차선과차악사이

이전의 글에서, 등기부등본과 각종 관련 서류에서 보여지는 권리를 순서대로 나열하여,

말소기준권리를 기준으로 권리를 정리하는 방법을 알아 보았습니다.

아래의 링크를 따라 가시면, 이전 글을 보실 수 있어요.

>>>>>> [권리분석 시리즈 1] 말소기준 권리가 무엇인지 알기 >>>>>>

이전 글에서 사용했던 표입니다. 시간순서대로 정리된 표입니다. 

여기서, 말소기준권리는 3번 기업은행 근저당(2010.8.5)이고, 이 권리 이후의 권리는 모두 소멸됩니다.

그럼, 1번과 2번의 임차인은 어떻게 될까요?

우선, 임차인 을의 경우는 낙찰자에게 모두 인수됩니다. 

임차인 을은 임대차의 남은 기간동안 해당 공간을 점유할 수 있고, 임대차 기간이 끝나면 낙찰자에게 보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.

(따라서, 낙찰자는 경매에 입찰하고자 할때, 3,500만원을 반환해야 하는 것을 감안해서 입찰해야 합니다.)

문제는 임차인 갑의 경우입니다.

임차인 갑의 경우는 위의 링크 주택임대차보호법으로 보호받기 편에서 이야기 하는 것처럼, 우선변제권이 있습니다.

(자세한 내용은 위의 링크를 참조해 주세요)

하지만, 우선변제 된다면, 낙찰자가 인수하지 않습니다. (경매대상부동산의 매각대금에서 배당되기 때문이죠)

따라서, 경매가 끝나면 (보증금을 모두 회수한 경우) 임차인 갑의 권리는 소멸합니다. 

다만, 임차인 갑이 배당신청을 하지 않는다면, 이야기가 달라집니다. 

임차인 갑은 확정일자를 가지고 있어, 우선변제권이 있지만, 배당신청을 하지않으면, 우선변제권은 없고, 대항력만 남게 됩니다. 

이 경우, 낙찰자가 임차인 갑의 권리를 인수해야 합니다.

임차인 갑이 배당신청을 했는지 하지 않았는지는 보통 매각물건명세서에 표시되어 있지만,

입찰자가 직접 확인할 수 있는 방법도 있습니다.

대법원 경매 사이트에서 물건을 검색하고,

사건상세조회버튼을 클릭하시면,

사건내역, 기일내역, 문건/송달내역의 항목을 확인하실 수 있는데, 

여기서 문건/송달내역을 보시면, 임차인이 배당신청을 하였으면, 배당신청을 한 날짜와 사실이 기재됨으로,

입찰자는 임차인의 배당신청 사실에 대해서 알게 됩니다.

그리고, 임차인 갑이 배당신청을 하지 않았다면, 4,500만원의 보증금 역시 낙찰자가 반환의 책임이 있으므로,

경매시 감안하여 입찰금액을 제시해야 합니다.

다음 회차에서는 6,7번에서, 임차인 정,병의 차이를 이야기 하고, 낙찰자에게 어떻게 영향을 미치는지 알아 보겠습니다. 

Coming soon~