차선과차악사이

말소기준권리는 경매가 진행되어 물건이 낙찰 될 때, 그 권리를 포함하여 시간적 순서에 있어서, 

그 이후의 권리가 말소되게 하는 기준이 되는 권리를 말합니다.

말소기준권리는 등기부 등본상에서 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 소유권이전담보가등기, 경매개시결정등기가 있으며,

전세권의 경우에는 그 전세권이 부동산목적물의 전부에 대해서 설정된 경우 기준권리가 될 수 있습니다.

이 말소기준권리를 기준으로 소멸되는 권리와 인수되는 권리가 있습니다.

소멸되는 권리는 경매목적부동산의 매각대금에서 각각 순위에 따라서 배당되면서 소멸되고,

인수권리는 경매목적부동산의 매각대금에서가 아닌 법원 배당외에서 즉, 낙찰자가 인수하고 해결해야 하는 권리들입니다.

(생각만 해도 무시무시 합니다. ㅎ)

" 권리의 순위정리와 말소기준권리로 정리하기 "

가장 먼저, 등기부등본상의 각 권리를 시간의 순서에 따라 정리해야 합니다. 

그리고, 현황조사서 및 매각물건명세서 상의 임차인의 전입시기에 따라 함께 시간 순서대로 정리합니다.

위의 표는 설명을 하기위해서 임의로 만들어 봤는데요,

이를 시간의 순서에 따라, 밑에 있는 표로 정리해 봤습니다. 권리분석을 하기 위해서는 시간의 순서대로 정리하는 것이 그 처음입니다.

여기서 보시면, 말소기준권리는 3번 기업은행의 근저당이 됩니다.(2010.8.5)

앞서 설명한 것 처럼, 이 순서로 보면,

일단,

경매가 진행되면, 3번 근저당을 기준권리로하여 3번부터 9번까지 모든 권리는 소멸됩니다.

그리고, 1번과 2번 임차인들만 낙찰자에게 인수되게 됩니다.

(2번 임차인 갑의 경우, 배당신청을 하였으면, 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 이 건 다음 글에서 이야기 할께요)

등기부등본, 현황조사서 및 매각물건명세서 등에서 많은 권리들이 널려 있어도, 

일단 이렇게 정리를 하면 고려해야할 권리는 몇개 남지 않습니다.

(말소기준권리 이후의 권리도 고려해야 한느 경우도 있지만, 시리즈를 진행하면 모두 이야기 할께요)

아시겠죠?? ^^

물권과 채궘이 무엇인가요??

그저 경매를 하고자 할 뿐인데, 물권과 채권을 왜 알아야 하나요??

이런 고민이시죠?? 잘 알아요.. 저도 그랬으니깐요...

물권과 채권을 왜 알아야 할 까요??

그건바로 권리분석을 하기 위해서 입니다. 

그럼 권리분석은 왜 해야 할까요??

권리분석을 통해서 배당순서를 알 수 있고, 배당순서를 통해서, 

낙찰자가 인수해야할 채권자나 임차인이 채권을 모두 배당받는지 그렇지 않은지 알 수 있기 때문입니다. 

만약, 대항력 있는 임차인이 배당신청을 했는데,

전체 임차보증금을 배당받지 못했다면, 나머지 부분은 경락자가 

' 모두 책임 져야 하니깐요 ' 

그렇다고, 애매한 경매는 참여하지 않고, 명확하게 대항력이 없는 임차인만 있는 물건만 고른다면,

낙찰이 되기도 힘들고, 낙찰이 된다고 해도 수익이 적겠죠...

권리분석을 통한 정확한 계산으로,

누가 얼마나 배당받는지 정확하게 계산할 수 있다면, 위험비용을 다른 입찰자가 적용해 놓은 비용 조차도 빼고,

당연히 낙잘자가 되는 것입니다. 

그래서,

권리분석이 중요하고,

그래서, 

물권과 채권을 알아야 합니다.

왜냐하면,

이 물권과 채권의 특징이 배당의 순서를 정하는 기준이 되니깐요.

물권은 순서에 의해서 권리가 정해지고, 하나의 물건에 하나의 권리밖에 존재할 수 없으며, 대중에 배타적 권리입니다.

그래서, 채권은 순서는 중요하지 않고, 하나의 물건에 여러개의 채권이 존재할 수 있으면, 제3자에 권리를 주장할 수 없습니다. 

쉽게 이해하기 위해서, 

근저당권과 가압류를 비교해서 설명하면 쉬워요~

근저당권은 대표적인 물권이고, 가압류는 대표적인 채권입니다.

부동산에 근저당을 설정할 때, 은행에서 부동산 등기부등본에 등기를 합니다. 그곳에는 날짜를 기입합니다. 

그리고 등기부등본은 모든 사람에게 오픈된 정보이어서, 모두가 알고 있다고 봅니다. 

그리고, 그 뒤에 설정된 또 다른 근저당권은 앞의 근저당권보다 권리가 후순위입니다.

당연하죠. 특정부동산을 담보로 돈을 빌려주면서, 등기부등본에 돈 빌려 줬고, 그래서 이만큼 내꺼다 이렇게 써 놨습니다. 

그 뒤에 이 부동산으로 돈 빌려줄려고 하는 이들은 이러한 사실을 아니깐, 이 부분의 리스크를 생각해서 돈을 빌려줘야 하고, 

앞에 근저당을 설정한 이는 뒤에 어떤 일이 일어날지 모르니까 권리가 보호되어야 겠죠. 

따라서, 물권에서는 순서가 매우 중요하게 되는 것입니다. (등기부등본에 등기하였으니 뒤의 사람은 그 내용을 미리 알게 됩니다.)

10억원의 부동산에 8억원으로 1차 근저당이 설정되고 2억원으로 2차 근저당이 설정되었는데,

8억원에 낙찰되었다고, 가정해보겠습니다. 

이때, 1차 근저당권자가 이 모든 금액을 모두 배당받고 2차 근저당권자는 배당받지 못합니다. 

하나의 권리만 존재하기 때문이죠. 

그리고, 1차 근저당권자는 집주인에게 돈을 빌려준것이지만, 2차 근저당권자에게도 권리를 주장할 수 있는 배타적 권리를 가지는 것입니다.

이야기 들어보니 그럴 듯 합니다. 

그러면, 채권에서도 그렇지 않나요??

여기 가압류가 있습니다. 갑이 여기 저기 돈을 빌려 채무자들이 모두 재판하여 채권을 확보하고, 

채권자 을,병,정은 갑 소유의 부동산에 가압류 하였습니다. 

여기서, 재판 판결의 날짜와 상관 없이 을, 병, 정이 갑에게 돈을 빌려준 날짜의 순서를 알 수 있나요??

혹은, 순서를 알 수 있다고 하여도, 을, 병, 정 서로 누가 먼저 돈을 빌려 줬는지, 돈을 빌려줄 당시에,

갑의 채무가 얼마였는지 알 수 있었나요???

이런 이유로 을, 병, 정의 채권은 동등하게 처리하는 것입니다. 따라서, 시간의 순서는 중요하지 않죠.

그리고, 갑에게 돈을 빌려준 것이라서, 해당 부동산을 낙찰받은 경락자에게는 청구할 권리가 없습니다. 

그럼, 채권과 물권과의 관계에서 순서는 어떻게 되겠습니다. 

물권의 시간이 앞서는 경우, 물권의 권리를 우선 배당합니다. 

하지만, 채권은 시간적 순서가 없으니 같은 비율로 배당합니다. 

물권과 채권의 관계는 이정도만 이해하면, 경매를 하는데 있어서는 문제가 없어요. 

그리고, 안분배당과 흡수배당의 방법을 알면서 둘의 관계는 자연스럽게 알게 됩니다. 

일단, 물권의 종류는 

소유권, 점유권, 용익물권 (전세권, 지상권, 지역권), 담보물권 (저당권, 유치권, 질권), 법정지상권, 관습상법정지상권, 분묘기지권, 수목지상권이 있습니다. 

경매를 처음 접하고, 

대법원 경매 사이트에 들어가보면, 생소한 말들이 많이 있습니다.

혹시,

모르는 것이 있지는 않나, 잘못 경매해서 손해를 보는 것은 아닌가 걱정이 많습니다.

그래서 준비했습니다. ^^

일단, 결론부터 말하자면,

입찰자에게는 강제경매나 임의경매나 차이가 없습니다.

 하지만, 아는게 힘이라고요.

강제경매는 채권자가 집행권원(법원판결 등)을 확보하고 그 집행권원을 근거로 경매를 신청한 경우이고,

임의경매는 해당부동산에 담보권을 근거로 경매를 신청하는 경우입니다. 

이게 무슨말이고 하면요.

A가 B에게 차용증 등을 써주고 돈을 빌립니다. 그런데 변제하기로 한 날짜에 B에게 채무를 변제하지 못하구요.

그래서 B는 A가 돈을 안준다고 법원에 소송을 제기하구요.

법원에서 A에게 돈을 주라고 함과 동시에 B에게 A가 가지고 있는 부동산 등을 강제 처분해서 채무를 변제 받을 수 있는 권리를 줍니다. 

B는 그 집행권원을 가지고 A가 가지고 있는 부동산 등을 찾아서 경매신청하게 되는 거이죠.

이게 강제경매의 내용입니다.

임의경매는 부동산을 가지고 있는 사람이 부동산을 담보로 돈을 빌리는 경우입니다.

이 경우 채권자는 채무자의 부동산에 (근)저당권을 설정하는데요.

이 경우에도 채무자게 약속된 날짜에 이자 혹은 원금을 변제하지 않는 경우에 담보권을 근거로 경매신청하는 것입니다. 

앞서 말한 것처럼, 

일반 입찰자는 특정 경매 물건이 강제경매인지 임의경매인지 신경쓸 필요는 없으나,

이 정보로 도움이 되는 경우는 간혹 있는데요.

강제경매의 경우에는, 채권자가 채무자에게 빚을 변제하지 않는 시점에 법원에 소송하여 집행권원(법원판결 등)을 얻는 것이므로

해당부동산에 대한 권리 순서상 항상 선순위는 아닙니다.

하지만,

임의경매의 경우, 근저당권의 설정이 부동산의 매매와 동시에 이루어 지는 경우도 많고, 

동시에 이루어 지지 않는다고 해도 보통 은행에 의해서 설정됩니다.

(부동산을 살때, 보통 은행에서 돈을 빌려서 근저당을 설정하니까요!!)

그래서, 

은행이 근저당권을 설정하는 경우에,

추후에 문제가 생겼을 때 채권회수의 용의성을 위해서 문제가 있는 부동산의 경우에 대출해주지 않는 경우가 많죠.

물건의 문제가 있어서,

경매할 때 입찰자들이 입찰을 꺼려서 유찰이 계속 되면,

은행에서는 대출 원금을 회수하기 힘들 수도 있으니깐요.

법정지상권을 예로 들면,

건물이 있는 부동산에 토지에만 근저당설정하는 경우는 없다고 생각하시면 되죠.

법정지상권에서 건물이 근정당설정 이전에 있었는지 이후에 있었는지가 중요한데,

사실 이경우 항공사진이나 관공서의 서류등으로 확인이 어려운 경우가 많이 있습니다.

(이런 경우 불법 건축물인 경우가 많아서, 건축물 대장이 존재하지 않기 때문이죠)

하지만, 은행의 근저당권 설정의 경우에,

은행에서 현장답사를 나와서 건물이 있는 경우 토지에만 근저당권을 설정하게 되면,

추후에 법정지상권이 성립하게 되고,

경매시 유찰되어 채권회수가 힘들기 때문에 대출을 꺼리죠.

반대로 생각하면,

임으경매 즉 은행이 근저당권 설정한 경우 기준권리가 되고 채권자인 사건에 있어서는

법정지상권이 성립할 경우가 거의 없다고 보셔도 된다는 것입니다.

다른 권리가 있는 경우도 마찬가지겠죠???

임의경매냐 강제경매냐가 경매의 진해에는 아무 의미가 없지만,

물건분석할 때는 때로 유용할 때가 있습니다.^^

조금이라도 도움이 되셨다면, 좋아요한번이 글쓴이에게 많은 힘이됩니다. 부탁드려요~

오늘 분석해볼 물건은 부산의 기장에 위치한 한 주택입니다. 많은 분들이 관심을 표시하고 있는 물건인데요. 

물건의 위치는 기장시내에서 멀리 떨어져 있지 않고 군청에서도 차로 약 5분 거리에 위치해 있습니다. 

그리고 월전방파제에 소재해 있는데 

이곳은 "장어구이"로 유명한 곳이죠.

주말이 되면 발 디딜틈 없이 사람이 많이 오는 곳입니다.

세컨드 하우스나 게스트 하우스 계념으로 투자한다면, 나쁘지 않은 물건으로 보입니다. 

주소지가 읍면에 해당하여서 농어촌특별법에 민박업도 가능해 보입니다.

일단 이 사건의 말소기준권리는 을구 1의 광안1,3동새마을금고의 2010년5월31일 근저당권설정입니다. 

설정금액은 104,000,000원이고 근저당권자가 채권자인 사건입니다.

현황조사서에서 동사무소 전입세대로 나와있는 박형근, 신근덕, 신말숙은 

전입일자가 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 인수관계는 없어보입니다. 

갑구 5번의 2014년11월12일 매매예약 소유권이전청구권가등기 역시 말소기준권리 이후이므로 소멸됩니다. 

따라서, 이 사건에서 권리 인수관계는 없어 보입니다. 

눈에 띄는 것 중에 두개가,

1. 1층 일부 (약 42.78m2)가 위반건축물로 탐문조사 되어 이를 감안하여 평가함.

2. 현상변경허가 대상구역 (2014년11월12일) <문화재보호법>

인데요.

1번의 경우에는, 이행강제금이 부과됩니다. 

이행강제금 산정식은 

위반건축물 면적 X 시가표준액 X 50/100 으로 계산됩니다. 다만, 강제이행금의 납부는 시마다 다르고 농어촌지역의 경우에는 1~2회 납부후 더이상 강제이행금을 고지하지 않는 곳도 있어, 낙찰후 관련 부처에 문의하는 것이 정확합니다. 

2번의 경우에는, 

현상변경허가시 필요서류는 건축계획도 등 기본 설계도서입니다. 허거율은 점차 완화되고 있는 추세이지만, 사용목적에 따라 군청에 미리 문의하고 협의해 보는 것이 좋습니다. 

최초감정평가금액은 212,910,240원이고, 현재 한번 유찰되어 170,328.000원입니다.

감정평가서에는 토자가 119,700,000원(900,000원/m2) 

그리고 건물이 93,210,240원(688,000원/m2)으로 평가되었습니다. 

현재 개별공시지가는 499,300원으로 공시되어 있지만, 현재 유찰된 토지가가 580,000원이고,

일반적으로 공시가격을 토지가격의 60~70%로 추정한다면, 770,000원이 적정한 가격으로 추정됩니다. 

190,000,000원 ~ 200,000,000원이 적정 구입가고 판단됩니다. 

(위의 분석은 현장시세를 판단하기 이전으로 일반적인 추정값으로 계산하였고, 명도 및 수리 비용등의 추가적으로 투입되어야 하는 비용을 감안하지 않은 비용입니다. 또한, 개인별로 사용수익용도가 달라 가격은 다르게 판단될 수 있음을 알려 드립니다. 또한, 상기의 분석은 보조자료로써, 위의 분석을 통한 어떤 책임도 지지 않습니다.)