[권리분석 시리즈 13] 예고등기, 잘만 파면 돈되는 등기

예고등기는,

등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 

이를 제3자에게 경고하기 위하여 수소법원의 직권으로 촉탁하여 예고하는 등기이며, 가등기와 함께 예비등기에 속합니다.

즉, 예고등기가 있으면,

그 예고등기의 원인이 되는 소유권이나 저당권의 등기가 무효과 될 소지가 있고, 

이렇게 등기가 무효가 되면, 그에 따른 권리가 소멸되기 때문에, 그 원 권리에 부속된 다른 권리 또한 권리를 주장하기 힘들게 됩니다.

즉, 경매진행에 있어서,

(경매와 관현하여 예고등기를 말하고 있는 것이니깐요~)

소유권이 존재하고, 그 이후에 근저당권에 의해서 임의경매가 이루어진 경매라면,

(그 근저당권은 위 소유권에 근거한 근저당권이기 때문에)

경매가 끝나고 소유권이 낙찰자에게 이전된다고 하더라도, 예고등기는 소멸되지 않고,

원 소유권이 무효가 되어, 다른 소유자가 대상부동산의 소유권을 가지며, 낙찰자는 대항하기 힘들어진다는 것이죠.

이것이 일반적으로 말하는,

말소기준권리 보다 후순위에 있는데도 불구하고 소멸하지 않는다고 말하는 것인데,

순위의 중요성에서도, 소유권의 권리가 아직 판결되지 않은 상태에서 진행된 것이기 때문에,

당연히 예고등기가 후순위라고 하는 것은 무의미 해 지는 것이겠습니다. 

예고등기는 소를 받은 법원에서 촉탁으로 직원 등기하구요,

예고등기의 소멸 역시 소가 마무리 되어야, 수소 법원에서 등기를 직권으로 소멸시킵니다.

(따라서, 예고등기는 낙찰자가 말소촉탁할 수 있는 것이 아닙니다.)

예고등기의 원인이 되는 소가 마무리 되어서,

원고가 패소하면, 예고등기는 그대로 소멸될 것이고,

원고가 승소하면, 소가 구하는 말소 또는 회복의 등기가 행하여 지고 그에 따라 예고등기가 소멸될 것입니다.

예고등기의 대부분은 소유권에 관한 것이거나 저당권무효에 관한 것입니다.

소유권말소청구의 소 예고등기

위의 경우에서, 정당권자의 경매신청으로 인하여, 경매가 진행되고, 낙찰되면,

소유권을 포함한 모든 권리는 소멸되고, 예고등기만 남아 있습니다.

(위에서 언급한 것 처럼, 예고등기는 수소법원에서만 촉탁 말소 하기 때문입니다.)

이 물건의 낙찰자는 1번 소유권을 경매를 통하여, 이전 받은 것이기 때문에

(2번 저당권도 1번 소유권에 기반한다고 볼 수 있겠죠)

4번 예고등기로 인하여 1번 소유권이 무효가 되면, 이 경매는 무효가 되고,

낙찰자의 경매를 통해서 낙찰받은 소유권도 원인 무효가 됩니다.

저당권말소청구의 소 예고등기

하지만, 그 예고등기가 저당권말소청구의 소에 근거한 경우에는,

경매가 끝난 경우라도, 그 저당권을 근거로 진행된 경매절차 자체가 무효가 됩니다.

이 경우, 낙찰자가 소유권을 잃지만,

경매과정에서 배당받은 채권자들에게 부당이득반환청구를 통해서 매각대금을 회수할 수는 있습니다.

(하지만, 어마무시하게 시간도 걸리고 돈도 들겠죠??)

이러한 이유로,

일단 등기부등본에 예고등기가 기록되어 있으면, 일단 입찰에 참여하지 않는 것이 상도라고 합니다. 

하지만,

언제나 위기에 기회가 도사리는 법입니다. 

예고등기가 저당권말소청구의 소에 근거한 경우에도, 

말소기준권리가 아닌 저당권에 청구한 것이라면, 경매가 무효되지 않습니다.

이러한 경우를 우려하여, 유찰이 충분히 이루어진 경우라면, 리스크의 수익을 노려볼만 합니다.

그리고,

예고등기가 근거하고 있는 소의 내용이 무엇인지 파악하여, 그 결과가 경미한 것이라고 판단되면, 노려볼만한 물건이 되기도 합니다.

(반대로, 예고등기가 있으면, 유찰이 무작위로 일어난다는 것을 이용하여,

낙찰가를 떨어뜨리기 위한 함정일 수도 있으니, 무조건 피하기 보다는 원인을 파악하는 것도 좋은 공격방법이 됩니다.)

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