주택경매에 관심을 가지는 사람들이 가장 두려워 하는 것은
대항력 있는 임차인입니다.
배당신청을 한다고 하더라도, 대항력이 있으면, 변제받지 못한 보증금을 낙찰자가 모두 인수해야 하기 때문에,
경우에 따라서는 낙찰가보다 보증금이 더 큰 경우도 있습니다.
이제, 말소기준권리는 무엇인지 알겠습니다.
(제 글을 쭈~욱 읽으셨던, 혹은 지금 이 검색어로 이글에 들어오셨다면, 말소기준권리는 알고 계신거죠~)
그런데, 토지와 건물에 저당권 혹은 (가)압류 등의 날짜가 서로 다르면 어떻게 기준되는지가 문제입니다.
임차인들의 전입시기가 토지의 근저당설정 시기보다는 후순위이지만,
건물의 근저당이나 (가)압류 등의 권리보다 앞선다면,
임차인들은 대항력과 우선변제권이 있습니까?
알면 알수록 새로운 상황을 많이 접하게 되면서, 정신이 없는 것 같지만,
상식적으로 쉽게 설명하자면,
토지의 근저당에 대해서는 없고, 건물의 근저당에 대해서는 대항력과 우선변제권이 있습니다.
이렇게 생각해 보세요.
우리가 커피전문점에 가서 커피를 시켰는데,
요즘 일회용 컵문제로 머그컵에 커피를 담아 주었습니다.
커피를 다 마시면, 그 머그컵은 전문점에 반납해야 할 것입니다.
우리가 구매한 것은 그 커피이고, 그 머그컵은 커피를 담기 위한 것이지, 그 컵까지 구매했다고 보기 힘들기 때문이죠.
임차인이 살고 있는 공간이 건물이고, 그 건물이 토지 위에 있기는 하지만, 임차인의 권리는 건물에 비교했서 있다고 볼 수 있습니다.
따라서, 건물의 매각 대금에 대해서, 우선적으로 변제 받을 권리가 있으며, 따라서, 대항력도 있다 할 수 있습니다.
하지만, 최우선변제금은 다르게 해석될 것입니다.
[대법원 1999.7.23. 선고99다25532 판결]에 따르면,
최우선변제권은 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금에서도 그 권리가 있으므로
대지(토지)에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도
그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할것이나,
이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고,
저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시 방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면
저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로,
이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.
라고 판결하면서, 최우선변제금에 대해서 토지 근저당권자의 권리를 보호하였습니다.
위의 판결이 낙찰인과 무관해 보이지만,
최우선변제금액을 토지매각가에서 변제받지 못하면, 건물매각가에서 부족분이 생기면,
대항력이 있는 임차인들로 낙찰자가 부담해야할 부분이 늘어나게 됩니다.
따라서, 임차인들의 주민등록과 확정일자가 토지근저당보다는 뒤이고, 건물근저당보다는 앞서는 경우에,
낙착금액에 대해서 토지근저당권자와 건물근저당권자가 비율로써, 변제받을 것이고,
이에 건물근저당권자의 변제금액에서 배당신청한 임차인들의 보증금을 돌려주고,
이에 부족한 부분을 낙찰자가 인수한다고 생각하시면, 됩니다.
자세한 배당에 관한 부분은 추후에 배당계산에 대한 글에서, 통합적으로 자세히 하도록 하겠습니다.
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