차선과차악사이

오늘 분석해볼 물건은 부산의 기장에 위치한 한 주택입니다. 많은 분들이 관심을 표시하고 있는 물건인데요. 

물건의 위치는 기장시내에서 멀리 떨어져 있지 않고 군청에서도 차로 약 5분 거리에 위치해 있습니다. 

그리고 월전방파제에 소재해 있는데 

이곳은 "장어구이"로 유명한 곳이죠.

주말이 되면 발 디딜틈 없이 사람이 많이 오는 곳입니다.

세컨드 하우스나 게스트 하우스 계념으로 투자한다면, 나쁘지 않은 물건으로 보입니다. 

주소지가 읍면에 해당하여서 농어촌특별법에 민박업도 가능해 보입니다.

일단 이 사건의 말소기준권리는 을구 1의 광안1,3동새마을금고의 2010년5월31일 근저당권설정입니다. 

설정금액은 104,000,000원이고 근저당권자가 채권자인 사건입니다.

현황조사서에서 동사무소 전입세대로 나와있는 박형근, 신근덕, 신말숙은 

전입일자가 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 인수관계는 없어보입니다. 

갑구 5번의 2014년11월12일 매매예약 소유권이전청구권가등기 역시 말소기준권리 이후이므로 소멸됩니다. 

따라서, 이 사건에서 권리 인수관계는 없어 보입니다. 

눈에 띄는 것 중에 두개가,

1. 1층 일부 (약 42.78m2)가 위반건축물로 탐문조사 되어 이를 감안하여 평가함.

2. 현상변경허가 대상구역 (2014년11월12일) <문화재보호법>

인데요.

1번의 경우에는, 이행강제금이 부과됩니다. 

이행강제금 산정식은 

위반건축물 면적 X 시가표준액 X 50/100 으로 계산됩니다. 다만, 강제이행금의 납부는 시마다 다르고 농어촌지역의 경우에는 1~2회 납부후 더이상 강제이행금을 고지하지 않는 곳도 있어, 낙찰후 관련 부처에 문의하는 것이 정확합니다. 

2번의 경우에는, 

현상변경허가시 필요서류는 건축계획도 등 기본 설계도서입니다. 허거율은 점차 완화되고 있는 추세이지만, 사용목적에 따라 군청에 미리 문의하고 협의해 보는 것이 좋습니다. 

최초감정평가금액은 212,910,240원이고, 현재 한번 유찰되어 170,328.000원입니다.

감정평가서에는 토자가 119,700,000원(900,000원/m2) 

그리고 건물이 93,210,240원(688,000원/m2)으로 평가되었습니다. 

현재 개별공시지가는 499,300원으로 공시되어 있지만, 현재 유찰된 토지가가 580,000원이고,

일반적으로 공시가격을 토지가격의 60~70%로 추정한다면, 770,000원이 적정한 가격으로 추정됩니다. 

190,000,000원 ~ 200,000,000원이 적정 구입가고 판단됩니다. 

(위의 분석은 현장시세를 판단하기 이전으로 일반적인 추정값으로 계산하였고, 명도 및 수리 비용등의 추가적으로 투입되어야 하는 비용을 감안하지 않은 비용입니다. 또한, 개인별로 사용수익용도가 달라 가격은 다르게 판단될 수 있음을 알려 드립니다. 또한, 상기의 분석은 보조자료로써, 위의 분석을 통한 어떤 책임도 지지 않습니다.)

여러분은 어떤 물건을 위해서 경매에 참여하시나요??

처음으로 경매를 시작하신다면, 주로 주거시설일 것입니다. 그것도 주로 아파트나 오피스텔이겠죠?? 상업시설 일수도 있겠네요...

다시한번 말씀드리자면, 어렵게 생각하실께 없다는 것입니다.

사실 이런 경매에서, 일반적으로 법적인 문제가 어렵다고 생각하죠. 하지만, 사실 법적인건 중요한게 아니랍니다. 

왜 경매에 참여하시나요??

일반 매매를 하는 것보다 저렴하게 구입하기 위해서, 경매를 하실 꺼에요?? 맞나요??

경매와 일반매매와 가장 큰 차이점은 일반 매매를 할때는 물건을 자세히 살필 수 있고, 또한 물건에 하자가 있으면, 그에 합당하도록 가격을 깍거나 매매 하지 않을 수 있지만, 경매는 그렇지 않아서 물건에 하자를 미리 판단할 수 없다는 것이죠.

눈치 채셨나요?? 경매로 물건을 사는 것은 법적인 문제보다, 사실 물건에 하자를 얼마나 파악할 수 있느냐죠..

일반적으로 특수 권리가 포함되지 않는 경매 물건, 주거시설이나 상업시설의 경우 임차인이 기준권리보다 앞서 있는지 인수인지 아닌지 등만 따지면 됩니다. 어려워 보이지만, 간단합니다. 따라서, 이보다 더 중요한건 공사비 즉 수리비가 얼마나 나올지에 대한 예측이죠.

공사비를 포함해서 투입한 투자비용이 일반매매로 공사가 필요없는 물건을 산 가격보다 높다면 경매는 의미 없는 것이 되니까요...!!

그래서 꼭!! 공사비에 대한 견적은 작성해 보아야 한다는 것입니다.

자 이제 임차인에 대한걸 이야기 해 볼까요??

기준권리라는 것은 경매에서 채권중에 시간이 가장 앞서는 권리를 말합니다. 일반적으로 근저당권(은행에서 설정하는 근저당권 보셨죠??)이라고 생각하시면 됩니다. 이 근저당권보다 앞에 있는 임차인은 인수된다고 보시면 됩니다.

이렇게 생각해 보세요. 우리나라는 등기부등본을 통해서 특정부동산에 대한 권리 관계가 모두에게 오픈되어 있습니다. 따라서, 등기된 사항은 모두가 알고 있다고 봅니다. 은행에서 돈을 빌려도 등기부등본상에 근저당권이라고 올라오는거 본적있죠?? 이런 이유로 순서상 뒤에 있는 사람이 앞에 어떤 관계가 미리 존재했는지 알 수 있습니다. 따라서, 뒤에 있던 사람보다 앞선 사람이 권리가 우선하죠. 

전입신고만 한 임차인과 확정일자를 받고(배당신청을 한) 임차인은 배당관계와 권리관계에 있어서, 인수 관계가 복잡합니다. 하지만, 그냥 근저당권 앞에 있는 임차인은 인수 된다고 보고, 기준권리 앞에 있는 임차인의 보증금은 뺀다고 생각하시면 되요 (인수된다는 건 나중에 돌려 줘야 한다는 것이죠.)

이렇게 계산해서 입찰금액을 산정하시면, 크게 실 수 하는 건 없을 꺼에요..

경매에 대한 관심이 많다보니, 여기 저기 경매에 대한 정보가 참 많습니다. 그런데도 잘 모르겠죠. 

쉽게 설명하는 것 같은데, 잘 모르겠습니다. 

그런요, 그 설명에 목적이 있어서 그래요, 

어렵게 잘 모르는 이야기를 길게 나열합니다. 그리고 말하자 우리 학원에 오라구요. 

그리고 어떤 사람들은 그렇게 말하죠. 우리한테 맡기라구요.

경매를 처음 시작하는 분들은 경매에 대해서 모든 것을 그리고 법적 권리관계에 대한 모든 것을 알 수도 없고 알 필요도 없어요.

경매를 시작하는 목적에 따라서, 알아야 할 것들은 그렇게 많지 않습니다. 그리고, 복잡하고 어려운 물건에 접근하지 마세요. 나중에 잘 알고 고수가 된 다음에 해도 늦지 않아요. 지금은 입문하는 것이죠. 그래서 쉬운 물건에 접근하면 되는 것이죠. 그래서 많이 알 필요는 없다는 거죠.

경매에서 가장 처음이고, 가장 중요한 것은 입찰금액을 잘 적는 것입니다.

이것보다 중요한 건 없어요. 이름적으라는데 이름적고, 주소 적으라는데 주소적고, 사건번호 적고, 도장 찍으라는데 도장찍으면 됩니다. 

그리고, 요즘은 법원에 계시는 분들이 많이 친철해 지셔서 모르는 것 물어보면 친철히 알려주십니다. 

그리고, 입찰보증금이라는게 있는데요. 경매는 신중하게 해야하니깐요. 입찰보증금이 없으면 안되겠죠?? 보통은 최저가의 10%를 입찰보증금으로 냅니다. 입찰표를 받으면, 입찰 보증금을 넣는 봉투가 있는데, 그 봉투에 돈을 넣고 입찰봉투안에 다시 넣으면 됩니다. 10%지만, 10%를 초과하는 금액을 넣는 것은 상관 없구요. 모지라지만 않으면 됩니다. 

여하튼, 가장 중요한 것은 입찰금액을 적는 것이라는 거죠. 막말로, 다른 것 잘 못 적어서 무효가 되면, 아쉽지만, 그냥 집에 오시면 아무 문제가 없어요. 하지만, 입찰금액을 잘 못적으면 입찰보증금을 못 받아요. 

예를 들어서, 최저가 1억원에 1000만원을 입찰보증금으로 1억2000만원에 아파트를 살려고 했는데, 잘못 적어서 12억원을 적으면 당연히 낙찰 되겠죠??? 아무도 그 금액에 사지 않을 테니깐요. 

그렇게 되면 12억원에 사던지 1000만원 포기하던지 해야 합니다. 웃기는 이야기 같지만, 이렇게 입찰금액 잘못 표기해서 입찰 보증금 날리는 사람들이 많다는 것입니다. 이것만 기억하면, 다른건 무서울 것 없다는 것이죠..

이것만 기억하면 지금 당장 법원가셔서 입찰 하셔도 되요.~

(법원가면 판사님이 이것저것 주의 사항 많이 알려주시더라구요. 다른것 상관 없을 것 같구요. 해당 될 수도 있는 경우 몇가지를 알려 드릴께요)

첫번째, 차순위매수인신고 - 차순위매수인신고는 입찰에서 1등은 아니지만, 나중에 1등이 돈 안내고 포기하면, 다음으로 권리를 이어받아 살 수 있는 권리를 유지하겠냐는 건데요. 왜 이걸 하냐면, 경매는 채권채무를 해소하기 위한 과정이고, 국가(법원)에서 중재하는 형태이죠, 그래서 빨리 사건이 해소되면, 채권자나 채무자나 법원 조차도 좋습니다. 그래서, 1등이 혹시 돈을 안내고 포기 할 수 있으니 지금 입찰 한 다음 사람이 살 수 있도록 권리를 주는 거죠. 그런데 그 자격에 제한이 있습니다. 1등하고 입찰금액차이가 입찰보증금 보다 적게 나야 합니다. 무슨 말이냐면요. 만약 아무나 차순위매수인이 될 수 있으면, 1억원짜리 물건을 1억5천만원에 입찰하고 1억1천만원에 입찰하면 중간에 사람이 없으면, 1억5천만원입찰을 포기하고 1억1천만원에 매수할 수 있으면, 입찰보증금 1천만원을 포기해도 이익이죠. 그럼 사람들이 편법으로 경매에 참여할 수 있는 가능성이 많아서 그렇게 하는 것입니다. 

두번째, 공동매수신고 - 부동산을 지분으로 소유하고 있는 사람 중 부분적으로 채무를 변제하기 위해서 지분경매가 진행되는 경우에, 해당물건의 지분을 가지고 있는 다른 사람이 우선 매수 할 수 있는 권리입니다. 따라서, 이러한 경우에 1등이 되도 지분자가 신고하고 매수하면 해당 물건은 매수할 수 없어요. 하지만, 이 권리는 한번밖에 행사할 수 없어서, 공동매수신고가 되는 물건인지 아닌지도 미리 알아보면 좋겠죠.

뭐 대충 법원에서 입찰하는 건 위의 것 정도만 알면, 아무나 쉬게 할 수 있어요. 

다름에는 권리에서 무엇을 살펴야 하는지 알아 볼까요??