차선과차악사이

사실 저는 알기만 하는 사실인데,

집행관의 공권력이 채무자나 임차인의 완강한 저항등으로 무의미해 진다면,

집행관은 국군원조를 요청할 수 있다는 무시무시한 법입니다. 

합법적인 법의 절차를 저항하는 행위이기 때문에 질서를 확립한다는 취지에서, 

공권력의 공공성을 보장하기 위한 수단으로도 보이지만, 

어떤 측면에서는,

집행관이 요청하는 내용이기는 하지만, 매수인에게 엄청난 권리를 부여하는 강력한 사실이라는 생각이 듭니다.

이는 민사집행법에 명시되어 있는데요.

또한 국군원조 요청의 절차는 민사집행규칙에 명시되어 있습니다. 

<<인도명령은 잔금납부와 동시에>>

위 링크의 포스트에서도 언급한 부분인데요.

부동산 인도의 가장 좋은 방법은 점유자 혹은 채권자와의 협의에 의한 인도입니다.

경제적으로도 그러하겠으나,

누구를 해치기 위해서 부동산 경매를 하는 것은 아니니

과도한 요구를 하는게 아니라면, 협의 쪽에 무게를 두는 것이 맞다고 생각합니다. 

(의도적으로 파산하는 경우도 있겠으나, 대부분 손해를 입고 인도해야 하는 사람들이 대부분입니다.)

하지만,

간혹 주변에 어떤 분들이 어떻게 조언을 하는지 몰로도, 잘 모르시는 분들이 주변 지인의 말만 믿고

과도한 요구를 하면서 끝까지 버티시는 분들도 계십니다. 

(경매를 해서 손해를 볼 정도의 요구를 들어 줄 수는 없는 것 아닐까요??)

그러한 경우에,

인도명령, 강제집행으로 이어지는 수순도 그러하겠으나,

국군원조와 같은 사실도 협상의 카드로 사용한다면, 낙찰자가 유리한 입장에서 협상할 수 있으리라 판단됩니다.

입찰하는데 있어서, 임장(현장을 방문)하는 이유는 여러가지가 있겠으나,

그 중에 하나가 명도를 어떻게 할 것인가를 판단하는 것이겠습니다.

점유자가 있고, (이사비용 등을 지불하더라도) 점유자와 협의가 가능한 부동산의 명도는 예상이 가능한 편입니다마,

점유자가 없고 현장에 물건(동산)만 있는 경우는 난감한 경우가 많이 있습니다. 

제 경험으로는 돈이 되는, 즉 가치가 있는 동산이 남겨져 있는 경우는 거의 없었고,

환금가치가 없는 물건이 남겨져 있는 경우는 종종 있습니다.

창고나 폐업된 상가의 경우에 점유자를 만날 기회가 없고,

소유자(채무자)의 소재를 파악하기 힘들거나, 파악하더라도 만나기 힘든 경우입니다.

법적인 철자를 밟아서 처리하는 경우에는

집행관을 대동하고, 증인2인과 함께 잠금장치를 강제로 열고

물건을 그대로 물품보관소에 옮기며,

물품보관소에 옮긴 물건의 이동비용과 보관비용에 대한 집행권원을 확보하여, 

그 집행권원으로 동산경매를 실시하고,

직접 낙찰 받아 동산을 폐기하는 것입니다. 

(동산이 가치가 있는 경우는 동산에 입찰하는 입찰자가 있겠으나, 

앞서 말한 것처럼 남겨진 동산의 경우 거의 가치가 있는 동산인 경우가 드물기 때문에 

아무도 입찰  하지 않아 직접 낙찰 받아야 하는 경우가 대부분입니다.)

동산경매에 입찰하는 입찰자가 있으면, 그 매각대금으로 보관료와 운송료를 지급받을 수 있습니다.

물건(동산)이 없는 경우라면,

특별한 절차없이 부동산을 인도받으면 되지만, 이 역시 점유자가 추후에

특정한 동산이 있었다고 주장하면서, 재물손괴 및 재산권 침해, 절도 등으로 고발할 가능성도 있기 때문에, 

증인을 동반하여, 영상이나 사진을 촬영하면서 명도하는 것이 바람직합니다.

따라서, 동산을 처리하는 비용도 경매비용에 산입하여 판단하여야 합니다. 

그리고, 

물건의 가치가 없다고 생각하더라도,

폐기물로 처리해야 할지, 물품을 보관하여 위의 과정을 거쳐야 할지도, 현장에 남아 있는 동산을 보고 판단해야 할 것입니다.

이 부분에 대해서는 전문가들도 의견이 부분하고,

현장마다 상황이 다르기 때문에 일률적으로 뭐라고 판단하기 애매한 부분입니다. 

하지만,

동산의 가치가 있다면, 

채무자 혹은 점유자가 해당 동산을 남겨둘 가능성이 적다는 것입니다. 

동산을 남겨두면, 낙찰자가 동산을 운송하고 보관하는 비용을 청구할 것이 자명합니다.

그리고, 채무자나 점유자에 대해 집행권원(채권)을 가지기 때문에 유쾌한 상황이 아니라는 것이죠.

종종, 가치없는 동산을 남겨두고,

의도적으로 낙찰자를 괴롭히는 경우도 있으나,

현장에 남아 있는 물품을 동반한 증인의 입회하에 잘 촬영하고, 기록한다면,

추후, 배상 한다고 하더라도, 배상하는데 어려움이 없을 수 있습니다.

이런 수고로움이 해당 부동산의 입찰가격에 잘 반영되었는지 생각한다면,

입찰의 가치가 있는지 판단 할 수 있으리라 생각됩니다.

도움이 되셨다면, 공감 살짝 클릭 아시죠??

감사합니다~!

인도명령은

경매목적부동산에 정당한 점유 권원 없이 점유하고 있는 임차인 혹은 채무자 등에게 낙찰자에게 부동산을 인도하라는 법원의 명령입니다.

인도명령에 응하지 않는 경우 강제집행으로 이어지는 형태이고,

이런 이유로 점유자(임차인 등)는 인도명령이 떨어지면 심리적으로 상당한 압박을 받게 됩니다.

강제집행 당하면 거의 쫓겨나는 것이니깐요.

인도명령의 대상은 대항력 있는 소유자나 유치권자, 법정지상권자 등 점유가 상당한 이유가 있는 점유자는 인도명령 대상이 안되겠죠??

아래와 같이 대상이 열거되나, 외울 필요는 없는 것 같아요. 참고만 하세요~

1. 채무자, 소유자, 압류 효력 발생 전후의 점유자

인도명령은 경매에서 경매목적부동산의 인도를 용이하게 하기 위한 것이어서,

6개월 이내로 신청기간을 제한해 놓고 있습니다.

그 기간이 넘어가면 인도명령신청이 불가능 하고 명도소송을 해야 하니 유의해야 합니다.

(목적은 점유자 및 채무자와의 물건 인도를 위한 협상입니다.

최악의 경우에 강제집행도 생각해야지만, 협상이 모두에게 유리한 방법이죠.

따라서, 인도명령은 점유자를 만나기 전에 잔금납부와 동시에 신청하는 것이 유리합니다.)

인도명령신청서에는 인도명령신청 취지를 명확히 기재해야 합니다.

인도명령의 범위와 대상, 원인을 명확하고 명료하게 기제하는 것이 좋습니다.

(인도명령신청은 인지세 및 송달료를 납부 한 후에 경매계에서 접수하면 됩니다.

인도명령신청을 하게 되면 법원에서 인도명령대상자에게 우편물을 송달하는 비용을

미리 선결제 하신다고 생각하시면 되요~)

위와 같이 작성하면 됩니다. 그리고 인도대상부동산의 부동산목록3부를 작성하고 등기부등본도 1부 함께 제출합니다.

그리고,

물건이 여러개 있거나 인도대상부동산의 위치가 일부분인 경우, 

도면을 그려서 위치를 정확하게 표시해 주어야 집행관들이 정확한 위치로 찾아 갈 수 있겠죠??

이는 현장답사를 통해서 도면을 그려도 되지만, 

보통 경매를 게시하는 경우 법원에서 제공하는 도면을 다시 이용해도 됩니다. 

또한,

위에서 언급한 내용인데요, 

대항력이 있는 임차인, 유치권자, 법정지상권자를 제외하고는 모두 인도명령대상이 됩니다. 

따라서,

가장 임차인, 가짜 유치권자, 법정지상권이 없는 지상권자 등도 인도명령이 됩니다.

하지만, 법원에서는 이들이 권원이 없는지 알 수 없겠죠?

그래서, 이들이 권원이 없는 대상이어서 인도명령이 가능하다는 이유를 서술하고 증거를 제출하는 것도 필요합니다.

법원에서 경락자의 신청에 따라,

인도대상 부동산을 방문하여 채무자나 임차인 등 점유자를 심리 및 심문하고

(권원이 확실히 없는 경우 생략하기도 한답니다.)

점유에 이유 없으며, 인도명령 신청 후 약 5일에서 2주사이에 인도명령이 결정됩니다. 

인도명령이 결정되면 인도명령결정문은 신청자(경락자)와 점유자에게 송달됩니다.

강제집행신청을 하기 위해서는 인도명령결정문과 송달증명원(상대방에게 송달 되었다는 증명)을 함께 제출해야 합니다.

인도명령결정문이 점유자에 송달이 완료되었다면,

강제집행신청을 할 수 있습니다. 인도명령결정문과 송달증명원을 첨무하여 집행관 사무실에서 강제집행신청서를 작성하여 제출합니다.

강제집행을 신청하면 집행비용을 예납해야 합니다.

집행비용은 집행을 진행할 때 발생할 비용을 미리 납부하는 것이며, 만약 협의에 의해서 집행의 필요성이 없어지면,

집행비용을 돌려받을 수 있습니다.

강제집행을 하게 되면,

집행이 예고된 날짜에 강제집행 대상이 되는 부동산의 규모와 동산의 사이즈 등을 고려하여,

강제집행인력이 동원되어 집행됩니다. 

(TV에서 많이 보셨죠? 엄청 겁나 보입니다.)

그리고, 점유자가 있으면 모르겠으나, 

점유자가 없어 강제집행된 물건들은 임의로 처리할 수 없으며, 

차량 및 창고 비용을 들여서 강제집행된 물건을 보관해야 합니다. 

그리고 그 보관된 물건은 강제집행에 사용된 비용 및 집행된 물건을 옮기고 보관한 비용을 채무자에게 물어 채권을 만들고

다시 그 채권원을 근거로 동산을 매각하는 절차를 걸치고

(일반적으로 이렇게 집행된 물건은 거의 폐기물 수준이 많아서 아무도 입찰하지 않는 것이 일반적입니다.)

채권이하고 동산이 유찰되면 낙찰받아 폐기하는 순서를 거칩니다.

하지만,

결론적으로 말하자면, 강제집행에 동산을 보관하는데 까지 가는 경우는 거의 없습니다. 

점유자를 한번도 안찾아가도 강제집행결정문이 송달되면, 7~80%는 연락이 오는 것 같습니다. 

강제집행결정문이 송달되면, 주도권은 경락자가 가지고 있다고 봐도 됩니다. 

(명도되지 않은 상태에서 명도확인서 등을 써주는 실수만 하지 않는다면 별 문제 없이 넘어갑니다)

그리고, 

강제집해에 들어가는 비용 강제집행비용과 노무비용 그리고 창고비용 차량 비용 등등을 계산해서,

그 안에서 점유자와 협상하면 거의 협의 됩니다. 

사실 점유자들도 그 정도 알고 버티는 경우가 대부분이고요.

관리명령은 매수인(낙찰자) 또는 채권자가 신청하면 법원은 경매목적부동산에 대해서 

매각허가결정 후 인도할 때까지 

관리인에게 부동산 관리명령을 하는 것을 말합니다.

낙찰자가 낙찰 후 잔금을 납부하고 인도 받을 때까지

채무자 혹은 제3자가 경매목적부동산을 훼손할 우려가 있는 경우에 할 수 있습니다.

관리인은 법원에서 임명하고, 매수인이 추천할 수 있지만 매수인 본인은 할 수 없습니다.

(매수인이 관리인이 되면, 잔금 납부전에 부동산이 인도되는 결과를 초래할 수 있죠)

경매에서 점유에 대한 정당성이 없는 임차인이나 점유자가 있는 경우,

낙찰 - 인도명령 - 협상(강제집행)은 낙찰 후 낙찰자가 해야할 ABC같은 거죠.

글도 맣이 올라와 있고, 경매에 관심좀 가져봤다고 하는 사람들은 그렇게 알고 있는 순서입니다.

그리고,

인도명령과 동시에 점유이전금지가처분신청을 함께 한다. 이렇게 말입니다. 

인도명령은 낙찰자가 낙찰부동산을 인도받는데 있어서, 정당한 권원이 없는 임차인, 점유자 등이 경매목적부동산의 인도를 거부하는 경우,

낙찰대금 납부 후 6개월 이내에 신청하여 법원의 도움으로 경매목적부동산을 인도받을 수 있는 것입니다.

인도명령이 낙찰자에게 낙찰 후 해야할 일의 ABC처럼 여겨지는 이유는,

첫째, 경매목적부동산을 명도소송을 거치지 않고 부동산을 인도받을 수 있으며,

둘째, 점유자와 우위에서 협상할 수 있는 여건을 만들어 주며,

셋째, 강제집행까지 간다고 하더라도 비교적 비용이 저렴하다고 할 수 있기 때문입니다.

관리명령은,

법원에서 지명하거나 매수인(낙찰자)가 추천한 관리인에 의해서 해당 부동산이 관리되고,

잔금이 납부된이후에 별다른 절차없이 낙찰자에게 인도되기 때문에,

사실상 인도명령 절차 이전에 인도받게 되는 샘이기 때문에,

잔금을 납부 한 이후에 신청할 수 있는 인도명령보다 활용도도 높고,

또한, 점유자를 심리적으로 압박하는데 효율적일 것으로 생각된다. 

하지만, 

문제는 사실상 인도명령도 점유자가 순순히 명령에 응하지 않는 경우도 많을 뿐더러, 관리명령은 그 강제력이 약하고,

점유자가 관리명령에 응하지 않을 경우에 인도명령에 준하는 명령을 추가로 발하여 인도를 강제할 수 있지만,

매각허가결정이후 한달여의 시간동안 인도명령이 내려지기 때문에 

그 기간에 미리 관리명령을 통해서 인도명령에 준하는 추가 명령을 발하는데 의미가 약하고,

또한,

강제집행이 이루어 지지 않은 상태에서도 인도명령으로만으로 점유자가 느끼는 부담에 비해서 비용이 없는데도 불구하고,

관리명령을 점유자가 받아 들이게 되면, (관리인을 고용함으로써) 추가적으로 발생하는 비용이 비교적 큰 점도 단점으로 작용하는 것으로 보입니다.

관리명령이 가지는 한계점도 있으나,

관리명령이 가지는 특징으로 인해서, 합리적 권원이 없는 임차인이나 점유자에 적절한 사전 부담을 주고,

인도명령을 통해서, 조금 더 빠르고 쉽게 인도할 수 있는 전초적 전략방법으로 활용한다면,

적절한 한 방법으로 활용 할 수 있으리라 판단됩니다.

조금이라도 도움이 되셨다면, 공감 한번은 필자에게 많은 힘이 됩니다. 

지면에 자세한 내용은 많이 담지 못했네요. 궁금한 점이 있으시면 덧글로 남겨주시면,

답해드릴께요~ 소통해요~

경매에서 물건을 낙찰 받았을 때,

기쁜 마음과 동시에 걱정도 되었었죠. 사실 무작정 경매시장에 뛰어들어 몸으로 배우리라 시작했기 때문에,

낙찰이 되었을 때 어쩔 줄 몰라했던 생각이 납니다.

사실 뭣도 모르고 임차인도 찾아 갔었구요.

혼자서 소유권이전촉탁등기도 해보겠다고 가방하나 싸매고 돌아다녔던 기억이^^

소유권이전촉탁등기를 셀프로 하기 위해서 이 글을 읽고 계시는 분들은

한가지 아셔야 하는게 있죠~~!!

매각대금을 일부라도 대출을 받아서 하실꺼냐는 겁니다. 

만약에 대출을 받아야 한다면, 이 글을 읽으실 필요가 없어요~

왜냐하면,

은행에서는 잔금을 법무사에게 처리하도록 맡기기 때문에

본인의 의지와 상관없이 촉탁등기를 법무사에게 대리하게 하여야 합니다.

혼자서 소유권이전촉탁등기를 하실 일이 없으니 패스~

그렇지 않다면, 출발해 볼께요~

말그대로 소유권이 이전된 사실을 등기하는 것이죠. 

'촉탁'은 뭐냐면요, 일을 맡긴다는 의미인데 등기소에 직접 등기하지 않고 법원에 맡긴다는 의미 입니다.

우리가 다른 부동산의 사실관계를 파악할 때 찾아보는 그 등기부등본에 이름을 올리는 일입니다.

부동산거래에는 매도자와 매수자가 존재하기 때문에,

일반적인 소유권이전등기는 공동신청주의 즉, 매도자와 매수자가 신청해야 하는 것이죠. 

하지만, 경매사건은 매수인 단독신청으로 촉탁등기명령에 의해서 경료되는 등기라는 것이 일반등기와 다르죠.

위의 부동산소유권이전등기 촉탁신청서는 제일 마지막에 제출하는 서류라고 생각하시면 됩니다.

앞으로 할 일은 저 서류를 다 구비하는 일이라고 생각하시면 됩니다.

자 그러면 시작해 볼까요??

" 잔금납부하기 "

생각할 것도 없이 가장 먼저 해야 할 일은 잔금을 납부하는 일입니다. 

대금납부통지서를 가지고 법원담당계에서 잔금납부성 및 범원보관금영수증(2부)를 주면,

법원에 있는 은행에 가셔서 법원보관금청구서를 작성하고 잔금을 납부합니다.

그리고, 법원보관금영수증(2부)를 받습니다. 

" 매각대금완납증명원 발급 "

법원에 있는 매각대금완납증명서 2부를 작성하여, 법원보관금영수증과 부동산목록과 함께, 수입인지를 붙이고

경매담당 접수계에 접수합니다.

그러면 접수계에서 도장을 여기 저기 찍어서 담당계에 제출하라고 합니다. 

접수계에서 접수해준 서류를 가지고 담당계에서 완납증명때문에 왔다고 말하면, 

담당경매계 담당자가 매각대금완납증명원을 줍니다.

" 취득세 및 등록세 납부 "

법원에서 발급받은 "매각대금완납증명원"을 가지고 세금을 납부하기 위해서 해당 부동산의 소재관청(구청, 시청) 갑니다.

위 신청서에 보이는 취득세 영수증, 등록세 영수증을 받기 위한 것이죠. ㅎ

어렵지 않아요. 세무과에 가셔서 매각대금완납증명서 보여주면, 따따따따 하다가 얼마 내라고 말해줍니다. 

그러면, 지로 가져다가 납부하고 영수증은 잘 보관해 두셔야 합니다. 

(촉탁할 때 보여줘야 하니깐요~)

여기서 TIP~!

구청에 오셨으니,~ 여기서 건축물대장, 토지대장, 주민등록등본 모두 발급해서 갑니다.

" 국민주택 채권 구입하기 "

이것도 계산하는 방법있는데요,

기억할 것도 많은데 이런 것까지 고민하지 마세요.

법원에서 국민주택 채권 구입하는 은행에 가면 알아서 해줍니다. 

누구는, 혹시 실수하지 않을까 해서 알아야 한다고 하는데,

이런 일은 나중에 잘못되도 알아서 다 돌려줍니다. 

그리고, 잘못 하는 경우도 한번도 못봤네요~

그냥 은행가서 얼마 내야 하냐고 물어보는게 갑입니다~

" 촉탁신청서 제출 "

이제 준비가 다 끝났으면, 접수계에 가셔서 준비된 서류와 촉탁신청서를 제출하시면 됩니다. 

여기서, 증지를 구입하셔야 합니다. 

이전등기 비용은 15,000원, 말소증지 비용은 1건 당 3,000원입니다. 

그리고,

조~오기 위에 

부동산 목록이라는 부분과 말소할 사항이라는 항목이 보이시나요?

이 부분은 미리 준비해 가셔야 하는 부분인데요.!!

부동산 목록은 등기부등본 표지에 나왔는 있는 부분으로 세로 타이핑 하셔서 4부 출력해가시며 좋습니다. 

그리고 말소할 사항은 근저당, 가압류 등등 경매로 말소되는 권리를 등기이전하면서 말소 신청하는 것인데요. 

아까 구청에서 말소등기로 납부할 때도 몇 건 말소하실지 아셔야 해요.

이것도 , 등기부 등본 보시고, 말소해야할 사항을

갑구

1. 몇년 몇월 몇일 등기접수 몇호 압류 

을구

1. 몇년 몇월 몇일 등기접수 몇호 근저당권

이런식으로 순서대로 작성하셔서 4부 출력해서 미리 준비해서 가져가셔야 제출할 때 편해요~

여기서,

실수한다고 누가 뭐라고 하는 사람없구요, 요즘은 법원에서도 친절하게 잘 도와 주십니다. 

부족한 부분이 있으면, 

부족하다고 해서 시간이 좀 더 걸릴 뿐인데, 한번해보면 성취감도 있고 재미는 있었던것 같아요

처음 도전하시는 분들 화이팅 입니다. 

조금이라도 도움이 되셨다면 공감한번 부탁드립니다. 

한번의 공감이 글쓴이에게 많은 도움이 됩니다.~

경매를 처음 접하고, 

대법원 경매 사이트에 들어가보면, 생소한 말들이 많이 있습니다.

혹시,

모르는 것이 있지는 않나, 잘못 경매해서 손해를 보는 것은 아닌가 걱정이 많습니다.

그래서 준비했습니다. ^^

일단, 결론부터 말하자면,

입찰자에게는 강제경매나 임의경매나 차이가 없습니다.

 하지만, 아는게 힘이라고요.

강제경매는 채권자가 집행권원(법원판결 등)을 확보하고 그 집행권원을 근거로 경매를 신청한 경우이고,

임의경매는 해당부동산에 담보권을 근거로 경매를 신청하는 경우입니다. 

이게 무슨말이고 하면요.

A가 B에게 차용증 등을 써주고 돈을 빌립니다. 그런데 변제하기로 한 날짜에 B에게 채무를 변제하지 못하구요.

그래서 B는 A가 돈을 안준다고 법원에 소송을 제기하구요.

법원에서 A에게 돈을 주라고 함과 동시에 B에게 A가 가지고 있는 부동산 등을 강제 처분해서 채무를 변제 받을 수 있는 권리를 줍니다. 

B는 그 집행권원을 가지고 A가 가지고 있는 부동산 등을 찾아서 경매신청하게 되는 거이죠.

이게 강제경매의 내용입니다.

임의경매는 부동산을 가지고 있는 사람이 부동산을 담보로 돈을 빌리는 경우입니다.

이 경우 채권자는 채무자의 부동산에 (근)저당권을 설정하는데요.

이 경우에도 채무자게 약속된 날짜에 이자 혹은 원금을 변제하지 않는 경우에 담보권을 근거로 경매신청하는 것입니다. 

앞서 말한 것처럼, 

일반 입찰자는 특정 경매 물건이 강제경매인지 임의경매인지 신경쓸 필요는 없으나,

이 정보로 도움이 되는 경우는 간혹 있는데요.

강제경매의 경우에는, 채권자가 채무자에게 빚을 변제하지 않는 시점에 법원에 소송하여 집행권원(법원판결 등)을 얻는 것이므로

해당부동산에 대한 권리 순서상 항상 선순위는 아닙니다.

하지만,

임의경매의 경우, 근저당권의 설정이 부동산의 매매와 동시에 이루어 지는 경우도 많고, 

동시에 이루어 지지 않는다고 해도 보통 은행에 의해서 설정됩니다.

(부동산을 살때, 보통 은행에서 돈을 빌려서 근저당을 설정하니까요!!)

그래서, 

은행이 근저당권을 설정하는 경우에,

추후에 문제가 생겼을 때 채권회수의 용의성을 위해서 문제가 있는 부동산의 경우에 대출해주지 않는 경우가 많죠.

물건의 문제가 있어서,

경매할 때 입찰자들이 입찰을 꺼려서 유찰이 계속 되면,

은행에서는 대출 원금을 회수하기 힘들 수도 있으니깐요.

법정지상권을 예로 들면,

건물이 있는 부동산에 토지에만 근저당설정하는 경우는 없다고 생각하시면 되죠.

법정지상권에서 건물이 근정당설정 이전에 있었는지 이후에 있었는지가 중요한데,

사실 이경우 항공사진이나 관공서의 서류등으로 확인이 어려운 경우가 많이 있습니다.

(이런 경우 불법 건축물인 경우가 많아서, 건축물 대장이 존재하지 않기 때문이죠)

하지만, 은행의 근저당권 설정의 경우에,

은행에서 현장답사를 나와서 건물이 있는 경우 토지에만 근저당권을 설정하게 되면,

추후에 법정지상권이 성립하게 되고,

경매시 유찰되어 채권회수가 힘들기 때문에 대출을 꺼리죠.

반대로 생각하면,

임으경매 즉 은행이 근저당권 설정한 경우 기준권리가 되고 채권자인 사건에 있어서는

법정지상권이 성립할 경우가 거의 없다고 보셔도 된다는 것입니다.

다른 권리가 있는 경우도 마찬가지겠죠???

임의경매냐 강제경매냐가 경매의 진해에는 아무 의미가 없지만,

물건분석할 때는 때로 유용할 때가 있습니다.^^

조금이라도 도움이 되셨다면, 좋아요한번이 글쓴이에게 많은 힘이됩니다. 부탁드려요~

담보대출을 시행할 때,

대출하고자 하는 금액에 대해서 하나의 담보물건으로 담보가 부족할 때,

다수의 물건을 동시에 담보하는 것을 공동저당이라고 합니다.

공동저당의 경우에,

부동산 등기부 등본상에 공동저당으로 표시되구요.

이와 유사하게,

부동산의 지분 소유한 경우에도,

하나의 물건에 지분권자들이 공동으로 담보되는데,

해석하기에 따라서 하나의 물건에 담보되어 있지만,

각 지분권자가 개인적인 채무에 의해서 지분만 경매되는 경우에 있어서,

공동저당의 이시배당과 유사하게 진행됩니다.

 " 동시배당과 이시배당 "

동일한 물건(부동산)에 대해서 하나의 채권만 존재하지 않기 때문에,

여러 물건에 동시에 저당한 저당권자와 각각의 물건에 채권이 공존하는 경우가 있습니다.

예를 들어,

A소유의 아파트, 상가 그리고 주차장이 있고,

이들의 시세는 각각 4억, 3억 그리고 5억이라고 하겠습니다.

A가 B은행으로부터 9억원을 대출하면서, 위의 세 물건을 공동저당하였습니다.

이후에,

C에게 아파트를 담보로 2억원을 빌렸고,

D에게 주차장을 담보로 3억원을 빌렸습니다.

여기서,

B은행은 A에게 9억원을 대출해 주면서 합이 12억 가량의 물건을 공동담보하여,

이후 채권을 모두 회수 할 수 있다고 판단했겠죠.

B가 경매를 진행하여,

아파트, 상가, 그리고 주차장이 모두 경매되고,

낙찰금액이 모두 배당된다면 이는

' 동시배당 '에 해당됩니다.

동시배당을 통해서,

B는 채권을 모두 회수할 수 있지만,

후순위 채권자들이 존재하기 때문에 각 물건에서 어떻게 배당되는지는 중요한 문제가 됩니다.

(각 물건에서 남아있는 금액으로 후순위 채권자에 배당되기 때문이죠.)

그 계산법은 금액비율로 나누어 집니다.

세 물건의 합계액은 12억원으로 각각의 비율은

4/12, 3/12, 그리고 5/12가 됩니다.

B의 채권액은 9억원이므로

아파트에서는 4/12 X 9억원 = 3억원

상가에서는 3/12 X 9억원 = 2억2천5백만원

그리고 주차장에서는 5/12 X 9억원 = 3억7천5백만원

이렇게 총합 9억원의 채권을 회수하게 됩니다.

이후,

C는 아파트를 담보로 2억원을 빌려줬으므로 1억원

(시세에서 3억원을 뺀 나머지)

D는 주차장을 담보로 3억원을 빌려줬으므로 7천5백만원

(시세에서 3억7천5백만원을 뺀 나머지)

를 각각 회수하게 됩니다.

여기까지가 동시배당의 방법입니다.

이시배당은 C나 혹은 D가 채권회수를 위해서 경매신청을 한 경우입니다.

C가 채권회수를 위해서 A의 아파트를 경매 신청한 경우,

B는 A의 아파트에 대해서도 선순위 채권자이고,

우선적으로 채권불가분성에 의해서 A가 4억원을 모두 변제 받게 됩니다.

C는 동시배당방법에 따르면, 1억원의 채권을 회수 받을 수 있었으나,

이 경우 아파트 경매를 통해서 잉여 배당금액이 존재하지 않게 됩니다.

이때, C에게는 B를 대위하여 나머지 공동 담보물건에 대해서 경매 신청할 수 있습니다.

이때, C는 상가와 주차장을 경매 신청하고,

잉여된 배당금액으로부터 동시배당되었다면 받을 수 있었던 1억원을 회수할 수 있게 됩니다.

D도 같은 방법으로 채권회수 할 수 있겠죠?

이시배당에서 중요한 것은 채권을 회수하지 못한 후순위 채권자에게 공동저당권에 대한 대위권이 주어진다는 것이겠죠.

공동담보인 경우에,

공동 담보된 물건의 소유주가 다른 경우도 있는데,

위의 예에서, 아파트는 A의 소유이지만, 상가와 주차장이 물상보증인 E인 경우입니다.

이 경우에는,

D는 대위행사 할 수 있지만, C는 대위행사 할 수 없다는 것입니다.

D의 채권에 대한 채무는 A에게 있으므로 당연하겠지만,

C의 채권에 대한 채무는 A에게 있으므로 E에게 보증하지 않은 채권에 대한 채무를 물을 수 없기 때문으로 보입니다.

기본적으로 지분경매에서도 공동담보의 경우와 유사하게 지분권자의 후순위 채권자가

동시배당과 비교하여 이시배당시 채무 상환이 적으면, 전체물건에 대한 담보권자를 대위하여

나머지 지분권자에 대해서 경매할 수 있습니다.

(경매의 고수가 되는 그날까지~)

질문은 댓글로 남겨주세요~!!

지분경매는 특정 부동산을 다수의 사람들이 공동으로 소유하고 있는 부동산으로

그 중의 특정 소유자의 개인적인 채무로 부동산의 지분만 경매되는 경우를 말합니다.

하지만 지분경매는 몇분의 몇 이런 방식으로 소유비율만 정해져 있기 때문에 지분으로 소유한 부동산의 사용이 자유롭지 못합니다. 

이 경우에, 

- 원소유자에게 낙찰받은 지분을 매도하거나

- 원소유자로부터 지분을 매수하거나

- 대지를 지분 비율로 정하여 분할할 수 있습니다. 

위의 세가지 방법이 합의되지 않으면, 누구도 자유롭게 해당 부동산을 사용하지 못하면서 지속적으로 분쟁될 수 있다는 위험이 있죠.

하지만,

그런 미지의 위험 때문에 역시 낙찰율이 떨어져 매우 낮은 가격에 부동산을 매입할 수 있다는 장점도 있습니다.

( 아시죠?? High Risk, High Return )

위의 위험과 같이 자본이 묶이는 등의 금전적인 위험은 없지만, 또하나 염두해야 할 것은

' 공유자 우선매수신청 '

입니다.

공유자 우선매수신청은 지분 경매된 토지의 다른 지분소유자는 지분이 경매된 경우 우선적으로 매수 할 수 있다는 것입니다. 

먼저 매수한다는 것은 지분이 낙찰된 경우, 법원에 출석한 지분권자가 낙찰된 금액으로 먼저 매수 할 수 있다는 것입니다.

따라서,

공유자 우선매수신청을 하게 되면, 낙찰자의 매수 권리가 없어지는 것이죠.

예전에는, 공유자가 우선매수신청을 하고 매입을 포기하여 다시 매수신청하는 방법으로 낙찰금액을 지속적으로 떨어뜨려온 경우도 많이 있었지만,

( 생각해보면 지속적으로 우선매수신청하는 물건에 입찰하는 사람은 없겠죠. )

낙찰금액이 떨어져 채권자의 권리가 보호받지 못하는 불공정한 경우가 발생하여, 현재는 공유자 우선매수신청을 한번으로 제한하고 있습니다.

부동산 관련 일의 꽃은 ' 협상 '이라고 생각합니다.

타인과 협상을 두려워 하면, 부동산 특히 경매분야 적성이 맞는지 다시 생각해 봐야 할 일이라고 생각하는데요.

부동산의 원 지분권자 역시 경매를 통해 낙찰 받은 지분권자와의 공동 소유 상황이 유쾌하지 않을 것이고,

해결하고자 하는 의지가 있을 것입니다.

지분으로 소유된 부동산은 경매에서 유찰이 많이 일어나는 것처럼 매도도 쉽지 않고,

따라서, 재산권을 행사하기 힘들기 때문이죠.

이런데도 불구하고, 협상이 잘 이루어지지 않는다면,

마지막 수단으로, 

' 공유물분할청구소송 '

이 있습니다. 

공유물분할청구소송은 말 그대로 법원을 통해서 재산을 분할하는 것입니다.

하지만, 부동산의 경우 위치성을 가지고 있기 때문에 법원에서 부동산을 구획하여 분할하여 양측을 만족시키는 것은 불가능하여,

공유물분할청구소송이 제기된 경우에,

해당 부동산을 경매하고, 낙찰된 금액을 지분권자들에게 배분하는 방식입니다. 

이 경우 역시,

경매라는 특성상 주변시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 많고, 또한 부동산을 소유할 수 없다는 단점이 명확하기 때문에

모든 지분권자에 불리하다고 할 수 있습니다. 

역시 협상을 통해 문제를 해결하는 것이 쌍방에 유리합니다. 

질문은 댓글로 해주세요~ !!

여러분은 어떤 물건을 위해서 경매에 참여하시나요??

처음으로 경매를 시작하신다면, 주로 주거시설일 것입니다. 그것도 주로 아파트나 오피스텔이겠죠?? 상업시설 일수도 있겠네요...

다시한번 말씀드리자면, 어렵게 생각하실께 없다는 것입니다.

사실 이런 경매에서, 일반적으로 법적인 문제가 어렵다고 생각하죠. 하지만, 사실 법적인건 중요한게 아니랍니다. 

왜 경매에 참여하시나요??

일반 매매를 하는 것보다 저렴하게 구입하기 위해서, 경매를 하실 꺼에요?? 맞나요??

경매와 일반매매와 가장 큰 차이점은 일반 매매를 할때는 물건을 자세히 살필 수 있고, 또한 물건에 하자가 있으면, 그에 합당하도록 가격을 깍거나 매매 하지 않을 수 있지만, 경매는 그렇지 않아서 물건에 하자를 미리 판단할 수 없다는 것이죠.

눈치 채셨나요?? 경매로 물건을 사는 것은 법적인 문제보다, 사실 물건에 하자를 얼마나 파악할 수 있느냐죠..

일반적으로 특수 권리가 포함되지 않는 경매 물건, 주거시설이나 상업시설의 경우 임차인이 기준권리보다 앞서 있는지 인수인지 아닌지 등만 따지면 됩니다. 어려워 보이지만, 간단합니다. 따라서, 이보다 더 중요한건 공사비 즉 수리비가 얼마나 나올지에 대한 예측이죠.

공사비를 포함해서 투입한 투자비용이 일반매매로 공사가 필요없는 물건을 산 가격보다 높다면 경매는 의미 없는 것이 되니까요...!!

그래서 꼭!! 공사비에 대한 견적은 작성해 보아야 한다는 것입니다.

자 이제 임차인에 대한걸 이야기 해 볼까요??

기준권리라는 것은 경매에서 채권중에 시간이 가장 앞서는 권리를 말합니다. 일반적으로 근저당권(은행에서 설정하는 근저당권 보셨죠??)이라고 생각하시면 됩니다. 이 근저당권보다 앞에 있는 임차인은 인수된다고 보시면 됩니다.

이렇게 생각해 보세요. 우리나라는 등기부등본을 통해서 특정부동산에 대한 권리 관계가 모두에게 오픈되어 있습니다. 따라서, 등기된 사항은 모두가 알고 있다고 봅니다. 은행에서 돈을 빌려도 등기부등본상에 근저당권이라고 올라오는거 본적있죠?? 이런 이유로 순서상 뒤에 있는 사람이 앞에 어떤 관계가 미리 존재했는지 알 수 있습니다. 따라서, 뒤에 있던 사람보다 앞선 사람이 권리가 우선하죠. 

전입신고만 한 임차인과 확정일자를 받고(배당신청을 한) 임차인은 배당관계와 권리관계에 있어서, 인수 관계가 복잡합니다. 하지만, 그냥 근저당권 앞에 있는 임차인은 인수 된다고 보고, 기준권리 앞에 있는 임차인의 보증금은 뺀다고 생각하시면 되요 (인수된다는 건 나중에 돌려 줘야 한다는 것이죠.)

이렇게 계산해서 입찰금액을 산정하시면, 크게 실 수 하는 건 없을 꺼에요..

경매에 대한 관심이 많다보니, 여기 저기 경매에 대한 정보가 참 많습니다. 그런데도 잘 모르겠죠. 

쉽게 설명하는 것 같은데, 잘 모르겠습니다. 

그런요, 그 설명에 목적이 있어서 그래요, 

어렵게 잘 모르는 이야기를 길게 나열합니다. 그리고 말하자 우리 학원에 오라구요. 

그리고 어떤 사람들은 그렇게 말하죠. 우리한테 맡기라구요.

경매를 처음 시작하는 분들은 경매에 대해서 모든 것을 그리고 법적 권리관계에 대한 모든 것을 알 수도 없고 알 필요도 없어요.

경매를 시작하는 목적에 따라서, 알아야 할 것들은 그렇게 많지 않습니다. 그리고, 복잡하고 어려운 물건에 접근하지 마세요. 나중에 잘 알고 고수가 된 다음에 해도 늦지 않아요. 지금은 입문하는 것이죠. 그래서 쉬운 물건에 접근하면 되는 것이죠. 그래서 많이 알 필요는 없다는 거죠.

경매에서 가장 처음이고, 가장 중요한 것은 입찰금액을 잘 적는 것입니다.

이것보다 중요한 건 없어요. 이름적으라는데 이름적고, 주소 적으라는데 주소적고, 사건번호 적고, 도장 찍으라는데 도장찍으면 됩니다. 

그리고, 요즘은 법원에 계시는 분들이 많이 친철해 지셔서 모르는 것 물어보면 친철히 알려주십니다. 

그리고, 입찰보증금이라는게 있는데요. 경매는 신중하게 해야하니깐요. 입찰보증금이 없으면 안되겠죠?? 보통은 최저가의 10%를 입찰보증금으로 냅니다. 입찰표를 받으면, 입찰 보증금을 넣는 봉투가 있는데, 그 봉투에 돈을 넣고 입찰봉투안에 다시 넣으면 됩니다. 10%지만, 10%를 초과하는 금액을 넣는 것은 상관 없구요. 모지라지만 않으면 됩니다. 

여하튼, 가장 중요한 것은 입찰금액을 적는 것이라는 거죠. 막말로, 다른 것 잘 못 적어서 무효가 되면, 아쉽지만, 그냥 집에 오시면 아무 문제가 없어요. 하지만, 입찰금액을 잘 못적으면 입찰보증금을 못 받아요. 

예를 들어서, 최저가 1억원에 1000만원을 입찰보증금으로 1억2000만원에 아파트를 살려고 했는데, 잘못 적어서 12억원을 적으면 당연히 낙찰 되겠죠??? 아무도 그 금액에 사지 않을 테니깐요. 

그렇게 되면 12억원에 사던지 1000만원 포기하던지 해야 합니다. 웃기는 이야기 같지만, 이렇게 입찰금액 잘못 표기해서 입찰 보증금 날리는 사람들이 많다는 것입니다. 이것만 기억하면, 다른건 무서울 것 없다는 것이죠..

이것만 기억하면 지금 당장 법원가셔서 입찰 하셔도 되요.~

(법원가면 판사님이 이것저것 주의 사항 많이 알려주시더라구요. 다른것 상관 없을 것 같구요. 해당 될 수도 있는 경우 몇가지를 알려 드릴께요)

첫번째, 차순위매수인신고 - 차순위매수인신고는 입찰에서 1등은 아니지만, 나중에 1등이 돈 안내고 포기하면, 다음으로 권리를 이어받아 살 수 있는 권리를 유지하겠냐는 건데요. 왜 이걸 하냐면, 경매는 채권채무를 해소하기 위한 과정이고, 국가(법원)에서 중재하는 형태이죠, 그래서 빨리 사건이 해소되면, 채권자나 채무자나 법원 조차도 좋습니다. 그래서, 1등이 혹시 돈을 안내고 포기 할 수 있으니 지금 입찰 한 다음 사람이 살 수 있도록 권리를 주는 거죠. 그런데 그 자격에 제한이 있습니다. 1등하고 입찰금액차이가 입찰보증금 보다 적게 나야 합니다. 무슨 말이냐면요. 만약 아무나 차순위매수인이 될 수 있으면, 1억원짜리 물건을 1억5천만원에 입찰하고 1억1천만원에 입찰하면 중간에 사람이 없으면, 1억5천만원입찰을 포기하고 1억1천만원에 매수할 수 있으면, 입찰보증금 1천만원을 포기해도 이익이죠. 그럼 사람들이 편법으로 경매에 참여할 수 있는 가능성이 많아서 그렇게 하는 것입니다. 

두번째, 공동매수신고 - 부동산을 지분으로 소유하고 있는 사람 중 부분적으로 채무를 변제하기 위해서 지분경매가 진행되는 경우에, 해당물건의 지분을 가지고 있는 다른 사람이 우선 매수 할 수 있는 권리입니다. 따라서, 이러한 경우에 1등이 되도 지분자가 신고하고 매수하면 해당 물건은 매수할 수 없어요. 하지만, 이 권리는 한번밖에 행사할 수 없어서, 공동매수신고가 되는 물건인지 아닌지도 미리 알아보면 좋겠죠.

뭐 대충 법원에서 입찰하는 건 위의 것 정도만 알면, 아무나 쉬게 할 수 있어요. 

다름에는 권리에서 무엇을 살펴야 하는지 알아 볼까요??