차선과차악사이

부동산은 실거래가로 신고해야 합니다.

매매를 하게 되면, 부동산이 소재한 관청으로 가서,

부동산거래계약신고를 하면, 동시에 거래가 신고가 됩니다. 그리고 그 항목에는 실거래가 라고 적혀있습니다. 

실거래가라는 제도는 2006년부터 본격적으로 도입되어, 지금까지 왔는데요, 

매매가격을 실거래가로 신고하는 것은 거래의 투명성을 높이고, 특정지역의 부동산 가격이 왜곡되는 것을 막고,

무엇보다도 세금을 명확하게 받기 위함이겠죠??

그리고, 이 때쯤, 실 거래가가 부동산 등기부등본에 표시되어, 

2005년 이후에 거래된 부동산 거래에 대해서는 누구도 거래 금액을 확인 할 수 있게 되었습니다. 

이에, 

이후에 거래된 부동산을 매수하려는 사람은 현재 매도자(2005년 이후 매수자)의 매수 금액을 알고,

현재 매매 가격이 적당한지 판단할 수 있어, 부동산 가격이 급등하는 것을 막기 위함이었으리라 생각합니다. 

개인적인 의견으로는 실거래가 정책은 정책으로부터 몇년은 부동산의 가격을 안정시키는데 어느정도 성공적이었다고 생각하나,

사실 약발이 떨어진 이후에는, 현재 매도자가 부동산을 얼마에 샀는지는 중요하지 않은 것으로 보이고, 

혹은 

매도자의 차익이 높다면 더 선호하는 경향까지 보이니, 현재는 부동산의 가격을 잡는 기능은 사라진 것으로 생각됩니다. 

여하튼, 본론으로 돌아가서,

왜 실거래가로 신고하라고 하는데, 또 굳이 업계약을 하거나 다운계약을 할까요??

그 이유는 무지무지 많습니다. 

그리고, 

개인적인 이유를 모두 알 수는 없습니다. 

독자의 이해를 돕고자, 알려진 정도로 업다운이 왜 필요한지 볼께요~

대부분의 다운계약은 매도자의 양도소득세와 관련되어 있다고 보면 됩니다. 

양도소득세를 일반적으로 면제 받는 방법은 1세대가 1주택을 2년 보유하는 것입니다.

(조정대상지역의 경우 2년 이상 거주해야 합니다.)

하지만, 매도자가 주택이 둘 이상이거나, 2년 이상 보유하지 못했다면, 양도소득세의 대상이 됩니다. 

(부동산 거래에서 가장 부담이 큰 세금이 양도소득세니깐요)

2억에 매입해서 3억에 매도할려는 양도소득세 면제 대상에서 제외되는 매도인의 

양도소득세는 대략 3천만원 전후 정도 될 것입니다. 

매도인이 다운계약을 쓰는 이유는 이 3천만원을 내지 않기 위해서 입니다. 

매도 금액을 2억 혹은 2억 1천만원 정도로 신고 되면, 양도소득은 거의 없겠죠..

하지만, 문제가 있습니다. 

다운계약을 조건으로 3억 주택에 디스카운트 한다고 해도, 1억 신고분에 대한 양도소득세를 

(현 매매가치가 3억이면, 2억에 신고하므로, 추후 매수인이 매도인이 되었을 때 양도소득에 과해지는 부분)

현재 매수인이 부담해야 합니다. 따라서, 천만원 디스카운트는 아무것도 아닌 것이죠.

즉, 제로썸 이라면, 매도인이 아낀 양도소득세 만큰, 매수인이 미래에 매도인이 되었을때 똑 같이 부담해야 하니깐요. 

하지만, 매수인이 이 주택 구입으로 1세대 1주택의 요건을 맟춘다면, 현재의 매입가격은 상관이 없죠.

양도소득이 얼마이건 면제가 되니깐요.

둘의 거래에서, 다운계약을 하고, 매수인이 주택을 시세보다 싸게 산다면, 둘다 윈윈하는 것이되죠.

이래서 다운계약이 성립하게 되는 것입니다. 

그럼 업계약은 왜 쓸까요??

이 역시 양도소득세와 관련이 있습니다. 반대로 생각해 보세요.

위의 매수인이 2년뒤에 그 매입한 주택을 매도할려고 합니다. 

이 시점에서 이 주택의 매수인은 이미 주택을 보유하고 있으므로, 이 주택을 구입하게 되면 1세대1주택 요건에서 벗어나게 되고, 

추후, 

이 주택의 가격이 올랐을 때, 양도소득세에 대해 부담을 느낌니다. 

세법에서 12억이하의 주택거래는 양도소득세가 면제이므로 12억 이하로 현 주택을 거래하면,

(매도인의 양도소득에 9억에 달해도 면세가 됨으로)

양도인의 양도소득세는 없습니다. 

현재, 당 주택의 가격이 4억이라면, 매수인이 이 주택을 6억원으로 업계약하면,

미래의 2억원의 양도소득분에 대한 세금의 버퍼부분을 미리 만들어 놓는 것이죠. 

당연히 현재의 매도인도 세금이 없구요, 아마도 매수인이 매도인에게 윗돈을 올려 주거나, 

쿨거래(?) 할 것입니다. 

이 둘의 원하는 포인트도 이런 관점에서 한 곳에서 수렴합니다. 

업다운 계약은 조세에서도 문제가 있지만, 시장을 교란하는 문제도 있습니다. 

일반 사람들은 시장의 시세를 부동산의 시세로 믿고 거래하려는 경향이 있습니다. 

이렇게 업된 계약의 기록을 믿고 인근의 부동산을 거래한다면,

이런 거래의 누적에 의해서 부동산 가겨이 외곡되거나, 피해자가 생길 가능성이 있는 것이죠.

해마다, 이런 거래가 늘어나고 있고, 적발도 많이 되는 실정이죠.

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문재인정부의 부동산 대책에서 쏟아져나온 

조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역의 차이점에 대해서 알아봤는데요.

우리의 부동산 생활에 어떻게 영향을 미칠지 알아 보도록 할께요.

아직 못 보신분들을 위해서 아래에 링크 걸어 둡니다.

<<조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 파헤치기(1)>>

이전글에서와 같이

조정대상지역으로 지정되면,

1. 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제

1. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 (거주요건 추가)

1. 분양권 전매시 양도소득세 강화 (50%)

1. 1순위 자격 요건 강화

1. 가점제 적용 확대

1. 오피스텔 전매제한 및 지역 거주자 우선 분양

와 같이 규제의 대상이 됩니다. 

 여기서,

주택으로 부동산 투자를 생각하고 계시는 분들에게 가장 민감하게 다가오는 부분은

다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제와

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화(거주요건 추가)

부분일 것입니다. 

여기서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 부분에 대해서 이야기 해 보도록 할께요.

소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의범위)의 1항을 보면

2017년 9월6일 40개 지역이 조정대상지역으로 지정되면서,

소득세법 제154조(1세대1주택의범위)가 9월19일에 개정되면서,

조정대상지역에서의 1세대1주택 거주요건이 강화되었습니다. 

당연히 2017년9월6일 이전에 매입한 주택에 관해서는 이전에 법을 소급적용하기 때문에

(취득당시에 ~조정대상지역 ~ 해당하는 경우 ~) 

상관이 없겠으나, 9월6일 이후에 매입한 주택의 경우에는 시행령 제154조에 의해 양도세를 면제받기 위해서는 2년 거주해야 하는 조건이 붙었습니다.

여기서 핵심은, 

조정대상지역에 있는 주택을 1세대1주택요건으로 양도소득세 비과세의 혜택을 받으면서 투자를 하고자 하는데,

2년 보유기간요건이 있으니, 투자를 할 것인가 포기할 것인가는 결정하는 문제입니다. 

이런경우에, 

보유기관과 거주기간의 제한을 받지 않는 제1호부터제3호까지의 내용은 특수할 경우이므로 넘겨두고,

(이 경우에 해당 될 경우, 감안하여 투자할 수도 있겠습니다만, 평범하지는 않겠죠)

거주기간의 제한을 받지 않는 제5호의 경우에도,

이미 조정대상지역 지정전에 계약을 했어야 함으로, 

이후에 투자의 가부를 결정하고자 하는 시점에 있어서는 맞지 않습니다. 

문제는 제4호 임대사업자등록을 하여, 임대의무기간 중에 해당주택을 양도하지 않고,

매도하는 경우 거주기간에 제한을 받지 않는다는 항목을 주시해야 겠습니다. 

민간임대주택법에 따라, 

단기임대주택의 임대의무기간은 4년이므로, 단기임대사업자로 등록하여 4년을 임대하면,

2년 거주조건을 충족하지 않아도 1세대1주택 비과세에 해당하게 됩니다.

조정대상지역으로 지정된 지역에서는, 

일반적으로 1세대1주택 요건으로 양도소득세를 면제받지 못한다고 생각하므로, 주택의 가격이 조정됩니다.

(당연히 그러한 부분을 생각해서 규제 할 것입니다.)

위기는 곧 기회가 되는 법,  보유하고 있는 자금으로 투자를 할 것인지 보유를 할 것인지를 판단하고,

생각하고 있는 투자 기간을 고려한다면, 위의 내용으로도 투자 방법을 선택할 수 있겠습니다. 

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