차선과차악사이

정부가 부동산시장에 개입을 하는 것이 좋은가 그렇지 않은가의 논란이 지속되는 가운데,

1세대 2가구 이상 주택 보유에 대한 중과세와 내달 보유세 인상에 대한 언급이 나오면서

세제 혜택을 가장 많이 볼 수 있는 1가구 1주택을 유지하면서,

지가 상승에 대한 극대화된 효과를 보기 위한 방법이 되면서이라는 생각이 듭니다.

특히,

서울의 부동산은 정부의 정책과 무관하게 끊임없이 이어지는 수요와

강남불패로 대변되는 서울의 부동산에 대한 무한한 신뢰에서

리스크를 최소화 시키면서 수익을 극대화 할 수 있는 현 시점에서의

최대의 재태크로 인식 된 것이겠죠.

부동산 투자에서 세금을 때어 놓고 이야기 할 수 없을 정도로 세금은 부동산 투자와 밀접한 관계를 가지고 있는 것은 누구도 부인할 수 없겠지만, 세금이 모든 것이라고 말하기도 힘들죠.

세금을 부차적으로 수익을 억제하여 투기 수요를 억제하려는 목적이라면, 그 이전에 부동산에 대한 원론적인 인식이 필요한 것으로 보입니다.

세금 이전에,

부동산 투자의 수익을 극대화 하기 위해서는 레버리지의 극대화가 필요하고

부동산의 리스크를 줄이기 위해서는 운영자금의 안정장치가 필요합니다.

이 둘은 공존하면서 상반적이라,

이 둘을 어떻게 운영하는지가 운영의 핵심이라고 생각되는데요.

이렇게 생각해 보겠습니다.

서울의 부동산 가격은 일반인들이 쉽게 접근 할 수 없고,

따라서, 많은 부채를 수반해야 하는 경우가 많습니다. 그리고 최근 갭 투자라는 것들은

특히나, 레버리지의 극단을 보여주는 예라고 할 수 있는데,

이러한 투자 방식의 바탕에는

"부동산은 오른다, 서울의 부동산은 불패다."

라는 기조가 깊이 박혀 있는 듯이 보입니다.

이제까지 목격했던 부동산 시장의 현상은

폭발적인 수요의 증가로 인한 지속적인 지가의 상승에서 기인됩니다.

폭발적인 수요의 증가는 인구의 증가, 산업화로 인한 서울의 집중화, 핵가족화, 1인가구화 등등으로 이어지는 실질적인 인구증가의 둔화에도 불구하고 사회적 가구 증가 요인으로 인하여 서울의 부동산 수요의 증가를 이끌어 왔습니다.

이런 사회적 수요증가의 막바지에서,

현재 수요의 증가는 투자수요의 증가로 이어지고 있고,

지금 서 있는 자리가 집값이 오를 것이라는 기대에

'똘똘한 한 채'를 고집하는 지금의 투자자로 보입니다.

그 다음에 지금의 투자수요증가를 뒷 받쳐줄 수요증가의 요인이 사라지면,

비트코인인 수십 배의 최고치를 찍고 평준화 된 최근의 상황처럼,

실 수요에 부합하는 가치에서 안정될 가능성이 있다고 보여진다는 것이죠.

' 어디 아파트 1억이 올랐다더라, 2억이 올랐다더라 '

이런 말들에서 오는 오류가 많은 것 같습니다.

억억 하는 돈은 물론 큰 돈입니다. 아파트를 소유함으로써 그렇게 벌 수 있다면,

누구라도 뛰어 들겠습니다.

그런데 여기서 중요한 것은

얼마에서 올랐지? 얼마나 걸렸지? 시장상황은 어땠지? 무엇 때문에 올랐지? 등등

짚고 넘어가야할 사실들이 많다는 것이죠.

20억의 아파트가 1억이 올랐다면, 이는 5% 상승한 것입니다.

그리고, 1억이 오르는 시간이 2년이 걸렸다면, 상승률은 연간 2.5% 가량 되고,

2년 동안 집중적으로 상승하는 시기에 시장상황을 판단할 수 없었다면,

단순히 오르기 전에 보유하다가 오르기 직전에 매도했을지도 모릅니다.

이 모든걸 간과하고 단순히 1억이라는 숫자만 보는 것은 무리가 있습니다.

현혹되어 지는 숫자를 인지할 수 있어야 겠죠.

요즘 자영업 시장이 너무 안 좋습니다.

정말 20년 전만해도 자영업 해서 지금처럼 미친 듯이 일하지 않아도 직장생활과 비교해서 나쁘지 않았다고들 하더군요.

그리고 최근에는 이렇게 말들 합니다.

' 아무것도 안하고 그냥 집에 있는 게 돈 버는 거다. '

갭투자의 예를 들어보죠.

10억원의 아파트를 7억원의 전세자를 끼고 3억원을 투자하여 마련하였다고 가장하겠습니다.

(전세가율이 7~80%에 달했던 곳도 많았죠?? 그래서 갭투자가 각광을 받았구요.)

3억원의 자금도 융통할 수 있는 곳을 통해서 2억원을 대출 받았습니다.

2억원에 대한 이자가 월 70만원 선이고, 이곳에 투자하면서, 2억원의 지가상승을 기대했다고 가정하겠습니다.

현재, 투자자의 노동 수익은 300만원이고, 3년을 투자 적정기간으로 설정했습니다.

이렇게 투자된 투자자의 투자상황을 봤다면

이렇게 리스크를 고치겠습니다.

10억원의 투자 금액을 2~3억원의 투자로 3~4개로 쪼갭니다.

전체 보증금을 2~3억원 수준(3~4개로 개당 1억 미만)으로 낮추고 \

나머지는 금융권에서 대출합니다.

대출금액은 5억원 수준으로 보고 월 이자는 160만원 선으로 보겠습니다.

상기의 10억 투자에 대한 현금흐름은 200~300만원이 가능해 지고,

현금흐름만으로 대출에 대한 이자와 원금상환이 가능합니다.

또한, 1억 미만은 임차인이 존재해서,

보증금 반환의 리스크도 사라집니다.

(4명의 임차인이 동시에 계약을 해지할 가능성은 매우 낮습니다.)

앞서 말했지만, 시장의 왜곡을 바로 잡기위해 정부가 시장에 개입하는 것으로 보입니다.

부동산은 사유의 제산이기도 하지만, 공공재로써의 기능을 하기 때문이죠.

위의 두 경우에서, 어떤 경우에 투자하시겠습니까?

세금요?

지금 말하는 세금이 양도소득세 말하는 거죠?

현금흐름으로 수익이 발생하였습니다.

그리고, 3억원 이하의 지방의 부동산에 대해서는 양도세를 면제해주는 내용도 담고 있지요.

" 어떤 투자가 좋은 투자다. "

이렇게 단정지을 수 없습니다. 모든 투자자에게는 다른 상황이 있기 때문입니다.

하지만 그래서요.

똘똘한 한 채에 올 인하는 것도 본인에게 적합한지 생각해 보는 계기가 되었으면 좋겠습니다.

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