주택임대차 이해하기 (주택임대차보호법에 근거하여)

주택임대차보호법은 그 항목이 몇개 되지 않는 특별법이라서,

법에 대한 이해가 많지 않은 사람도 정독해서 읽어 보면, 대부분이해가 가능합니다.

아래의 링크를 클릭하시면, 주택임대차보호법을 보실 수 있습니다.

>>>>>> 주택임대차보호법 전문보기 >>>>>>

주택임대차보호법에 대해서 정리해 볼텐데요, 

주택임대차보호법을 만든 이유는, 

주택임대차는 민법에서 정의하는 바에 의해서, 임차인과 임대인 사이의 계약이고, 

임대인은 임차인에게 주택의 사용할 수 있게 하고,

임차인은 임대인에게 그 대가로 차임을 지급함으로 성립합니다. 

하지만,

이렇게 계약관계로 정의하니, 많은 경우에서 경제적 약자인 임차인이 불이익을 당하는 경우가 많았고, 

민법으로는 그러한 부분을 보호하기 힘들어 특별법으로 주택임대차 보호법을 만들게 됩니다. (1981년)

개인적인 생각으로는, 원래 계약이라는 것이 계약 당사자 간에 계약내용이 원칙적으로 성립하고, 동등하게 적용되는 것이 맞기 때문에 민법자체를 계정한다는 것은 어떤 의미에서 임대인에게 불리하게 작용할 소지가 크니깐, 특별법을 만들어 특별히 약자라고 생각되는 임차인들이 피해 받지 않도록 하기 위함이라는 생각이 듭니다.

그러한 이유로,

주택임대차보호법에 의해서, 임대인과 임차인간 합의에 의해서 만들어진 계약서라고 하더라도, 

법에서 특별히 규정하고 있는 조항에 대해서, 임차인에게 불리하게 적용되는 것은 무효라고 하고 있고,

( 임차인에게 유리하게 적용되는 것은 유효합니다.)

 또한, 무효로 적용되는 규정이 있다고 하더라도, 다른 항목에 적용받지 않고 무효인 부분만 무효가 되어 그 계약자체는 성립합니다.

무효인 부분은 주택임대차보호법에서 규정하는 데로 따르면 될 것이기 때문에, 계약자체가 무효가 될 필요는 없으며, 만약, 이러한 이유로 계약자체가 무효가 된다면, 임차인이 다시 불이익을 당할 가능성이 있기 때문에 계약자체는 무효로 보지 않는 것 같습니다.

누구나 주택임대차보호법에 보호 대상이 된다고 생각하면 됩니다. 

하지만 예외가 있는데요, 일반법인 경우 그 보호 대상이 되지 않습니다.

대법원 1997. 7. 11. 선고96다7236판결을 살펴보면,

법인이 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 

사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등로으로 인정할 수 없기 때문이라고 판시하고 있습니다.

주택임대차보호법에 의해서,

대항력을 가지려면, 세가지 조건을 완성해야 하는데, 

그 세가지 조건은 "계약, 전입신고, 점유" 이렇습니다. 

당연히,계약하고, 점유하고, 전입신고는 동일이어야 하겠죠.

(가족의 경우에는 동일인으로 취급하여, 가족 일원이 먼저 전입해도, 대항력을 가진 것으로 봅니다.)

따라서, 위의 판시에서 계약자와 전입하고 점유자가 다르기 때문에 대항력이 없다고 판단한 사례로 보입니다. 

하지만, 그럼에도 불구하고

한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사의 경우에는 법인이라고 보호를 받을 수 있고,

2013.8.13.에 신설된 법제3조제3항에 의해서, 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 사용할 경우 보호가 됩니다.

그러면, 적용의 범위는 어떻게 될까요??

일반적으로 문제가 없다고 생각되는 임대차 관계에서는 이 법에 의해서 보호가 된다고 생각하면 되는데요.

세상에는 워낙 예상하지 못했던 일들이 많이 일어나는 지라....

적용에 대한 판단은 그 용도가 주거용으로 사용되었는지를 판단하는데 있습니다.

주거용 건물이 아닌경우에도 실제로 주거용으로 사용하였다면, 이 법에 의해서 보호 받을 수 있습니다. 

다만, 그 주거용으로 사용된 부분이 전체의 공간에 비해 너무 작아, 그 공간이 주거용으로 사용되었다고 보기 힘든 경우에는 

법의 보호를 받지 못할 수도 있습니다. (대법원 1987.4.28 선고 86다카2407 판결)

그리고,

임대차 당시에는 조거용 건물이 아니었는데, 이후 임차인이 임대인의 동의 없이 주거용으로 개조한 경우는 적용되지 않습니다.

(이 부분은 임대인의 보호와 상관있는 항목으로 보입니다.)

만약, 주거용이 아닌 건물을 임대하였는데, 임차인이 주거용으로 개조하여 위 법의 보호를 받을 수 있다면,

임대인은 위 부동산이 주택임대차보호법에 적용을 받는지 모르는 상태에서 피해를 볼 수 있기 때문이죠. 

이 법의 취지를 보면, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 것이지, 임대인에 불리항 조항을 적용하기 위함이 아니기 때문이죠.

(대법원 1986.1.21 선고 85다카1367판결)

또한, 건물이 무허가 이거나 미등기인 경우에도 위 법에 보호를 받을 수 있습니다. (대법원 1987.3.24 선고86다카164판결) 

하지만, 대항력의 근거인 건물이 철거되는 경우 그 원인이 사라졌다 할 수 있는 부분으로 보증금을 돌려 받기 힘들 수 있으니 주의할 필요가 있습니다.

이전 포스팅에서 비교한 표가 있는데요.

전세권은 임대차관계가 아니기 때문에 이 법의 보호를 받지 못합니다. 

하지만, 등기를 마치지 않은 전세권은 임대차관계로 보기 때문에 이 법에 효력이 미칩니다. 

주택임대차보호법은 민법에 우선하는 강력한 법이기 때문에 사실상 이 법에 의해서 보호 받는 것이 더 유리한 경우가 많습니다. 

위의 경우와 같이 미등기, 무허가 건물의 경우에도 보호를 받을 수 있기 때문이죠.

한가지 사례로써, 일부분 미등기/무허가인 원룸건물에서 미등기/무허가 부분을 임대하는데 있어서,  미등기/무허가 건물이라서, 더 확실한 보호를 받기 위해서 전세권 설정을 하는 경우를 많이 보았습니다.  전세권 설정을 하게 되면, 민법에 적용을 받고, 최우선변제금액에 해당되더라도, 배당순위에 의해서 보증금을 돌려 받지 못할 경우도 있습니다. 주택임대차보호법으로, 전입신고와 점유를 하는것으로 강력한 보호를 받을 수 있기 때문에, 등기를 한느데 신중해야 할 필요가 있습니다.