차선과차악사이

오랜만에 물건 분석하는것 같네요.

이번 물건은 부산 연산동에 위치한 2층 주택입니다. 

요즘 핫한 온천천을 끼고 있는 위치네요. 역시 위치가 좋은니 반응이 뜨겁습니다.

이지역은 동해선 개설로 기장,일광,해운대 등으로 접근성이 좋아진 지역이기도 합니다.

붉은 색으로 표시한 부분이 온천천 부분이고, 동래쪽과 연결되는 부분입니다.

뭐 잘 아시겠지만, 카페거리 부터 해서, 온천천이 정비되면서, 사람도 많고, 일부 개발도 되고 있는 지역이라,

살기 나쁘지 않죠~ 교통도 좋고 연산동 동래등 중심상권과도 가까워 좋습니다.

전경사진 입니다. 전형적인 2층 주택이네요. 

그럼 권리관계를 한번 볼까요?

일단 2007년10월10일자로 부산은행이 권리자로 2억4천 근저당이 있습니다. 

이후에 있는 근저당은 모두 소멸이니 상과없구요.

2층 주거임차인이 말소기준권리(2007년10월10일 부산은행) 보다 앞서므로 대항력, 우선변제권 있으나

배상신청해서, 이전에 배당 4000만원 끝나므로 관심대상 아니구요.

2007년 기준으로 (근저당설정일 기준) 최우선 변제금액 광역시기준으로 3500만원 기준 1400만원 최우선 변제되니 

1층 임차인도 최우선변제 대상이나,

(공부상 확정일자가 없어서, 배당이 안될 수도 있겠네요)

따라서, 1, 2층 모두 배당 받고 나가니, 명도에도 문제 없어보이네요.

(최우선 변제금액까지 해서 5000만원 정도 되니, 입찰금액이 그 밑으로??? 설마요..ㅎㅎ)

대상부지의 공시지가가 2018년 기준으로 130만원 정도 되니,

130만원 X 167m2 = 약 2억2천만원 입니다.

감정평가가 4억5천만원에서 유찰되어 3억6천만원 최저가로 되는 부산지방법원 경매인데요.

이번에는 낙찰 될 가격으로 보이네요.

감정평가서에는 토지가를 240만원으로 보아, 약 4억으로 평가하였고,

건물가격이 4000만원으로 평가하였네요.

공시지가를 기준해서 본다면, 토지가격을 약 3억5천만원 건물가격 약 5000만원 그리고 미래 투자가치해서,

4억원 이상으로는 낙찰될 것으로 예상됩니다. 

일단, 이 물건의 경우에는 명도비용이 들지 않을 것으로 보이고요, 그만큼 기간도 짧아 지겠죠.

위치도 나쁘지 않습니다. 유찰도 한번 되어 가격도 괜찬네요. 

입찰 추천 대상 A 봅니다.

위의 내용이 도움이 되셨다면, 시원하게 공감한번 부탁드립니다. 

여러분의 따뜻한 공감한번이 글쓴이를 춤추게 합니다.

위의 내용은 용역발주에 의한 것이 아니므로 결과에 책임지지 않습니다.

궁금한 내용은 덧글로 질문해 주시면, 답변해 드리겠습니다. 

감사합니다.

오늘 분석해볼 물건은 부산의 기장에 위치한 한 주택입니다. 많은 분들이 관심을 표시하고 있는 물건인데요. 

물건의 위치는 기장시내에서 멀리 떨어져 있지 않고 군청에서도 차로 약 5분 거리에 위치해 있습니다. 

그리고 월전방파제에 소재해 있는데 

이곳은 "장어구이"로 유명한 곳이죠.

주말이 되면 발 디딜틈 없이 사람이 많이 오는 곳입니다.

세컨드 하우스나 게스트 하우스 계념으로 투자한다면, 나쁘지 않은 물건으로 보입니다. 

주소지가 읍면에 해당하여서 농어촌특별법에 민박업도 가능해 보입니다.

일단 이 사건의 말소기준권리는 을구 1의 광안1,3동새마을금고의 2010년5월31일 근저당권설정입니다. 

설정금액은 104,000,000원이고 근저당권자가 채권자인 사건입니다.

현황조사서에서 동사무소 전입세대로 나와있는 박형근, 신근덕, 신말숙은 

전입일자가 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 인수관계는 없어보입니다. 

갑구 5번의 2014년11월12일 매매예약 소유권이전청구권가등기 역시 말소기준권리 이후이므로 소멸됩니다. 

따라서, 이 사건에서 권리 인수관계는 없어 보입니다. 

눈에 띄는 것 중에 두개가,

1. 1층 일부 (약 42.78m2)가 위반건축물로 탐문조사 되어 이를 감안하여 평가함.

2. 현상변경허가 대상구역 (2014년11월12일) <문화재보호법>

인데요.

1번의 경우에는, 이행강제금이 부과됩니다. 

이행강제금 산정식은 

위반건축물 면적 X 시가표준액 X 50/100 으로 계산됩니다. 다만, 강제이행금의 납부는 시마다 다르고 농어촌지역의 경우에는 1~2회 납부후 더이상 강제이행금을 고지하지 않는 곳도 있어, 낙찰후 관련 부처에 문의하는 것이 정확합니다. 

2번의 경우에는, 

현상변경허가시 필요서류는 건축계획도 등 기본 설계도서입니다. 허거율은 점차 완화되고 있는 추세이지만, 사용목적에 따라 군청에 미리 문의하고 협의해 보는 것이 좋습니다. 

최초감정평가금액은 212,910,240원이고, 현재 한번 유찰되어 170,328.000원입니다.

감정평가서에는 토자가 119,700,000원(900,000원/m2) 

그리고 건물이 93,210,240원(688,000원/m2)으로 평가되었습니다. 

현재 개별공시지가는 499,300원으로 공시되어 있지만, 현재 유찰된 토지가가 580,000원이고,

일반적으로 공시가격을 토지가격의 60~70%로 추정한다면, 770,000원이 적정한 가격으로 추정됩니다. 

190,000,000원 ~ 200,000,000원이 적정 구입가고 판단됩니다. 

(위의 분석은 현장시세를 판단하기 이전으로 일반적인 추정값으로 계산하였고, 명도 및 수리 비용등의 추가적으로 투입되어야 하는 비용을 감안하지 않은 비용입니다. 또한, 개인별로 사용수익용도가 달라 가격은 다르게 판단될 수 있음을 알려 드립니다. 또한, 상기의 분석은 보조자료로써, 위의 분석을 통한 어떤 책임도 지지 않습니다.)