 매수인(낙찰자) 또는 채권자가 신청하면 법원은 경매목적부동산에 대해서 

매각허가결정 후 인도할 때까지 

관리인에게 부동산 관리명령을 하는 것을 말합니다.

낙찰자가 낙찰 후 잔금을 납부하고 인도 받을 때까지

채무자 혹은 제3자가 경매목적부동산을 훼손할 우려가 있는 경우에 할 수 있습니다.

관리인은 법원에서 임명하고, 매수인이 추천할 수 있지만 매수인 본인은 할 수 없습니다.

(매수인이 관리인이 되면, 잔금 납부전에 부동산이 인도되는 결과를 초래할 수 있죠)

경매에서 점유에 대한 정당성이 없는 임차인이나 점유자가 있는 경우,

낙찰 - 인도명령 - 협상(강제집행)은 낙찰 후 낙찰자가 해야할 ABC같은 거죠.

글도 맣이 올라와 있고, 경매에 관심좀 가져봤다고 하는 사람들은 그렇게 알고 있는 순서입니다.

그리고,

인도명령과 동시에 점유이전금지가처분신청을 함께 한다. 이렇게 말입니다. 

인도명령은 낙찰자가 낙찰부동산을 인도받는데 있어서, 정당한 권원이 없는 임차인, 점유자 등이 경매목적부동산의 인도를 거부하는 경우,

낙찰대금 납부 후 6개월 이내에 신청하여 법원의 도움으로 경매목적부동산을 인도받을 수 있는 것입니다.

인도명령이 낙찰자에게 낙찰 후 해야할 일의 ABC처럼 여겨지는 이유는,

첫째, 경매목적부동산을 명도소송을 거치지 않고 부동산을 인도받을 수 있으며,

둘째, 점유자와 우위에서 협상할 수 있는 여건을 만들어 주며,

셋째, 강제집행까지 간다고 하더라도 비교적 비용이 저렴하다고 할 수 있기 때문입니다.

관리명령은,

법원에서 지명하거나 매수인(낙찰자)가 추천한 관리인에 의해서 해당 부동산이 관리되고,

잔금이 납부된이후에 별다른 절차없이 낙찰자에게 인도되기 때문에,

사실상 인도명령 절차 이전에 인도받게 되는 샘이기 때문에,

잔금을 납부 한 이후에 신청할 수 있는 인도명령보다 활용도도 높고,

또한, 점유자를 심리적으로 압박하는데 효율적일 것으로 생각된다. 

하지만, 

문제는 사실상 인도명령도 점유자가 순순히 명령에 응하지 않는 경우도 많을 뿐더러, 관리명령은 그 강제력이 약하고,

점유자가 관리명령에 응하지 않을 경우에 인도명령에 준하는 명령을 추가로 발하여 인도를 강제할 수 있지만,

매각허가결정이후 한달여의 시간동안 인도명령이 내려지기 때문에 

그 기간에 미리 관리명령을 통해서 인도명령에 준하는 추가 명령을 발하는데 의미가 약하고,

또한,

강제집행이 이루어 지지 않은 상태에서도 인도명령으로만으로 점유자가 느끼는 부담에 비해서 비용이 없는데도 불구하고,

관리명령을 점유자가 받아 들이게 되면, (관리인을 고용함으로써) 추가적으로 발생하는 비용이 비교적 큰 점도 단점으로 작용하는 것으로 보입니다.

관리명령이 가지는 한계점도 있으나,

관리명령이 가지는 특징으로 인해서, 합리적 권원이 없는 임차인이나 점유자에 적절한 사전 부담을 주고,

인도명령을 통해서, 조금 더 빠르고 쉽게 인도할 수 있는 전초적 전략방법으로 활용한다면,

적절한 한 방법으로 활용 할 수 있으리라 판단됩니다.

조금이라도 도움이 되셨다면, 공감 한번은 필자에게 많은 힘이 됩니다. 

지면에 자세한 내용은 많이 담지 못했네요. 궁금한 점이 있으시면 덧글로 남겨주시면,

답해드릴께요~ 소통해요~