차선과차악사이

경매 대상 토지에 수목이 식재되어 있고,

경매사이트에는 제시외 목록이라고 되어 있다면, 입찰을 해야 할 지 말아야 할지 고민이실 껍니다.

법정지상권이 성립하는지 안하는지도 그렇지만, 수목의 경우 그렇게 어렵게 생각할 부분은 없는 것 같아요.

일단, 두단계로 두가지를 생각하면 모든 경우에 수가 나옵니다. 

하나는 이 수목이 토지소유자와 동인 소유자인지를 판단해야 합니다. 

동일 소유자라면, 소유권보조등기 여부를 따져야 할 것입니다. 

동일 소유자가 아니라면, 소유자와 합의가 있었는지 판단해야 할 것입니다.

경우 1)

경매대상토지와 수목의 소유자가 같으면서, 소유권보존등기가 되어 있는 경우입니다. 

수목이  [입목에 관한 법률]에 의하여 소유권 보존등기를 받은 상태이면, 이 수목은 부동산으로 취급됩니다. 

즉, 법정지상권이 성립되게 됩니다. 

법정지상권이 성립하게 되면, 수목의 경우 30년 존속할 수 있지만, 경락자는 소유자에게 지대를 당연히 요구할 수 있습니다. 

토지에 수목이 있는 경우, 관할관청에서 입목등기부의 존재를 확인할 수 있기 때문에, 확인을 요합니다.

Tip. 낙찰 부동산에 수목이 존재하고 법정지상권이 성립한다고 하더라도, 부동산을 이용하는데 어려움이 없으면,

낙찰받아도 무관하다고 보입니다. 소유주의 경우에도 아무 이득이 없는 수목을 방치하면서, 30년가 지료를 줄까요?

경우 2)

경매대상토지와 수목의 소유자가 같으면서, 소유권보존등기가 되어 있지 않는 경우입니다. 

민법 제256조(부동산에의 부합)에 따르면,

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.

라고 되어 있어,

등기되지 않는 수목의 경우, 부동산의 부합물로 보아 낙찰자의 소유가 됩니다.

경우 3)

경매대상토지와 수목의 소유자가 다르면서, 적법한 권원으로 수목을 식재한 경우입니다.

[대법원 1990.1.23. 자89다카21095 판결]에서,

토지의 사용대차권에 기하여 그 토지상에 식재된 수목은 이를 식재한 자에게 그 소유권이 있고 그 토지에 부합되지 않는다 할 것이므로 비록 그 수목이 식재된 후에 경매에 의하여 그 토지를 경락받았다고 하더라도 경락인은 그 경매에 의하여 그 수목까지 경락취득하는 것은 아니라고 할 것이다.

라고, 하여 그 수목에 대한 소유권이 경락자에게 없음을 말하고 있습니다. 

이때는, 수목의 소유자를 상대로 취거 및 토지인도 소송을 거쳐서 토지를 인도 받을 수 있고, 토지 이용료 또한 청구 할 수 있습니다.

(권리가 여전히 경락자에게 있기 때문에, 시간의 문제이고, 협상이 어려운 부분은 여전히 아닙니다)

경우 4)

경매대상토지와 수목의 소유자가 다르고, 적법한 권원 없이 수목을 식재한 경우입니다.

이 경우는, 

수목의 소유자가 아무런 권원없이 수목을 타인의 대지에 식재하였기 때문에, 수목의 소유자는 대지소유자에게 

수목의 소유권을 주장할 수 없으므로, 그 특별승계인인 경락자에게도 수목을 소유권을 주장할 수 없습니다.

대지의 경매에 있어서, 수목이 식재되어 있는 경우가 많이는 않지만,

간혹, 수목이 제시외 물건으로 보이는 경우가 있습니다.

어찌 되었던, 위의 네가지 경우 중 하나일 것이고, 문제는 없어 보입니다.

때때로, 2번 경우의 현상에서, 경락자와의 협상을 유리하게 이끌어 내기 위하여 제3자를 내세워 3번의 경우로 끌고가는 경우도 있으나,

그 대지를 정리하는데 2~3년 정도의 시간만 있다면, 어차피 경락자에게 권리가 있는 경우 입니다. 

분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위해서 분묘와 그 주변의 일정부분의 타인 소유의 토지를 사용할 권리로써,

관습법상의 법정지상권과 유사한 물권으로 인정되는 권리입니다.

법규상의 명시적인 규정으로 정희하고 있지는 않지만, 

일제시대에 조선고등법원이 물권성으로 확인한 이후, 

대법원에서도 이를 그대로 인정하면서 판례법으로 확립되었습니다.

판례에 의하면 분묘기지권의 성립요건은

봉분 등 일정형태를 갖추고 있어야 하고,

토지소유자의 승낙에 의해 설치되었거나, 취득시효에 의해 설치되었어야 합니다.

[대법원 1995.2.28. 선고 94다37912판결]에 따르면,

분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태는 그 내부에 사람의 유골, 유해 등 시신을 매장하여 사자를 안장한 장소를 말하고,

외부적으로 봉분 등 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있는 경우에 한하여 인정된다고 하였습니다.

따라서,

시신이 안장되어 있지 않은 장래의 묘소인 가묘나

평장, 암장 등 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추지 아니한 경우에는 인정되지 않습니다. 

또한, 

토지소유자의 승낙에 의해 설치되었다는 것은,

분묘가 설치된 토지를 처분하거나 경매된 경우 당사자간의 특별한 의사표시가 없는 경우를 포함합니다.

또한, 취득시효에 의해 설치되었다는 것은,

토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 자가 20년간 평온,공연하게 그 분묘의 기지를 점유한 때를 말합니다.

또한,

분묘기지권의 존속기간에 대해서도

[대법원 1994. 8. 26. 선고 94다28970 판결]에 따르면,

분묘기지권의 존속기간에 관하여는 민법의 지상권에 관한 규정에 따를 것이 아니라 

당사자 사이에 약정이 있는 등 특별한 사정이 있으면 그에 따를 것이며, 

그러한 사정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하여 구 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권은 존속한다고 해석함이 타당하므로 민법281조에 따라 5년이라고 보아야 할 것은 아니다.

라고 규정함으로써, 존속기간에 대한 제한이 없다고 하였습니다. 

또한,

분묘기지권의 지료지급의무에 대해서도

[대법원 1995. 2. 28. 선고 94다 37912 판결]에 따르면,

지상권에 있어서 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없다는 점에 비추어 보면,

분묘기지권을 시효,취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없다고 해석함이 상당하다.

라고 규정함으로써, 시효취득에 관하여 지료를 청구할 수 없다고 하였습니다.

이에 따라서, 

분묘기지권의 존속기간과 지료지급의무가 면제됨으로써, 

분묘권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하고 그 분묘가 존속하는 한 분묘기지권이 계속 유지되기 때문에,

분묘기지권이 있는 분묘가 위치한 토지소유자들은 분묘문제를 해결하기 위해서 막대한 합의금을 지급하는 등 큰 어려움을 겪고 있습니다.

이에 2001부터 시행된 [장사 등에 관한 법률]로 신설된 묘지에 대해서는 분묘기지권을 인정하지 않고 있습니다.

문제는 기득권을 위해서, 그 이전에 설치된 분묘에 대한 기지권입니다.

또한, 위의 [대법원 1995. 2. 28. 선고 94다 37912 판결]에 따라서,

시효취득에 관하여는 지료를 청구할 수 없지만,

[대법원 2015. 7. 23. 선고 2015다206850 판결]에 따라서,

시효취득 이외의 경우에 지료지급의무의 존재를 전제로 지료지급의 지체를 이유로 한 분묘기지권소멸을 인정하였습니다.

결론적으로, 위의 내용들을 종합해 보면,

분묘기지권의 경우 2001년 이전에 설치된 분묘에 대해서는 합의 이외의 방법으로 권리를 회수할 방법이 없습니다.

현장 조사를 통하여, 판례에서 말하고 있는 외형적으로 봉분을 확인 할 수 있는지에 대한 판단이 주요할 것으로 보이고,

2001년 이후의 분묘에 대해서는 분묘기지권이 배제되어, 분묘 설치의 기간이 주요해 보입니다. 

그리고, 

2015년 판결이전에는 지료와 기간에 제한이 없어, 분묘권리자가 관리만 하면 토지소유권을 회수할 가능성이 없었으나,

(물론, 토지 이용료가 분묘가 설치되어 있는 지역이라는 것을 감안할 때 부담이 될 정도는 아닐 것으로 보입니다.)

지료지급을 이요하여, 토지소유권을 회수할 수 있는 방법이 생겼다는 것은 큰 변화로는 보입니다.

일단, 분묘기지권이 있는 토지 경매의 경우, 그 사실 내용이 명확하지 않으면, 일단 피하는 것이 좋기는 하겠네요..ㅜ

민법 제279조(지상권의 내용)에서,

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

또한,

민법 제291조(지역권의 내용)에서,

지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익을 이용하는 권리가 있다.

결론부터 이야기 하자면, 

이 두 권리는 말소기준권리보다 앞서면 낙찰자에게 인수되는 권리이고, 그렇지 않으면 낙찰로 인하여 소멸되는 권리입니다.

(법정지상권에 대해서는 추후 이야기 하기로 합니다.요~)

권리의 내용을 외우고, 적용하다보면, 왜 그런지에 대한 이해가 없고,

누가 그렇게 이야기 하더라로 경매를 하다보면, 영원히 자기 위주의 경매를 진행 할 수 없습니다. 지금부터 이해해보죠~

경매를 포함하여, 법률적으로 이익이 부디치는 부분을 자세히 보면, 억울한 부분이 없게 하는게 주 목적입니다.

누군가 피해를 보면 안되겠고, 선의의 피해자가 나오면, 그를 악용할 수 있겠죠.

그런관점에서 지상권과 근저당권을 함께 비교해 봅시다. (지상권과 지역권은 유사하니 같이 보겠습니다.)

갑이 부동산을 담보로 을로부터 근저당을 설정하고 돈을 빌리고,

이후 병은 갑에게 지대를 지급하면서, 그 토지에서 사용 수익하려고 지상권을 설정했다고 가정해 봅시다.

여기서, 을은 '선의' 즉, 그 토지에 지상권이 설절될 지 몰랐고, 병은 '악의' 즉 토지에 근정당이 설정되어 있는 것을 알았습니다.

따라서, 

병이 지상권을 설정할 때는, 근저당에 의해서 자신의 권리가 침해 될 수 있다는 것을 알 수 있었고,

을은 근저당 설정당시, 토지의 가치를 책정하여 갑에게 대출해 주었는데, 자신도 모르는 일 때문에 권리가 손실되면 안됩니다.

다시말하면, 위의 토지가 경매로 진행되어 처분되는데 이후에 설정된 지상권 때문에 낙찰 금액이 터무니 없이 떨어져,

을이 채권을 모두 회수 할 수 없다면, 을의 권리를 너무 침해 하는 것이고,

이를 이용해 토지를 가지고 있는 누구나 이런 방법을 통해 이익을 얻을 수 있는 가능성이 생깁니다.

따라서, 본 부동산이 근정당권에 의해서 경매가 진행되면, 근저당 이후의 다른 권리는 소멸하게 된다고 보시면 됩니다. 

그런데, 지상권이 근저당보다 앞서면 어떻게 될까요?

마찬가지로, 지상권자인 병은 '선의'가 되고 근저당권자인 을은 '악의'가 됩니다.

따라서, 을의 근저당권을 근거로 경매가 진행된다고 하더라도, 병의 지상권은 소멸되지 않고, 지상권은 보호되어야 합니다.

마지막으로,

대지를 담보로 대출하는 경우에, 근저당권자가 대지의 담보가치가 떨어지는 것을 염려하여 지상권을 함께 설정하는 경우를 종종 볼 수 있습니다.

근저당권이 설정된 이후에, 그 대지에 건축물이 지어진다고 하더라도,

낙찰자의 입장에서 보면, 명도 및 철거소송 등을 통해서 시간과 비용이 요구되기 때문에,

낙찰가가 떨어질 것은 자명한 일이고, 이런 경우 근저당권자인 채권자가 채권을 온전히 회수하기 힘들어 질 수 있습니다.

이런 경우 때문에, 근저당권자가 지상권을 함께 설정하는데,

이 경우에, 지상권이 근저당권보다 같은날 후순위로 설정하는 경우가 대부분입니다. 

하지만, 지상권이 근저당권보다 선순위에 있다고 하더라도, 권리자가 동일인이면, 위의 경우가 대부분입니다.

위에서 말한 것 처럼, 이 경우, 근저당권자가 대지의 담보가치 하락을 염려하여 설정한 것이기 때문에,

채권자인 근저당권자에 문의하면, 위의 내용을 입찰자들에게 상세히 알려줄 것입니다.

말소기준권리가 권리가 소멸되고 인수되는 지의 기준이 되고, 따라서, 권리를 시간순으로 정리하여,

어떻게 권리를 분석하는지 앞에서 살펴보았습니다. 

>>>>>> [권리분석 시리즈 1] 말소기준 권리가 무엇인지 알기 >>>>>>

>>>>>> [권리분석 시리즈 2]소멸(말소)권리와 인수권리 그리고 임차인 >>>>>>

위의 링크를 클릭하시면, 이전의 글을 확인하실 수 있습니다.

이번 차에서는,

말소기준권리 이후의 임차인이 어떻게 낙찰자에게 영향을 미친다는 것인지 확인해 볼께요.

다시, 이 표를 소환했습니다. 자꾸 보니깐 정겹네요. ㅎ

임차인을 제외한 근저당 및 가압류는 여기서는 고려할 필요가 없겠네요. 

그럼, 임차인은 어떻게 작용하는지 한번 볼까요?

우선, 주택임대차보호법에 의해서, 소액임차인은 순위와 상관없이 일정금액을 최우선변제 받게 됩니다. 

최우선변제에 대해서는 밑의 글을 참조해 주세요.

>>>>>> 주택임대차보호법으로 보호받기 >>>>>>

위의 표에 의해서, 말소기준권리인 근저당의 설정일자는 2010.8.5이고,

위의 물건이 서울시라고 가정하면,

최우선변제금액의 기준은 7,500만원이고, 최우선변제금액은 2,500만원이 됩니다.

임차인 정은 최우선변제금액의 기준에 부합되지 않습니다. 보증금이 8,000만원으로 신고 되었기 때문에, 

최우선변제 대상의 소액임차인에 해당되지 않아 변제 되지 않습니다. 

또한 임차인 병은 소액임차인에 해당되지만, 최우선변제되지 않습니다.

(최우선변제 받기 위해서는, 경매개시 결정 이전에 확정일자를 받아야 합니다.)

여기서 문제는,

임차인 정, 병은 경매대상부동산의 일정부분을 점유하고 있다는 것입니다.

>>>>>> 인도명령은 잔금납부와 동시에 >>>>>>

위의 글에서와 같이 인도명령을 통해서, 점유하고 있는 주택부분을 인도받으면 되지만, 비용과 노력이 들어간다는 것입니다.

만약, 위의 두 임차인이 최우선변제 대상이 되어, 임차보증금의 일부 혹은 전부를 반환받을 수 있다면,

임차인 정, 병 등은 낙찰자의 인도확인서가 필요하고, 인도확인서는 점유된 부분이 인도된 이후이기 때문에,

낙찰자는 별다른 노력과 비용없이 인도 받을 수 있습니다.

비록, 임차인이 말소기준권리 이후에 있다고 해도, 

따라서, 대항력이 없이 소멸되는 권리라고 하더라도, 무시해서는 안되는 이유가 여기 있습니다. 

인도명령 등을 통해서 인도 받아야 하지만, 적지않은 비용이 들어가고,

(또, 사람이 하는 일이다 보니, 협의가 가장 좋은 방법입니다. ㅠㅠ)

노력이 요구되기 때문에, 입찰시 본 비용역시도 감안하여 낙찰 금액을 결정해야 한다는 것입니다.

말소기준권리 이후에 소멸되지 않는 권리등 분석해야할 권리분석등이 많이 있습니다. 

하자민, 임차부분에 대해서 자세히 설명한 이유는, 

주택경매에 있어서, 가장 많은 경우이고, 해당되는 경우이기 때문입니다. 

다음 차로서, 말소기준권리 이후에도 말소되지 않는 권리와 그 해결방법에 대해서 이야기 해 보도록 하겠습니다. 

감사합니다.

이전의 글에서, 등기부등본과 각종 관련 서류에서 보여지는 권리를 순서대로 나열하여,

말소기준권리를 기준으로 권리를 정리하는 방법을 알아 보았습니다.

아래의 링크를 따라 가시면, 이전 글을 보실 수 있어요.

>>>>>> [권리분석 시리즈 1] 말소기준 권리가 무엇인지 알기 >>>>>>

이전 글에서 사용했던 표입니다. 시간순서대로 정리된 표입니다. 

여기서, 말소기준권리는 3번 기업은행 근저당(2010.8.5)이고, 이 권리 이후의 권리는 모두 소멸됩니다.

그럼, 1번과 2번의 임차인은 어떻게 될까요?

우선, 임차인 을의 경우는 낙찰자에게 모두 인수됩니다. 

임차인 을은 임대차의 남은 기간동안 해당 공간을 점유할 수 있고, 임대차 기간이 끝나면 낙찰자에게 보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.

(따라서, 낙찰자는 경매에 입찰하고자 할때, 3,500만원을 반환해야 하는 것을 감안해서 입찰해야 합니다.)

문제는 임차인 갑의 경우입니다.

임차인 갑의 경우는 위의 링크 주택임대차보호법으로 보호받기 편에서 이야기 하는 것처럼, 우선변제권이 있습니다.

(자세한 내용은 위의 링크를 참조해 주세요)

하지만, 우선변제 된다면, 낙찰자가 인수하지 않습니다. (경매대상부동산의 매각대금에서 배당되기 때문이죠)

따라서, 경매가 끝나면 (보증금을 모두 회수한 경우) 임차인 갑의 권리는 소멸합니다. 

다만, 임차인 갑이 배당신청을 하지 않는다면, 이야기가 달라집니다. 

임차인 갑은 확정일자를 가지고 있어, 우선변제권이 있지만, 배당신청을 하지않으면, 우선변제권은 없고, 대항력만 남게 됩니다. 

이 경우, 낙찰자가 임차인 갑의 권리를 인수해야 합니다.

임차인 갑이 배당신청을 했는지 하지 않았는지는 보통 매각물건명세서에 표시되어 있지만,

입찰자가 직접 확인할 수 있는 방법도 있습니다.

대법원 경매 사이트에서 물건을 검색하고,

사건상세조회버튼을 클릭하시면,

사건내역, 기일내역, 문건/송달내역의 항목을 확인하실 수 있는데, 

여기서 문건/송달내역을 보시면, 임차인이 배당신청을 하였으면, 배당신청을 한 날짜와 사실이 기재됨으로,

입찰자는 임차인의 배당신청 사실에 대해서 알게 됩니다.

그리고, 임차인 갑이 배당신청을 하지 않았다면, 4,500만원의 보증금 역시 낙찰자가 반환의 책임이 있으므로,

경매시 감안하여 입찰금액을 제시해야 합니다.

다음 회차에서는 6,7번에서, 임차인 정,병의 차이를 이야기 하고, 낙찰자에게 어떻게 영향을 미치는지 알아 보겠습니다. 

Coming soon~

말소기준권리는 경매가 진행되어 물건이 낙찰 될 때, 그 권리를 포함하여 시간적 순서에 있어서, 

그 이후의 권리가 말소되게 하는 기준이 되는 권리를 말합니다.

말소기준권리는 등기부 등본상에서 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 소유권이전담보가등기, 경매개시결정등기가 있으며,

전세권의 경우에는 그 전세권이 부동산목적물의 전부에 대해서 설정된 경우 기준권리가 될 수 있습니다.

이 말소기준권리를 기준으로 소멸되는 권리와 인수되는 권리가 있습니다.

소멸되는 권리는 경매목적부동산의 매각대금에서 각각 순위에 따라서 배당되면서 소멸되고,

인수권리는 경매목적부동산의 매각대금에서가 아닌 법원 배당외에서 즉, 낙찰자가 인수하고 해결해야 하는 권리들입니다.

(생각만 해도 무시무시 합니다. ㅎ)

" 권리의 순위정리와 말소기준권리로 정리하기 "

가장 먼저, 등기부등본상의 각 권리를 시간의 순서에 따라 정리해야 합니다. 

그리고, 현황조사서 및 매각물건명세서 상의 임차인의 전입시기에 따라 함께 시간 순서대로 정리합니다.

위의 표는 설명을 하기위해서 임의로 만들어 봤는데요,

이를 시간의 순서에 따라, 밑에 있는 표로 정리해 봤습니다. 권리분석을 하기 위해서는 시간의 순서대로 정리하는 것이 그 처음입니다.

여기서 보시면, 말소기준권리는 3번 기업은행의 근저당이 됩니다.(2010.8.5)

앞서 설명한 것 처럼, 이 순서로 보면,

일단,

경매가 진행되면, 3번 근저당을 기준권리로하여 3번부터 9번까지 모든 권리는 소멸됩니다.

그리고, 1번과 2번 임차인들만 낙찰자에게 인수되게 됩니다.

(2번 임차인 갑의 경우, 배당신청을 하였으면, 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 이 건 다음 글에서 이야기 할께요)

등기부등본, 현황조사서 및 매각물건명세서 등에서 많은 권리들이 널려 있어도, 

일단 이렇게 정리를 하면 고려해야할 권리는 몇개 남지 않습니다.

(말소기준권리 이후의 권리도 고려해야 한느 경우도 있지만, 시리즈를 진행하면 모두 이야기 할께요)

아시겠죠?? ^^

경매로 부동산을 매입하는 이유는 리스크를 지고 명도라는 어려운 관문을 통과해야 함에도 불구하고,

그 만큼 혹은 그 이상으로 저렴하게 매입하여, 시세 차익을 얻기 위한 것이 목적일 것입니다.

경매로 부동산을 매입할 경우에, 낙찰가와 별개로 비용이 들어가는 부분이 있습니다. 

따라서, 낙찰가를 결정할 때는 추가적으로 들어가는 비용을 모두 포함 시킨 후의 금액으로 계산해야 하는데요.

그런비용 들은,

낙찰 후 소멸되지 않는 권리를 정리할 비용, 명도/집행비용, 예상 수리비 그리고 체납관리비 등 일것입니다.

오늘은 체납관리비에 관해서 이야기 하려고 합니다. 

체납관리비 중에서 공용부분에 대한 체납관리비만 해당 됩니다.

(대법원 2006.6.29 선고 2004다3598 판결)에서

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법류 제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력)

"공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다."에 근거하여,

그 특별승계인인 낙찰자가 공유부분에 대해서는 체납관리비를 승계하여 납부하여야 합니다. 

좀 풀어서 쉽게 이야기 하자면,

경매를 통해서 미납되어 있던, 전기세, 수도세 등등은 공공기간에서 이전의 소유자에게 채권을 확정하여 요구할 수 있는 권력이 되지만,

공공건물 즉, 아파트는 공동상가의 경우에는 채권자가 공동관리비를 미납하는 경우 공유자들이 피해를 보게 되기때문에,

공용부분에 대해서는 승계인이 그 공유부분에 대한 체납관리비를 납부하게 하여, 선의의 피해자를 없애기 위한 취지라고 생각합니다.

(특별승계인은 승계이전에 이러한 사실을 알 수 있기 때문에, 공유자들보다는 악의에 가깝다고 볼 수 있겠다.)

(법에서는 선의는 원래 사실을 모르는 사람, 악의는 사실을 알았던 사람으로 구분합니다. 심성이 아니에요~^^)

공동건물에서 공용부분과 전유부분을 구분해 보자면,

공용부분은 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 공용부분 난방비, 공용부분 급탕비, 수선유지비, 일체의 일반관리비 등이고

전유부분은 전기료, 수도료, 하수도료, 세대난방비, 급탕료, TV수신비 등 개인이 사용하는 영역으로 보면 되겠습니다. 

또 같은 상기와 같은 판례에서,

관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전 구분소유자의 특별승계인이 체남된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공유부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다. 라고 하여 습니다.

이 역시, 풀어서 이야기 해보자면,

연체료의 경우에는 특별승계인인 낙찰자가 납부하지 않으면서, 다른 공유자가 피해를 보는 부분이 아니고, 납부하지 않는 공유자에 대한 일종의 위약벌이라서, 낙찰자는 연체료 부분에 대해서는 납부하지 않아도 된다는 것입니다.

체납한 관리비를 이야기 할때 마직막으로 이야기 하는 부분이 3년의 소멸시효입니다.

(대법원 2007.2.22 선고 2005다65821 판결)에서,

민법 제163조(3년의단기소멸시효) 다음 각호의 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성된다.에서

체납한 관리비의 경우는 1개월 단위로 지급해야 하는 경우이므로

제1호의 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권에 해당되어

3년이 지난 체납 관리비에 대해서는 부담하지 않다도 된다고 하였습니다.

하지만, (대법원 2015.5.28. 선고 2014다81474 판결)에서,

집합건물의 관리를 위임받은 주체가 체납한 관리에 대하여, 전소유자를 상대로 체납관리비 청구의 소를 제기하여 승소판결을 받으며,

3년의 소멸시효 중단의 효력이 발생하고,

민법 제169조(시효중단의 효력) 시효의 중단은 당사자 및 그 승계인간에만 효력이 있다.에서,

판례는, 당사자라 함은 중단행위에 관여한 당사자를 가리키고, 승계인이라 함은 시효중단에 관여한 당사자로부터 중단의 효과를 받는 권리 또는 의무를 그 중단 효과 발생 이후에 승꼐한 자를 뜻하며 포괄승계인은 물론 특정승계인도 이에 포함된다고 하였습니다.

따라서, 3년이 지난 체납관리비라고 할지라도, 관리주체가 판결로 채권을 확보하면, 

특별승계인인 낙찰자는 소멸시효 중단의 효력 또한 승계하게 되기 때문에, 모든 체납된 관리비를 납부해야 합니다.

[결론적으로 정리하면]

낙찰자는 체납된 관리비 중에서 공용부분에 대한 체납관리비의 납부책임이 있습니다.

체납에 대한 연체료의 책임은 없습니다. 

3년이 지난 공용부분에 대한 체납관리비는 승계하지 않지만, 관리인이 승소 확정판결 받은 부분에 대해서는 시효중단되어 모두 승계되어 납부해야 합니다.

물권과 채궘이 무엇인가요??

그저 경매를 하고자 할 뿐인데, 물권과 채권을 왜 알아야 하나요??

이런 고민이시죠?? 잘 알아요.. 저도 그랬으니깐요...

물권과 채권을 왜 알아야 할 까요??

그건바로 권리분석을 하기 위해서 입니다. 

그럼 권리분석은 왜 해야 할까요??

권리분석을 통해서 배당순서를 알 수 있고, 배당순서를 통해서, 

낙찰자가 인수해야할 채권자나 임차인이 채권을 모두 배당받는지 그렇지 않은지 알 수 있기 때문입니다. 

만약, 대항력 있는 임차인이 배당신청을 했는데,

전체 임차보증금을 배당받지 못했다면, 나머지 부분은 경락자가 

' 모두 책임 져야 하니깐요 ' 

그렇다고, 애매한 경매는 참여하지 않고, 명확하게 대항력이 없는 임차인만 있는 물건만 고른다면,

낙찰이 되기도 힘들고, 낙찰이 된다고 해도 수익이 적겠죠...

권리분석을 통한 정확한 계산으로,

누가 얼마나 배당받는지 정확하게 계산할 수 있다면, 위험비용을 다른 입찰자가 적용해 놓은 비용 조차도 빼고,

당연히 낙잘자가 되는 것입니다. 

그래서,

권리분석이 중요하고,

그래서, 

물권과 채권을 알아야 합니다.

왜냐하면,

이 물권과 채권의 특징이 배당의 순서를 정하는 기준이 되니깐요.

물권은 순서에 의해서 권리가 정해지고, 하나의 물건에 하나의 권리밖에 존재할 수 없으며, 대중에 배타적 권리입니다.

그래서, 채권은 순서는 중요하지 않고, 하나의 물건에 여러개의 채권이 존재할 수 있으면, 제3자에 권리를 주장할 수 없습니다. 

쉽게 이해하기 위해서, 

근저당권과 가압류를 비교해서 설명하면 쉬워요~

근저당권은 대표적인 물권이고, 가압류는 대표적인 채권입니다.

부동산에 근저당을 설정할 때, 은행에서 부동산 등기부등본에 등기를 합니다. 그곳에는 날짜를 기입합니다. 

그리고 등기부등본은 모든 사람에게 오픈된 정보이어서, 모두가 알고 있다고 봅니다. 

그리고, 그 뒤에 설정된 또 다른 근저당권은 앞의 근저당권보다 권리가 후순위입니다.

당연하죠. 특정부동산을 담보로 돈을 빌려주면서, 등기부등본에 돈 빌려 줬고, 그래서 이만큼 내꺼다 이렇게 써 놨습니다. 

그 뒤에 이 부동산으로 돈 빌려줄려고 하는 이들은 이러한 사실을 아니깐, 이 부분의 리스크를 생각해서 돈을 빌려줘야 하고, 

앞에 근저당을 설정한 이는 뒤에 어떤 일이 일어날지 모르니까 권리가 보호되어야 겠죠. 

따라서, 물권에서는 순서가 매우 중요하게 되는 것입니다. (등기부등본에 등기하였으니 뒤의 사람은 그 내용을 미리 알게 됩니다.)

10억원의 부동산에 8억원으로 1차 근저당이 설정되고 2억원으로 2차 근저당이 설정되었는데,

8억원에 낙찰되었다고, 가정해보겠습니다. 

이때, 1차 근저당권자가 이 모든 금액을 모두 배당받고 2차 근저당권자는 배당받지 못합니다. 

하나의 권리만 존재하기 때문이죠. 

그리고, 1차 근저당권자는 집주인에게 돈을 빌려준것이지만, 2차 근저당권자에게도 권리를 주장할 수 있는 배타적 권리를 가지는 것입니다.

이야기 들어보니 그럴 듯 합니다. 

그러면, 채권에서도 그렇지 않나요??

여기 가압류가 있습니다. 갑이 여기 저기 돈을 빌려 채무자들이 모두 재판하여 채권을 확보하고, 

채권자 을,병,정은 갑 소유의 부동산에 가압류 하였습니다. 

여기서, 재판 판결의 날짜와 상관 없이 을, 병, 정이 갑에게 돈을 빌려준 날짜의 순서를 알 수 있나요??

혹은, 순서를 알 수 있다고 하여도, 을, 병, 정 서로 누가 먼저 돈을 빌려 줬는지, 돈을 빌려줄 당시에,

갑의 채무가 얼마였는지 알 수 있었나요???

이런 이유로 을, 병, 정의 채권은 동등하게 처리하는 것입니다. 따라서, 시간의 순서는 중요하지 않죠.

그리고, 갑에게 돈을 빌려준 것이라서, 해당 부동산을 낙찰받은 경락자에게는 청구할 권리가 없습니다. 

그럼, 채권과 물권과의 관계에서 순서는 어떻게 되겠습니다. 

물권의 시간이 앞서는 경우, 물권의 권리를 우선 배당합니다. 

하지만, 채권은 시간적 순서가 없으니 같은 비율로 배당합니다. 

물권과 채권의 관계는 이정도만 이해하면, 경매를 하는데 있어서는 문제가 없어요. 

그리고, 안분배당과 흡수배당의 방법을 알면서 둘의 관계는 자연스럽게 알게 됩니다. 

일단, 물권의 종류는 

소유권, 점유권, 용익물권 (전세권, 지상권, 지역권), 담보물권 (저당권, 유치권, 질권), 법정지상권, 관습상법정지상권, 분묘기지권, 수목지상권이 있습니다. 

대항력이란,

임차인이 제3자에게 임대차관계를 주장할 수 있고, 목적부동산을 사용 수익할 수 있으며,

전 소유자에게 지불했던 임차보증금도 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.

따라서, 대항력 요건만 만족시켜 놓으면,

살고 있는 집이 경매가 되던 뭐가 되던 걱정이 없겠죠~

최우선 변제를 받지 못하더라도, 대항력만 있으면, 

결과적으로 손해 보지는 않는다는 것이죠

밑의 링크 참고히시구요~

경매목적부동산에서 나는(임차인) 보호 받을 수 있을까요?

자 그럼 대항력이 어떻게 만들어 지는지 알아야 할 차례가 되겠습니다.

가장 중요한 두가지는 계약을 하고 전입신고와 점유가 이루어 져야 합니다.

(두가지가 모두 만족해야 함으로 늦게 완성되는 것의 날짜에 따릅니다)

예를 들어, 오늘 이사를 했는데 3일 뒤에 전입신고를 하면 3일 뒤 전입신고와 함깨 대항력이 생기는 것입니다. 

대항력도 임대차 사실관계에 대한 공시의 의미를 가지고 있기 때문에 날짜가 중요합니다.

그리고, 더 중요한 것은 전입신고를 할 당시에 

등기부 등본상에 (가)압류, (근)저당, 소유권이전담보가등기, 경매개시결정 등등의 다른 권리가 있으면 안된다는 것이죠.

이런 권리 이후에 생긴 전입신고에 따른 임차권은 소멸대상이기 때문에 저항력은 없습니다. 

(하지만, 소액 임차인의 경우, 최우선 변제는 가능합니다. - 이것도 위의 링크를 참조하세요~)

경매목적부동산에서 나는(임차인) 보호 받을 수 있을까요?

따라서, 등기부 등본도 잘 살피셔야 합니다. 

마지막으로 아셔야 할 것이 있습니다.

이런일은 잘 없으나~

주택임대차보호법에서 주민등록 등록 즉 전입신고를 한 다음날에 대항력이 생긴다고 하고 있습니다. 

이 말에서, 

전입신고 한 날 (등기부등본 확인을 다 했는데도 불구하고) 같은날 

(가)압류, (근)저당, 소유권이전담보가등기, 경매개시결정 등등의 권리가 등기되면,

위의 권리보다 후순위가 되기 때문에 대항력이 없다는 것이죠~

(이런 경우는 거의 없으니, 확인만 한번 하세요~)

계약한 사람과 전입한 사람이 가족이라면,

가족이 전입한 사실만으로도 계약자가 전입한 것과 같이, 점유와 전입신고의 요건이 모두 갖추어 진것으로 판단하여,

대항력을 갖춘 것으로 봅니다. 

보통, 

이사를 하는 경우에 있어서, 원주인이 임차보증금을 내어 주지 않아서,

일정 기간 주민등록을 옮기지 못하는 경우가 있는데, 이 경우 가족이 먼저 전입하여도,

요건이 갖추어 진것으로 보기 때문에 걱정 하실 필요 없다는 것이죠~

조금이라도 도움이 되셨나요~~!!

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감사합니다~

주택임대차보호법은

법을 잘 알지 못하는 임차인들이 말소기준권리, 즉 권리의 소멸에 관련되는 권리와의 순서관계와 상관없이 

소액임차인의 요건에 충족하면, 보증금을 전부 혹은 일부 돌려 받을 수 있도록 보호하는 것이 본 취지일 것입니다.

주택임대차보호법 적용대상 건물은 

등기주택, 미등기주택, 준공미필주택, 무허가건물, 쉽게철거할 수 없도록 지은 가건물, 임대인과 합의하에 주거용으로 개조한 건물 모두 포함된다는 것이

정설인것 같습니다. 

내용인바,

주택임대차보호법에 의해서 임차인이 보호되는 것은

대항력을 가지거나 우선변제권을 가지게 되는 것입니다.

판례에서 말하는 경우는,

대지에 근저당권이 설정될 당시 건물이 없고, 이후에 지어진 건물에 임차한 임차인은 보호에서 배제된다는 것입니다.

이는 (근)저당권자의 권리를 심하게 훼손할 수 있다는 취지라고 밝히고 있는데요,

부동산을 근거로 근저당을 설정하게 되면, 

은행에서는 최우선 변제금액에 대한 금액분을 제외한 상태에서 대출을 하게 됩니다. 

당연히 최우선 변제되면, 경락금액이 줄어드니 당연하겠습니다. 

최우선 변제금액의 기준이 임대차계약일자 기준이 아니라 근저당권설정일자가 기준이 되는 것도 같은이유에서라고 보여집니다. 

따라서, 

근저당권을 설정할때 건물이 없었으니, 최우선변제금액의 차액을 제하지 않고

대출을 실시하였는데, 

이후, 최우선변제금액을 공제한 금액으로 채무를 변제하게 되면, 채권자의 권리를 침해할 이유도 있어 보이고,

또한, 이를 이용해서 부정한 방법을 사용할 가능성도 있어 보입니다.

또다른 쟁점은,

미등기주택의 소액임차인에 대한 최우선 변제에 대한 쟁점인데,

이의 판례는 긍정적인 판례와 부정적인 판례가 있으나,

최근에는 변제할 수 있다는 긍정적인 판례가 나오는 것 같습니다. 

이유인즉, 

미등기주택이므로 등기부등본상에 표기되어 있지 않고, 임대차보호법에도 등기된 건물로 표시되어 있으므로 최우선 변제 할 필요가 없다는 것이나,

다른 한편으로 살펴보면, 

근저당권자가 근저당을 실행할 당시에 건물이 미등기이나 지어져 있었고, 

따라서, 근저당권자의 실수도 일부 인정된다고 생각하면 편할 것 같습니다.

(판례의 내용은 꼭 그렇지 않지만, 제가 해석한 방법입니다.)

또한,

긍정적인 부분만 강조하게 되면, 근저당권자의 권리가 일부침해되지만, 대항력을 가지는 임차인에게 최우선 변제를 하지 않아도

크게 피해 보는 부분은 없어 보이는바, 부정적인 측면을 강조 했던것 같지만, 

최근에는 최우선변제를 인정하는 모양이니,

근저당 당시에 건물이 신축되어 있었다면, 미등기부분에 대해서도 보호받을 수 있다고 볼수 있는 것이 타당해 보입니다.

도움이 되셨나요??

쉽게 쓴다고 썼는데도 말이 좀 어렵네요..ㅠㅠ