차선과차악사이

담보대출을 시행할 때,

대출하고자 하는 금액에 대해서 하나의 담보물건으로 담보가 부족할 때,

다수의 물건을 동시에 담보하는 것을 공동저당이라고 합니다.

공동저당의 경우에,

부동산 등기부 등본상에 공동저당으로 표시되구요.

이와 유사하게,

부동산의 지분 소유한 경우에도,

하나의 물건에 지분권자들이 공동으로 담보되는데,

해석하기에 따라서 하나의 물건에 담보되어 있지만,

각 지분권자가 개인적인 채무에 의해서 지분만 경매되는 경우에 있어서,

공동저당의 이시배당과 유사하게 진행됩니다.

 " 동시배당과 이시배당 "

동일한 물건(부동산)에 대해서 하나의 채권만 존재하지 않기 때문에,

여러 물건에 동시에 저당한 저당권자와 각각의 물건에 채권이 공존하는 경우가 있습니다.

예를 들어,

A소유의 아파트, 상가 그리고 주차장이 있고,

이들의 시세는 각각 4억, 3억 그리고 5억이라고 하겠습니다.

A가 B은행으로부터 9억원을 대출하면서, 위의 세 물건을 공동저당하였습니다.

이후에,

C에게 아파트를 담보로 2억원을 빌렸고,

D에게 주차장을 담보로 3억원을 빌렸습니다.

여기서,

B은행은 A에게 9억원을 대출해 주면서 합이 12억 가량의 물건을 공동담보하여,

이후 채권을 모두 회수 할 수 있다고 판단했겠죠.

B가 경매를 진행하여,

아파트, 상가, 그리고 주차장이 모두 경매되고,

낙찰금액이 모두 배당된다면 이는

' 동시배당 '에 해당됩니다.

동시배당을 통해서,

B는 채권을 모두 회수할 수 있지만,

후순위 채권자들이 존재하기 때문에 각 물건에서 어떻게 배당되는지는 중요한 문제가 됩니다.

(각 물건에서 남아있는 금액으로 후순위 채권자에 배당되기 때문이죠.)

그 계산법은 금액비율로 나누어 집니다.

세 물건의 합계액은 12억원으로 각각의 비율은

4/12, 3/12, 그리고 5/12가 됩니다.

B의 채권액은 9억원이므로

아파트에서는 4/12 X 9억원 = 3억원

상가에서는 3/12 X 9억원 = 2억2천5백만원

그리고 주차장에서는 5/12 X 9억원 = 3억7천5백만원

이렇게 총합 9억원의 채권을 회수하게 됩니다.

이후,

C는 아파트를 담보로 2억원을 빌려줬으므로 1억원

(시세에서 3억원을 뺀 나머지)

D는 주차장을 담보로 3억원을 빌려줬으므로 7천5백만원

(시세에서 3억7천5백만원을 뺀 나머지)

를 각각 회수하게 됩니다.

여기까지가 동시배당의 방법입니다.

이시배당은 C나 혹은 D가 채권회수를 위해서 경매신청을 한 경우입니다.

C가 채권회수를 위해서 A의 아파트를 경매 신청한 경우,

B는 A의 아파트에 대해서도 선순위 채권자이고,

우선적으로 채권불가분성에 의해서 A가 4억원을 모두 변제 받게 됩니다.

C는 동시배당방법에 따르면, 1억원의 채권을 회수 받을 수 있었으나,

이 경우 아파트 경매를 통해서 잉여 배당금액이 존재하지 않게 됩니다.

이때, C에게는 B를 대위하여 나머지 공동 담보물건에 대해서 경매 신청할 수 있습니다.

이때, C는 상가와 주차장을 경매 신청하고,

잉여된 배당금액으로부터 동시배당되었다면 받을 수 있었던 1억원을 회수할 수 있게 됩니다.

D도 같은 방법으로 채권회수 할 수 있겠죠?

이시배당에서 중요한 것은 채권을 회수하지 못한 후순위 채권자에게 공동저당권에 대한 대위권이 주어진다는 것이겠죠.

공동담보인 경우에,

공동 담보된 물건의 소유주가 다른 경우도 있는데,

위의 예에서, 아파트는 A의 소유이지만, 상가와 주차장이 물상보증인 E인 경우입니다.

이 경우에는,

D는 대위행사 할 수 있지만, C는 대위행사 할 수 없다는 것입니다.

D의 채권에 대한 채무는 A에게 있으므로 당연하겠지만,

C의 채권에 대한 채무는 A에게 있으므로 E에게 보증하지 않은 채권에 대한 채무를 물을 수 없기 때문으로 보입니다.

기본적으로 지분경매에서도 공동담보의 경우와 유사하게 지분권자의 후순위 채권자가

동시배당과 비교하여 이시배당시 채무 상환이 적으면, 전체물건에 대한 담보권자를 대위하여

나머지 지분권자에 대해서 경매할 수 있습니다.

(경매의 고수가 되는 그날까지~)

질문은 댓글로 남겨주세요~!!

지분경매는 특정 부동산을 다수의 사람들이 공동으로 소유하고 있는 부동산으로

그 중의 특정 소유자의 개인적인 채무로 부동산의 지분만 경매되는 경우를 말합니다.

하지만 지분경매는 몇분의 몇 이런 방식으로 소유비율만 정해져 있기 때문에 지분으로 소유한 부동산의 사용이 자유롭지 못합니다. 

이 경우에, 

- 원소유자에게 낙찰받은 지분을 매도하거나

- 원소유자로부터 지분을 매수하거나

- 대지를 지분 비율로 정하여 분할할 수 있습니다. 

위의 세가지 방법이 합의되지 않으면, 누구도 자유롭게 해당 부동산을 사용하지 못하면서 지속적으로 분쟁될 수 있다는 위험이 있죠.

하지만,

그런 미지의 위험 때문에 역시 낙찰율이 떨어져 매우 낮은 가격에 부동산을 매입할 수 있다는 장점도 있습니다.

( 아시죠?? High Risk, High Return )

위의 위험과 같이 자본이 묶이는 등의 금전적인 위험은 없지만, 또하나 염두해야 할 것은

' 공유자 우선매수신청 '

입니다.

공유자 우선매수신청은 지분 경매된 토지의 다른 지분소유자는 지분이 경매된 경우 우선적으로 매수 할 수 있다는 것입니다. 

먼저 매수한다는 것은 지분이 낙찰된 경우, 법원에 출석한 지분권자가 낙찰된 금액으로 먼저 매수 할 수 있다는 것입니다.

따라서,

공유자 우선매수신청을 하게 되면, 낙찰자의 매수 권리가 없어지는 것이죠.

예전에는, 공유자가 우선매수신청을 하고 매입을 포기하여 다시 매수신청하는 방법으로 낙찰금액을 지속적으로 떨어뜨려온 경우도 많이 있었지만,

( 생각해보면 지속적으로 우선매수신청하는 물건에 입찰하는 사람은 없겠죠. )

낙찰금액이 떨어져 채권자의 권리가 보호받지 못하는 불공정한 경우가 발생하여, 현재는 공유자 우선매수신청을 한번으로 제한하고 있습니다.

부동산 관련 일의 꽃은 ' 협상 '이라고 생각합니다.

타인과 협상을 두려워 하면, 부동산 특히 경매분야 적성이 맞는지 다시 생각해 봐야 할 일이라고 생각하는데요.

부동산의 원 지분권자 역시 경매를 통해 낙찰 받은 지분권자와의 공동 소유 상황이 유쾌하지 않을 것이고,

해결하고자 하는 의지가 있을 것입니다.

지분으로 소유된 부동산은 경매에서 유찰이 많이 일어나는 것처럼 매도도 쉽지 않고,

따라서, 재산권을 행사하기 힘들기 때문이죠.

이런데도 불구하고, 협상이 잘 이루어지지 않는다면,

마지막 수단으로, 

' 공유물분할청구소송 '

이 있습니다. 

공유물분할청구소송은 말 그대로 법원을 통해서 재산을 분할하는 것입니다.

하지만, 부동산의 경우 위치성을 가지고 있기 때문에 법원에서 부동산을 구획하여 분할하여 양측을 만족시키는 것은 불가능하여,

공유물분할청구소송이 제기된 경우에,

해당 부동산을 경매하고, 낙찰된 금액을 지분권자들에게 배분하는 방식입니다. 

이 경우 역시,

경매라는 특성상 주변시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 많고, 또한 부동산을 소유할 수 없다는 단점이 명확하기 때문에

모든 지분권자에 불리하다고 할 수 있습니다. 

역시 협상을 통해 문제를 해결하는 것이 쌍방에 유리합니다. 

질문은 댓글로 해주세요~ !!