차선과차악사이

예고등기는,

등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 

이를 제3자에게 경고하기 위하여 수소법원의 직권으로 촉탁하여 예고하는 등기이며, 가등기와 함께 예비등기에 속합니다.

즉, 예고등기가 있으면,

그 예고등기의 원인이 되는 소유권이나 저당권의 등기가 무효과 될 소지가 있고, 

이렇게 등기가 무효가 되면, 그에 따른 권리가 소멸되기 때문에, 그 원 권리에 부속된 다른 권리 또한 권리를 주장하기 힘들게 됩니다.

즉, 경매진행에 있어서,

(경매와 관현하여 예고등기를 말하고 있는 것이니깐요~)

소유권이 존재하고, 그 이후에 근저당권에 의해서 임의경매가 이루어진 경매라면,

(그 근저당권은 위 소유권에 근거한 근저당권이기 때문에)

경매가 끝나고 소유권이 낙찰자에게 이전된다고 하더라도, 예고등기는 소멸되지 않고,

원 소유권이 무효가 되어, 다른 소유자가 대상부동산의 소유권을 가지며, 낙찰자는 대항하기 힘들어진다는 것이죠.

이것이 일반적으로 말하는,

말소기준권리 보다 후순위에 있는데도 불구하고 소멸하지 않는다고 말하는 것인데,

순위의 중요성에서도, 소유권의 권리가 아직 판결되지 않은 상태에서 진행된 것이기 때문에,

당연히 예고등기가 후순위라고 하는 것은 무의미 해 지는 것이겠습니다. 

예고등기는 소를 받은 법원에서 촉탁으로 직원 등기하구요,

예고등기의 소멸 역시 소가 마무리 되어야, 수소 법원에서 등기를 직권으로 소멸시킵니다.

(따라서, 예고등기는 낙찰자가 말소촉탁할 수 있는 것이 아닙니다.)

예고등기의 원인이 되는 소가 마무리 되어서,

원고가 패소하면, 예고등기는 그대로 소멸될 것이고,

원고가 승소하면, 소가 구하는 말소 또는 회복의 등기가 행하여 지고 그에 따라 예고등기가 소멸될 것입니다.

예고등기의 대부분은 소유권에 관한 것이거나 저당권무효에 관한 것입니다.

소유권말소청구의 소 예고등기

위의 경우에서, 정당권자의 경매신청으로 인하여, 경매가 진행되고, 낙찰되면,

소유권을 포함한 모든 권리는 소멸되고, 예고등기만 남아 있습니다.

(위에서 언급한 것 처럼, 예고등기는 수소법원에서만 촉탁 말소 하기 때문입니다.)

이 물건의 낙찰자는 1번 소유권을 경매를 통하여, 이전 받은 것이기 때문에

(2번 저당권도 1번 소유권에 기반한다고 볼 수 있겠죠)

4번 예고등기로 인하여 1번 소유권이 무효가 되면, 이 경매는 무효가 되고,

낙찰자의 경매를 통해서 낙찰받은 소유권도 원인 무효가 됩니다.

저당권말소청구의 소 예고등기

하지만, 그 예고등기가 저당권말소청구의 소에 근거한 경우에는,

경매가 끝난 경우라도, 그 저당권을 근거로 진행된 경매절차 자체가 무효가 됩니다.

이 경우, 낙찰자가 소유권을 잃지만,

경매과정에서 배당받은 채권자들에게 부당이득반환청구를 통해서 매각대금을 회수할 수는 있습니다.

(하지만, 어마무시하게 시간도 걸리고 돈도 들겠죠??)

이러한 이유로,

일단 등기부등본에 예고등기가 기록되어 있으면, 일단 입찰에 참여하지 않는 것이 상도라고 합니다. 

하지만,

언제나 위기에 기회가 도사리는 법입니다. 

예고등기가 저당권말소청구의 소에 근거한 경우에도, 

말소기준권리가 아닌 저당권에 청구한 것이라면, 경매가 무효되지 않습니다.

이러한 경우를 우려하여, 유찰이 충분히 이루어진 경우라면, 리스크의 수익을 노려볼만 합니다.

그리고,

예고등기가 근거하고 있는 소의 내용이 무엇인지 파악하여, 그 결과가 경미한 것이라고 판단되면, 노려볼만한 물건이 되기도 합니다.

(반대로, 예고등기가 있으면, 유찰이 무작위로 일어난다는 것을 이용하여,

낙찰가를 떨어뜨리기 위한 함정일 수도 있으니, 무조건 피하기 보다는 원인을 파악하는 것도 좋은 공격방법이 됩니다.)

위의 글이 도움이 되셨다면, 따듯한 공감버튼 클릭 부탁드립니다. 

여러분의 따듯한 말 한마디가, 항상 힘이 됩니다.

가등기는 등기를 할 수 있는 요건이 미비된 경우에,

장래에 그 요건을 구비하여 본등기를 할 것에, 그 순위를 보전하기 위해서 미리하는 등기로써,

가압류나 가처분과 같이 소의 제기를 위한 보전처분과는 다릅니다.

가등기에서의 포인트는 순위보전입니다.

따라서, 본등기가 일어난 경우에 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따르고,

본등기의 성격에 따라서, 후순위의 권리가 권리 주장할 수 없을 수 있기 때문에 유의해야 합니다.

그리고,

가압류나 가처분이 채권자의 채권집행의 과정을 용이하게 하기 위한 것으로 단독으로 신청가능한 것과 다르게,

가등기도 등기의 일반원칙에 따라서, 

가등기권리자와 가등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다.

가등기는 두가지로 나누어 볼 수 있습니다. 

하나는 보전가등기이고, 다른 하나는 담보가등기입니다.

보전가등기는 소유권 등기의 가등기이고, 담보가등기는 저당권 등기의 가등기라고 생각하시면 편합니다.

경매대상이 되는 부동산에 가등기가 떡하니 있는 경우에,

담보가등기(저당권)이 있으면, 순위와 상관없이 소멸하기 때문에 주저할 필요가 없겠습니다.

[(담보가등기도 말소기준권리가 되는 권리들과 비슷하게 작용하기 때문에 본등기가 되어도 저당권과 유사하게 작용하므로,

권리가 인수되지 않고, 권리를 보전받지 못한 경우에는 말 할 것도 없겠습니다.)

하지만,

보전가등기(소유권)이 있으면 고민이 됩니다. 

만약, 보전가등기가 최선순위에 있다면,

- 앞서 이야기 한것처럼, 가등기는 본등기의 순위보전을 위해서 설정합니다.

말인즉, 보전가등기가 최선순위이면, 가등기권리자의 의지에 따라,

이 부동산의 이후 권리는 소유권 변경으로 인하여 모두 무효가 됩니다. -

절대, 어떤 경우에도 입찰에 참여하면 안 되겠습니다만~

보전가등기가 최선순위에 있어도, 보전가등기가 작용하지 않는 경우가 있으니, 그 경우면 괜찬겠습니다.

그 첫번째는 보전가등기라고 표시되어 있지만, 실제로는 담보가등기인 경우입니다.

[대법원 1992.2.11. 선고 91다36932 선고[나]]에 따르면,

가등기가 담보가등기인지 여부는 그 등기부상 표시나 등기 시에 주고받은 서류의 종류에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고

거래의 실질과 당사자의 의사 해석에 따라 결정될 문제라고 할 것이다.라고 판시하였습니다.

따라서, 당사자가 그 가등기를 어떻게 바라보느냐를 판단하는데 있어서,

배당신청 중에 가등기권자가 배당신청을 한다면, 그 가등기를 담보가등기로 판단한다고 볼 수 있고,

또는 경매를 신청한 채권자라면, 그 담보권을 가지고 경매를 신청했을 것이므로 판단하는데 도움이 될 수 있습니다.

가등기권자가 신청한 내용은 법원에서 제공하는 문서처리기간의 내용을 확인하면 알 수 있습니다.

위의 경우로, 보전가등기가 담보가등기라는 확신이 서면, 주저없이 입찰에 참여해도 무관하겠습니다./

그리고, 그 두번째는 소유권이전청구권가등기로써 10년이 넘도록 소유권이전청구권을 행사하지 않은 경우입니다.

[대법원 1991. 3. 12. 선고90다카27570 선고[다]]에 따르면,

가등기에 기한 소유권이전청구권이 시효의 완성으로 소멸되었다면 그 가등기 이후에 그 부동산을 취득한 제3자는 그 소유권에 기한

방해배제청구로서 그 가등기권자에 대하여 본등기청구권의 소멸시효를 주장하여 그 등기의 말소를 구할 수 있다.라고 말했습니다.

이 경우,

10년이 넘도록 소유권이전청구권을 행사하지 않으면, 가등기의 소멸시효에 걸리는 것이 아니라,

소유권이전청구권의 10년의 소멸시효에 걸리게 된다는 것입니다.

이제 가등기도 무서워 하지 않아도 되겠네요~