주택임대차 이해하기 (민법에 근거하여)

주택임대차보호법 제1조에서

' 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. '

라고 정의하면서 민법에 대한 특별법으로 제정되었습니다. 

주거용 건물의 임대차에 대하여는 민법보다도 이 법이 우선하여 적용됨으로써 국민의 주거 생활의 안정을 보장하려는 것이었습니다.

주택임대차보호법이 1981년 제정된지 39년이 지난 지금 주택임대차라고 하면, 주택임대차보호법의 적용을 받는다라고 생각할 것입니다. 

사실이면서 사실이 아닙니다. 주택임대차보호법은 임대차 계약에서 약자인 임차인을 보호하기 위한 특별법이고, 임대차보호법에 규정되어 있는 부분에 대해서, 민법에 우선하여 적용하지만, 그 이외의 부분에 대해서는 민법에 규정을 받고 있습니다. 

그래서, 먼저 민법의 규정을 바탕으로 몇가지 정리해 보려고합니다.

(아는게 힘이잖아요?? ^^)

민법 제303조(전세권의내용)에 따르면,

제1항 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용,수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제받을 권리가 있다.

제2항 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

또한, 민법 제618조(임대차의 의의)에 따르면,

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

타인의 주택을 이용하는 방법에 있어서, 위에서 정의한 부분과 같이 전세권과 임대차가 있습니다.

우리가 흔히 전세, 월세 라는 용어를 사용하고, 집을 임대하는 것을 임대차라고 사용해서, 위 둘의 단어가 유사하게 들리거나,

전세와 월세를 구분해 놓은 것처럼 보이기도 하지만, 둘의 의미는 크게 다릅니다.

우선,민법에서 말하는 주택의 이용방법을 정리해 보면,

1. 전세권 - 전세금을 주고 전세권 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 전세권)

2. 전세 - 전세금을 주고 차임을 주지 않으나, 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 임대차)

3. 반전세 또는 월세 - 보증금을 주고, 차임도 매월 지급하여 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 임대차)

4. 사글세 - 임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법 (법률상 의미 - 임대차)

법률적으로 1번 전세권의 경우 전세권이고, 2,3,4번의 경우 민법에서의 임대차입니다. 

그 차이는 밑줄을 확인하시면 알 수 있지만, 전세권등기를 하였는지 하지 않았는지의 차이입니다. 

바로, 임대차의 경우 주택임대차보호법에 의해서 보호를 받지만 전세권의 경우 임대차보호법에 의해서 보호받지 못합니다. 

이 정의가 매우 중요한데요, 이걸 위해서 저 위에 그렇게 길게 이야기 했습니다. 

주택임대차보호법이라는 법률의 이름그대로 주택임대차를 보호하는 법입니다. 따라서, 법률상의미인 전세권은 보호하지 않습니다. 

주택임대차 보호법이 있기 이전에는 법률적으로 약자인 임차인들이 보증금을 돌려 받지 못하는 등의 문제가 많았고,  악의적으로 이용되는 경우가 많아 임대차에서 임차인을 보호하는 법을 만들기에 이릅니다.

전세권과 임대차의 가장 큰 차이중 하나는 전세권은 물권이고 임대차는 채권이라는 것입니다. 

부동산권리에서 물권은 등기가 필수이므로 전세권은 권세권 설정과 동시에 등기하고, 임대차는 그렇지 않습니다. 

물권과 채권의 차이에 관해서는 밑의 링크를 참조하세요

>>>>>> 물권과 채권 알기 쉽게 설명할까요?? >>>>>>

그래서, 전세권자는 경우에 따라서 경매를 신청할 수 있고, 또한 물건의 기준권리가 될 수 있기도 합니다. 

여하튼, 그래서 임차인을 보호하고자 주택임대차보호법을 만들어서, 

대항력과 우선변제권, 최우선변제권을 주고, 최소한의 권리를 보호할 수 있게 했습니다.

여기서, 중요한 사항이면서, 결론적으로 이야기 하고 싶은 부분입니다. 

주택임대차보호법은 임차인의 입장에서 최소한의 보증금을 돌려받을 수 있는 강력한 법입니다. 

(전입한 날짜와 상관없이 일정금액이하이면, 보증금을 모두 돌려받을 수 있으니, 일순위채권자에게는 골치이고, 강력합니다)

하지만, 전세권 등기를 하는 순간 이 모든 권리는 박탈됩니다. 

당연히 등기를 하는 순간 전세권자가 되기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받는 것이 아니라 민법에 적용되기 때문입니다. 

무조건 전세권은 등기를 하고, 등기를 하는 것이 어떤 권리를 강하게 보호해준다는 막연한 생각에 등기하는 것은 어떤 경우에 보증금을 모두 날리는

위험천만한 행위가 될 수 있다는 사실에 신중하게 결정해야 합니다.

위의 내용이 도움이 되셨다면, 공감 클릭 감사합니다. 

이 부분에 대해서 궁금한 부분이 있으시면 덧글로 남겨주세요~ 빠르게 답변해 드리겠습니다. 

감사합니다.