이제 준비 되셨으면, 계약하기 들어갑니다. 주택임대차 계약에서 유의사항

앞서, 주택임대차와 민법을 기준으로 

계약이 무엇이고 어떻게 계약되고, 어떻게 보호 받을 수 있는지 이야기 해 보았습니다.

아래의 링크를 따라가시면, 이전의 게시물을 보실 수 있습니다.

>>>>>> 주택임대차 이해하기 (주택임대차보호법에 근거하여) >>>>>>

>>>>>> 주택임대차보호법으로 보호받기 >>>>>>

이번에는, 임대차 계약을 할때 유의할 점을 중심으로 이야기 해볼까합니다.

계약전에 확인 할 일 중에 가장 먼저해야 할 것은

임대차계약당사자가 계약을 할 자격이 있는 사람인지 확인하는 것입니다. 

(부동산중개사무실에서 계약을 하게 되면, 당연히 이부분은 확인해 줍니다. 그래도 알아서 나쁠건 없겠죠??)

계약당사자로 자격이 있는 사람은

당연히 등기부등본상의 소유자는 포함되구요, 

임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다.

[대법원 1999.4.23. 선고 98다49753 판결]

이 경우, 이런한 권리를 증명하는 공식적인 서류가 있어야 겠죠??

역시 대리인이 임대인을 대신하여 계약당사자로 나설 수 있는데,

이 경우에는 대리인을 위임한다는 위임장과 그 위임장을 날인을 증명하는 인감증명서가 있어야 합니다.

여기서, 잘 모르고 넘어가는 부분이 있는데

바로 "공동소유"관계에 있는 경우입니다.

민법 제264조(공유물의 처분, 변경)에 의하면,

공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

역시 같은법 제265조(공유물의 관리,보존)에 의하면,

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

라고 규정하고 있습니다.

이 말은 공동으로 소유한 주택의 경우에서 임대차 계약은 관리행위에 해당하는 것이고, 

따라서, 과반수가 되어야 한다는 것입니다. 

따라서, 공동소유의 부동산의 경우 등기부등본에 나와 있는 소유자라고 하더라도 과반수의 지분을 가졌는지 확인해야 하고,

그렇지 않은 경우, 다른 소유자의 동의서(위임장과 인감증명서)를 첨부해야 합니다.

또한, 과반수의 사전적의미는 절반을 포함하지 않는 반수 초과를 가리킵니다.

여기서, 유의할 점 역시 부동산의 소유가 부부가 1/2씩 소유하고 있는 경우가 종종 있는데,

계약당시에 일방이 아닌 두 사람 모두의 동의가 필요하다는 것입니다. 

마지막으로, 전대차계약을 하는 경우에 있어서, 

(계약의 당사자가 부동산의 소유자가 아닌 부동산의 사용,수익권이 있는 임차인인경우에)

임차인(전대인)과 채결한 전대차계약은 성립하지만, 전차인은 임대인(소유자)에게 임차권을 주장할 수 없습니다.

따라서, 임대인이 주택의 반환을 유구하면, 전차인은 반환해야 하고, 임대인은 보증금을 임차인에게 돌려주지만,

전차인은 보증금의 반환을 임대인에게 요구 할 수 없습니다. 

따라서, 이 경우, 임대인의 인감증명서가 첨부된 동의서를 받아두어 등의 임대인의 동의가 필요합니다. 

등기부등본을 통해서, 임대인이 될 수 있는 사람을 확인하는데 많은 것을 알아야 하네요.

하지만, 보통의 임대인이 등기부등본상의 소유자이고, 신분증으로 이름과 주민번호만 확인하는 경우가 대부분이니 너무 걱정마세요~

자, 그렇다면, 계약하기 전에 등기부등본을 가지고 있어야 겠네요. 

등기부등본은 가까운 등기소에 가셔서 주소만 입력하면 아무나 어떤 주소지의 등기부등본을 발급받을 수 있습니다.

(다만, 본인이 아니면 주민등록번호 뒷자리는 보이지 않습니다.)

인터넷등기소에 들어가서, 온라인으로 출력하는 것도 가능하고, 수수료는 같습니다.

등기부등본에는 표제부, 갑부, 을부가 있습니다. 

각각에서 확인해야 할 사항이 무엇이 있는지 살펴보겠습니다.

우선, 표제부에서 확인해야 할 사항은

표제부의 지번과 동, 호수가 일치하는지 확인해야 합니다. 

잘못된 지번 혹은 잘못된 동,호수로 임대차계약을 하면, 자칫 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없는 문제가 생깁니다. 

(아파트, 연립주택, 다세대주택과 같이 각 주택의 소유권이 구분되는 경우에 해당하고, 다가구 주택의 경우에는 호실은 무관합니다.)

이 경우, 임차인이 갖추어야할 대항력의 요건인 주민등록(전입신고)를 갖추지 못했으므로, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.

[대법원 1996. 4. 12. 선고 95다 55474 판결]

다음으로, 갑구에서 확인해야 할 사항입니다.

위에서 한번 언급했던 내용인데요, 갑구는 소유권에 관한 권리를 기록하는 곳입니다. 

따라서, 임대차계약시 등기부상의 소유자와 계약당사자가 같은 사람인지 확인해야 하고, 

단독주택의 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본의 소유자가 같은 사람인지 확인해야 합니다.

또한, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 있는지 확인해야 하는데, 이런 권리들이 있는 경우 계약을 피하는 것이 좋습니다. 

압류, 가압류가 있는 경우 경매에 들어가게 되면, 우선변제를 받을 수 없고,

가처분의 경우, 가처분권자가 승소하면 가처분 이후의 권리는 무효가 됩니다. 

가등기의 경우, 가등기가 본등기가 되면, 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없습니다.

마지막으로 을구에서 확인해야 할 사항은,

을구는 소유권 이외의 권리를 기록하는 곳입니다. 

갑구에서의 압류, 가압류와 같은 계념으로, (근)저당권이나 전세권이 설정되어 있는 가를 살펴야 합니다. 

이 역시, 이후에 임대차계약을 하게 된 주택이 경매에 들어가면, 이들 권리보다 후순위가 되어

보증금을 우선변제 받을 수 없고, 대항력 또한 가질 수 없습니다. 

이정도 확인하시고 임대차 계약에 임한다면, 공인중개사를 통하지 않고 직접계약하여도 별 문제는 없을 것입니다. 

글로 쓰다 보니 조금 어려운데, 사실 별거 아니구요.

직거래에 한번 도전해 보는 것도 좋을 것 같네요.

감사합니다.