[경매 용어 따라잡기] 제시외 건물, 포함될지도 몰라요~

제시외 건물은,

경매목적물인 토지상에 존재하고 있으나, 

경매목적물이 아닌 건물로 경매신청자가 신청하지 않은 건물이거나,

경매신청자가 소유권 등의 문제로 경매신청할 수 없는 건물인 경우입니다.

제시외 건물은 경매에 포함될 수도 있고, 포함되지 않을 수도 있고, 또한 (법정)지상권이 성립할 수도 있습니다.

제시외 건물에서는 그 건물이 종물 혹은 부합물인지의 판단이 중요하고,

다른하나는 법정지상권이 성립하는지가 중요합니다.

법정지상권에 관한 이야기는 이전의 게시물에 자세히 나와 있으니 참초해서 보세요.

>>>>>> [권리분석 시리즈 7] 법정지상권_종합편 >>>>>>

위의 링크를 따라 가시면, 법정지상권에 관한 게시물을 보실 수 있습니다.

제시외 건물에 해당되는 유형은 아래의 4가지로 분류해 볼 수 있습니다.

1) 제시외 건물이 토지소유자의 건물로서 주물의 처분에 따르게 되는 종물 또는 부합물에 해당하는 건물

2) 제시외 건물이 토지소유자의 건물로서 종물이나 부합물이 아닌 경우

3) 제시외 건물이 제3자 소유의 등기된 건물

4) 제시외 건물이 제3자 소유의 미등기 건물

위의 경우에서,

 2번과 3번의 경우는 경우에 따라서, 법정지상권이 성립하는 권리이고,

1번은 제시외 건물이지만, 주물에 처분에 따르고,

4번의 경우 법정지상권이 성립하지 않아, 건물철거소송 이나 대지인도청구소송으로 토지 이용권을 회수할 수 있습니다.

(자세한 내용은 법정지상권 종합편을 참조하세요~)

민법 제100조(주물, 종물)에 따르면,

1) 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다.

2)종물은 주물의 처분에 따른다.

라고 규정하고 있어,

저당권은 경매목적부동산의 종물에 관하여도 효력이 미친다고 할 수 있으므로, 저당권실행으로 인하여

경매목적부동산을 매수한 자는 종물의 소유권도 함께 취득하는 것입니다.

종물을 판단하는 기준은 명확하지는 않습니다. 법에서 말하는 기준으로 판단하는 것이고, 

또 법 판례를 참조하여, 개별적으로 판단해야 합니다. 

한가지, 판단하는 기준을 제공하자면,

주물이 없으면 종물을 사용하기 어렵거나 존재하기 힘든 경우를 따지면 되는데, 

예를 들어서 건물옆에 확장해 놓은 1층의 방이 입구가 건물안에서 출입하면, 종물로 보고, 

출입구가 따로 있으면, 다른 주물로 보는 관계로 이해하시면 조금 편하실 껍니다.

그럼 아래의 판례를 참조하세요

제시외 건물을 종물 또는 부합물로 인정한 대법원판례

[대법원 1981.7.7. 선고 80다2643, 2644 판결]

기존 건물의 외곽에 덧붙여 증축한 부엌 및 방의 기존 건물에의 부합여부

기존 건물인 세멘부록조 세멘와즙 평가건 주택1동 건평 21평 8합의 외곽에 덧붙여 세멘부록조 스레트즙 부엌 3개와 방 4개 합계 건평 18평 9합을 증축하였다면 그 증축된 건물은 기존 건물에 부합되어 전체가 1동의 주택을 이루고 있다고 할 것이다.

[대법원 1981.11.10. 선고 80다2757,2758 판결]

기존 건물의 경락인이 경매목적물로 평가되지 아니한 증축부분(부합물)의 소유권을 취득하는지 여부

건물이 증축된 경우에 증축부분이 본래의 건물에 부합되어 본래의 건물과 분리하여서는 전혀 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 않는다면, 위 증축부분에 관하여 별도로 보존등기가 경료되었고 본래의 건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니하였다고 할지라도 경락인은 그 부합된 증축부분의 소유권을 취득한다.

제시외 건물을 독립한 건물로 인정한 대법원판례

[대법원 1985.3.26. 선고 84다카269 판결]

저당부동산의 종물인 여부의 판단기준

저당권의 효력이 미치는 저당부동산의 종물이라 함은 민법제100조가 규정하는 종물과 같은 의미로서 종물이기 위하여는 주물의 상용에 이바지 되어야 하는 관계가 있어야 하는바 여기에서 주물의 상용에 이바지한다 함은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 작용을 하는 것을 말하는 것으로서 주물의 소유자나 이용자의 상용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과는 직접 관계없는 물건은 종물이 아니다.

[대법원 1990.10.12. 선고 90다카27969 판결]

제3자 소유인 별개의 독립된 건물을 채무자 소유 건물의 부합물로 경락받은 경우 경락인이 그 소유권을 취득하는지 여부

채무자 소유의 대지와 건물에 대한 경매절차에서 경락인이 위 대지와 건물을 경락받으면서 위 대지상에 있으나 제3자 소유인 별개의 독립된 건물을 채무자 소유 건물의 부합물로 경락을 받았다고 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다.

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