차선과차악사이

부동산에 대해서, 이렇쿵 저렇쿵 이야기 하다보면, 

항상 받는 질문이 있습니다.

" 그럼 부동산 공부는 어디서 어떻게 시작해야 하나요?? "

혹은,

" 그럼 어떤 책을 읽는 것으로 공부를 시작해야 할까요?? "

부동산 공부를 시작한다고 하다가 그저 쉽게 흥미를 잃어버리는 분들을 보면,

그 흥미를 잃어 버리는 이유가 몇가지 보입니다.

그중에 가장 큰 하나는, 쉽게 경험해 볼 수 없다는 것이었습니다.

부동산 공부를 하고, 경험을 해 볼려니 돈이 한두푼 들어가는 것이 아니어서,

시험삼아 혹은 경험삼아 해 볼 수 없고,

그러다 보니, 책으로만 접하게 되고, 또 그러다 보니 흥미를 곧 잃어버리게 되는 것 같습니다.

또 다른 이유 중 하나는,

하면 할 수록, 어려운 용어나 경제계념이 자꾸 나와서,

하나하나 풀이하면서 알아가자니, 너무 복잡해 져서,

" 아 이건 혼자 공부할 수 있는게 아니구나 "하고 곧 포기해 버리는 경우입니다.

뭐 개인적으로 많은 다른 이유들이 있겠지만, 이런 이유들이 부동산에 대한 접근성을 높이고,

이렇게 관심이 많은데도 불구하고 실제로 뛰어드는 사람들을 제한하는 이유인 것 같습니다.

자, 그럼 정말 부동산 공부는 어떻게 시작해야 할까요??

"공부"를 빼는 것으로부터 시작해야 합니다 라고 종종 조언합니다.

공부라구요??

전 스마트폰을 예로 들어서 물어보는 분들에게 이야기 하는 경우가 많은데요,

일정 나이가 넘으신 분들은 새로운 기기를 접할 때 마다 어려워 하십니다. 그리고, 말씀들 하시죠. 공부해야 한다고,

하지만, 아이들은 그냥 "이용"하는데 그 즐거움을 느낍니다.

두 그룹중에 누가 더 스마트폰을 잘 활용하냐구요?? 물어서 무엇하겠습니까??

아이들은, 스마트폰을 사용하면서 주어진 기능을 이용합니다. 

그리고, 그 기능은 유져(사용자) 편의로 만들어진 기능이니 편하게 사용하는게 맞습니다.

그리고, 스마트폰에 회로가 어떻게 되어 있는지 운영체제가 어떻게 만들어졌는지, 반도체는 무슨역활을 하는지 궁궁해 하지 않고,

알 수도 없는 것이죠.

그냥 스마트폰을 잘 사용하는 것입니다.

부동산도 마찬가지 입니다.

누구에게나 일상의 일부분이고, 누구나 부동산에 살면서 부동산에서 활동합니다. 

너무도 잘 아는 공간이고, 너무나 익숙한 물건입니다.

그래서 더 익숙하지 않은 것처럼 보입니다. 

"분명히 잘 아는 것인데 전문가(?)라고 말하는 특정한 사람들과 이야기 해보면 무슨말인지 모르겠어요"

당연하죠. 그들은 이야기 하는 상대방이 잘 모르기를 바라면서 이야기 하는 것이니깐요.

내가 원하는 부동산은 다른 사람도 원하고, 내가 원하지 않는 부동산은 다른사람도 원하지 않습니다.

내가 원하지 않는 부동산이었는데, 부동산 전문가가 이야기 한다고 원하는 부동산으로 바뀌지 않으니깐요.

단순하고, 쉬운 논리죠.

그럼 아무것도 하지말고, 느낌으로 하면 되냐구요??

아니요.!! 이건 정확하게 말할 수 있습니다.

전 "관심"을 가지라고 말하고 싶습니다.

애들이 스마트폰을 그냥 쓰듯이, 그냥 관심을 가지세요. 요즘 우리동네 집값은 어떻고, 가게 세는 어떻게,

유리창에 붙어 있는 플랭카드에 전화해서 가격도 물어보고,

비싸네, 싸네 판단도 해보구요.

그리고, 신문도 보고, 잡지도 보고,

광고지도 찬찬히 살펴보세요.

그럼, 언제부턴가 우리동네 시세를 떠나서, 부동산에 대해서 점점 해박해 지고 있는걸 느끼지 못하는 사이에 느끼게 됩니다. ㅎ

(말이 좀 안되나요??)

부동산을 가장 잘 하는 방법은,

사람들을 두려워 하지 않은 것이에요, 물어보고, 다가가고, 상담하고, 

가장 좋은건 뭔지 아세요~?

이게 모두 무료라는 것이죠.

부동산은 대인관계와 약간은 관련이 있어 보이기는 하지만, 또 100%는 아니라고 생각합니다.

물권과 채궘이 무엇인가요??

그저 경매를 하고자 할 뿐인데, 물권과 채권을 왜 알아야 하나요??

이런 고민이시죠?? 잘 알아요.. 저도 그랬으니깐요...

물권과 채권을 왜 알아야 할 까요??

그건바로 권리분석을 하기 위해서 입니다. 

그럼 권리분석은 왜 해야 할까요??

권리분석을 통해서 배당순서를 알 수 있고, 배당순서를 통해서, 

낙찰자가 인수해야할 채권자나 임차인이 채권을 모두 배당받는지 그렇지 않은지 알 수 있기 때문입니다. 

만약, 대항력 있는 임차인이 배당신청을 했는데,

전체 임차보증금을 배당받지 못했다면, 나머지 부분은 경락자가 

' 모두 책임 져야 하니깐요 ' 

그렇다고, 애매한 경매는 참여하지 않고, 명확하게 대항력이 없는 임차인만 있는 물건만 고른다면,

낙찰이 되기도 힘들고, 낙찰이 된다고 해도 수익이 적겠죠...

권리분석을 통한 정확한 계산으로,

누가 얼마나 배당받는지 정확하게 계산할 수 있다면, 위험비용을 다른 입찰자가 적용해 놓은 비용 조차도 빼고,

당연히 낙잘자가 되는 것입니다. 

그래서,

권리분석이 중요하고,

그래서, 

물권과 채권을 알아야 합니다.

왜냐하면,

이 물권과 채권의 특징이 배당의 순서를 정하는 기준이 되니깐요.

물권은 순서에 의해서 권리가 정해지고, 하나의 물건에 하나의 권리밖에 존재할 수 없으며, 대중에 배타적 권리입니다.

그래서, 채권은 순서는 중요하지 않고, 하나의 물건에 여러개의 채권이 존재할 수 있으면, 제3자에 권리를 주장할 수 없습니다. 

쉽게 이해하기 위해서, 

근저당권과 가압류를 비교해서 설명하면 쉬워요~

근저당권은 대표적인 물권이고, 가압류는 대표적인 채권입니다.

부동산에 근저당을 설정할 때, 은행에서 부동산 등기부등본에 등기를 합니다. 그곳에는 날짜를 기입합니다. 

그리고 등기부등본은 모든 사람에게 오픈된 정보이어서, 모두가 알고 있다고 봅니다. 

그리고, 그 뒤에 설정된 또 다른 근저당권은 앞의 근저당권보다 권리가 후순위입니다.

당연하죠. 특정부동산을 담보로 돈을 빌려주면서, 등기부등본에 돈 빌려 줬고, 그래서 이만큼 내꺼다 이렇게 써 놨습니다. 

그 뒤에 이 부동산으로 돈 빌려줄려고 하는 이들은 이러한 사실을 아니깐, 이 부분의 리스크를 생각해서 돈을 빌려줘야 하고, 

앞에 근저당을 설정한 이는 뒤에 어떤 일이 일어날지 모르니까 권리가 보호되어야 겠죠. 

따라서, 물권에서는 순서가 매우 중요하게 되는 것입니다. (등기부등본에 등기하였으니 뒤의 사람은 그 내용을 미리 알게 됩니다.)

10억원의 부동산에 8억원으로 1차 근저당이 설정되고 2억원으로 2차 근저당이 설정되었는데,

8억원에 낙찰되었다고, 가정해보겠습니다. 

이때, 1차 근저당권자가 이 모든 금액을 모두 배당받고 2차 근저당권자는 배당받지 못합니다. 

하나의 권리만 존재하기 때문이죠. 

그리고, 1차 근저당권자는 집주인에게 돈을 빌려준것이지만, 2차 근저당권자에게도 권리를 주장할 수 있는 배타적 권리를 가지는 것입니다.

이야기 들어보니 그럴 듯 합니다. 

그러면, 채권에서도 그렇지 않나요??

여기 가압류가 있습니다. 갑이 여기 저기 돈을 빌려 채무자들이 모두 재판하여 채권을 확보하고, 

채권자 을,병,정은 갑 소유의 부동산에 가압류 하였습니다. 

여기서, 재판 판결의 날짜와 상관 없이 을, 병, 정이 갑에게 돈을 빌려준 날짜의 순서를 알 수 있나요??

혹은, 순서를 알 수 있다고 하여도, 을, 병, 정 서로 누가 먼저 돈을 빌려 줬는지, 돈을 빌려줄 당시에,

갑의 채무가 얼마였는지 알 수 있었나요???

이런 이유로 을, 병, 정의 채권은 동등하게 처리하는 것입니다. 따라서, 시간의 순서는 중요하지 않죠.

그리고, 갑에게 돈을 빌려준 것이라서, 해당 부동산을 낙찰받은 경락자에게는 청구할 권리가 없습니다. 

그럼, 채권과 물권과의 관계에서 순서는 어떻게 되겠습니다. 

물권의 시간이 앞서는 경우, 물권의 권리를 우선 배당합니다. 

하지만, 채권은 시간적 순서가 없으니 같은 비율로 배당합니다. 

물권과 채권의 관계는 이정도만 이해하면, 경매를 하는데 있어서는 문제가 없어요. 

그리고, 안분배당과 흡수배당의 방법을 알면서 둘의 관계는 자연스럽게 알게 됩니다. 

일단, 물권의 종류는 

소유권, 점유권, 용익물권 (전세권, 지상권, 지역권), 담보물권 (저당권, 유치권, 질권), 법정지상권, 관습상법정지상권, 분묘기지권, 수목지상권이 있습니다.